房屋買賣合同糾紛案例分析

【案情簡介】
    2004年3月，某房地產(chǎn)公司與趙某簽訂一份《商品房買賣合同》，約定由房地產(chǎn)公司向趙某出售房屋一套，趙某于簽訂合同當(dāng)日支付首付款53000元，并同意余款220000元由趙某在付首付款后向銀行申請按揭支付。合同簽訂后，趙某并未按約定向某房地產(chǎn)公司支付首付款53000元。與此同時，趙某與第三人某銀行簽訂了《某銀行個人住房貸款合同》，約定趙某向某銀行借款220000元，以所購買的房屋作為抵押物，某房地產(chǎn)公司未作為保證人在合同上簽字蓋章。同年4月，上述《商品房買賣合同》在房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理了登記備案，房屋借款抵押也辦理了預(yù)購商品房貸款抵押登記。在簽訂借款合同和辦理抵押登記后，某銀行依約將220000元貸款轉(zhuǎn)入趙某的個人帳戶，但趙某并未將此款支付給某房地產(chǎn)公司。2005年3月，某房地產(chǎn)公司以趙某未支付房款構(gòu)成違約、利用未取得所有權(quán)的房屋進(jìn)行抵押貸款為由，訴至法院，請求解除與趙某之間的《商品房買賣合同》，確認(rèn)趙某以所購房屋作為抵押物的貸款抵押無效。
    【法院判決】
    一審法院認(rèn)為，趙某未按約定支付款項的行為已構(gòu)成違約，某房地產(chǎn)公司有權(quán)解除雙方的《商品房買賣合同》；關(guān)于該房屋抵押是否有效問題，由于趙某在以本案爭議房屋向第三人（某銀行）進(jìn)行抵押貸款時，房屋所有權(quán)仍屬于某房地產(chǎn)公司所有，趙某未付清首付，更未取得房屋所有權(quán)，其對房屋的處分權(quán)是受到限制的，同時抵押也未經(jīng)房地產(chǎn)公司同意，因此雖辦理了抵押登記，但實際侵犯了房地產(chǎn)公司的合法權(quán)益，而第三人卻明知又同意抵押，因此判決抵押無效。
    一審判決后，第三人不服，提起上訴。
    二審法院認(rèn)為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，明確購房人可以用未實際取得房屋所有權(quán)的預(yù)購商品房作為按揭貸款抵押，某房地產(chǎn)公司在合同中同意趙某在支付首付款后，可以向銀行申請按揭貸款，在趙某未付清首付款的情況下，又向房產(chǎn)局申請了該《商品房買賣合同》登記備案，應(yīng)視為其同意趙某在未支付首付款的情況下，可以用預(yù)購的房屋作為抵押物向銀行申請貸款，某房地產(chǎn)公司未在借款合同上簽字或蓋章并不影響抵押合同的效力，在借款合同有效的情況下，抵押行為是有效的。故撤銷一審判決，發(fā)回重審。
【律師解析】
本案爭議的焦點是：購房人趙某在未取得房產(chǎn)所有權(quán)，也未交首付款的情況下，以該房屋進(jìn)行貸款抵押是否有效？根據(jù)本案的事實，筆者認(rèn)為，二審法院的認(rèn)定抵押有效是正確的。