二手房買賣合同糾紛案例分析

案情 原告：徐某某 被告：周某某 
    2002年8月2日，被告與案外人上海市**置業(yè)有限公司(以下簡稱“**公司”)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，被告購買位于上海市**路3200弄20號401室商品房一套，合同約定“**公司”于2003年10月31日前將該房屋交付給被告，雙方辦理了預(yù)售登記。 
    2003年5月26日，被告與上海**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱“**公司”)簽訂《房地產(chǎn)居間合同(出售)》，約定被告委托**公司居間出售401室房屋。同年5月27日，原、被告通過“**公司”居間，簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份。該轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定：被告將401室商品房作價(jià)人民幣1,140,000元轉(zhuǎn)讓給原告。原告于簽訂協(xié)議當(dāng)日將房款人民幣114,000元暫存于中介方“**公司”，由中介方在簽訂本協(xié)議后三個(gè)工作日內(nèi)將該筆房款交于被告。被告于開發(fā)商通知交房之日付清所有房款，并通知原告辦理進(jìn)戶手續(xù)，原告支付房款22.8萬元。開發(fā)商大產(chǎn)證辦出后，通知被告辦理小產(chǎn)證，待被告小產(chǎn)證辦出后，辦理原告小產(chǎn)證，同時(shí)原告通過銀行貸款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按協(xié)議約定全面履行相應(yīng)的義務(wù)，且逾期達(dá)15日，則守約方有權(quán)單方面終止協(xié)議，違約方應(yīng)向守約方支付違約金114,000元。此外，原、被告雙方還對其他的權(quán)利義務(wù)作了約定。 

    簽約當(dāng)日，原告從中國建設(shè)銀行上海市分行分別取出房款114,000元及中介費(fèi)5,700元，**公司出具收條。同年10月31日，被告向中介方出具確認(rèn)書，載明：由于本人自身原因不出售系爭房屋，本人不前往中介方領(lǐng)取原告暫存中介方的首筆房款，現(xiàn)同意中介方將上述房款退還給原告。 
    另，系爭房屋于2003年6月2日經(jīng)查核準(zhǔn)登記的權(quán)利人為被告，同年12月16日“**公司”辦理初始登記取得大產(chǎn)證。因原告無財(cái)產(chǎn)可供擔(dān)保，故其向代理律師出具書面材料確認(rèn)不辦理財(cái)產(chǎn)保全。在訴訟期間，被告將系爭房屋再次轉(zhuǎn)讓，并于2004年4月1日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 訴辯    原告訴稱： 2003年5月27日，原、被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，且《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》具備履行基礎(chǔ)。因房價(jià)上漲因素，被告單方面違約，故請求判令被告履行《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、履行交房義務(wù)并與原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 
   2004年7月22日，因得知被告已將系爭房屋再次轉(zhuǎn)讓給了案外人，并已辦理過戶登記手續(xù)，故原告被迫變更訴訟請求，撤銷原第一條訴訟請求，判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣905,550元。 
   被告辯稱：被告在簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)并未取得房地產(chǎn)權(quán)證，且現(xiàn)上海市已禁止期房轉(zhuǎn)讓，故其與原告簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。其次，被告并未收到原告房款，過錯(cuò)責(zé)任在原告。在原告變更訴訟請求后，被告辯稱原告主張的賠償金額過分高于《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的違約金金額，請求法院駁回原告訴請。 焦點(diǎn) 
   1、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問題； 
   2、過錯(cuò)責(zé)任問題； 
   3、賠償金額過分高于《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定違約金的金額問題。 
  審理 
    一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。本案原、被告所簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效，雙方均應(yīng)按約全面切實(shí)履行。被告關(guān)于協(xié)議無效的抗辯理由不能成立，本院不予采信。原告于簽約當(dāng)日取款人民幣114,000元、中介公司就此出具收條以及被告出具的確認(rèn)書，可以認(rèn)定原告已按約將首筆房款暫存于中介公司處。而證人劉鋒的證言、被告出具的確認(rèn)書均證實(shí)中介公司已盡通知轉(zhuǎn)付義務(wù)，而是被告拒絕領(lǐng)取該款并將系爭房屋再次轉(zhuǎn)讓，致使協(xié)議無法繼續(xù)履行，根據(jù)法律規(guī)定，“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就”，故被告無權(quán)單方面解除協(xié)議，且其行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任?，F(xiàn)原告認(rèn)為實(shí)際損失大于違約金的約定而主張實(shí)際損失，鑒于原告僅支付了首筆房款，從均衡雙方利益出發(fā)，酌定判決被告賠償原告損失人民幣450,000元。 評析 
    一、本案中雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。 

    根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款之規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。本案中雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并未與全國人大頒布的法律及國務(wù)院頒布的行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定相抵觸，應(yīng)為有效合同。 
    對于被告代理律師談到上海市政府頒布的期房限轉(zhuǎn)的問題。首先，本案《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是在此決定之前簽訂的。其次，上海市人民政府頒布的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定僅規(guī)定：自2004年4月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。市政府未就簽訂《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問題作出規(guī)定，市政府也無權(quán)就此問題作出規(guī)定。 
    因此，本案中雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約全面切實(shí)履行。 
    二、類似于本案的二手房買賣合同糾紛，買受方在訴訟的同時(shí)，必須及時(shí)申請對系爭房屋進(jìn)行訴訟保全，以防止出售方惡意將房屋再轉(zhuǎn)讓給第三方的情況發(fā)生。 
    近幾年，因房產(chǎn)市場的火暴，導(dǎo)致房價(jià)大幅飚升，由此而引起的出賣方在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后違約的案例不勝枚舉。 
    對于新建商品房買賣，最高人民法院已經(jīng)出臺了司法解釋：對于開發(fā)商一房兩賣的情況，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。但對于二手房買賣并不適用以上懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，故購房者如想取得系爭房屋，則必須及時(shí)申請對系爭房屋進(jìn)行訴訟保全，以防止出售方惡意將房屋再轉(zhuǎn)讓給第三方的情況發(fā)生。 
    三、加強(qiáng)整個(gè)社會信用制度建設(shè)。 
    目前，我國自然人、法人的誠信度普遍低下，這與我國信用制度的不完善密不可分。 
    我國信用制度缺陷主要表現(xiàn)在以下兩方面： 
   (一)、收集自然人、法人不講誠信的信息渠道過于陜窄。 
   對于自然人、法人目前收集不講誠信的信息渠道主要是其日常通信費(fèi)、水、電、煤氣費(fèi)的欠繳情況及以往向銀行借款的還款情況。 
   (二)、不講誠信的成本過低。 
    本案被告為了取得上漲房價(jià)、惡意違約，甚至在訴訟期間將系爭房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，造成合同無法繼續(xù)履行的尷尬境地。而原告卻要為此付出律師費(fèi)用及大量時(shí)間、精力。 
    針對以上情況，本律師建議有關(guān)政府部門，將合同糾紛案件中法院依法判令一方單方面違約的生效判決也納入目前的信用制度中。對于這些不講誠信的個(gè)人及企業(yè)，在分享社會資源時(shí)(如信貸等)對其采取相應(yīng)限制措施，以加大其不講誠信的成本，從而形成整個(gè)社會爭講誠信的良好氛圍。