關(guān)于《解除合同通知書(shū)》的效力問(wèn)題
注：一審法院認(rèn)可并采納了原告方代理人的觀點(diǎn)，被告不服上訴到高院，高院最終組織雙方調(diào)解結(jié)束此案。我們專(zhuān)業(yè)而細(xì)致的代理意見(jiàn)很好的維護(hù)了原告方的合法權(quán)益。
一、合同解除的法理及法律規(guī)定。
合同的解除必須具有解除合同的事由。合同一經(jīng)有效成立，即具有法律約束力，雙方當(dāng)事人必須信守，不得擅自變更或解除，這是合同法的重要原則。只是在主客觀情況發(fā)生變化，使合同履行成為不必要或不可能的情況下，才允許解除合同。這不僅是合同解除制度存在的依據(jù)，也表明合同解除必須具備一定的條件。
我國(guó)《合同法》對(duì)解除合同的限制十分嚴(yán)格，《合同法》第93-96條對(duì)法定解除與協(xié)議解除有明確規(guī)定。
（一）合同的法定解除條件。合同法第94條明確規(guī)定了法定解除合同的情形：1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)認(rèn)為履行；4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；5、法律規(guī)定的其他情形。
（二）合同的協(xié)議解除條件。合同法第93條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
最高院最新通過(guò)的《合同法解釋二》第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
由此可見(jiàn)：法院在確定是否解除合同時(shí)，應(yīng)本著公平與實(shí)現(xiàn)合同目的的原則；并不是一方的任何違約行為都足以使對(duì)方有權(quán)解除合同的，尤其是輕微違約不能解除合同，只有當(dāng)一方出現(xiàn)重大違約、根本違約或違反合同條件時(shí)，對(duì)方才能解除合同。
二、本案中原告不存在重大違約、根本違約的情形。
被告解除合同的依據(jù)是：《合同法》第九十四條第（3）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方拖延履行主要債務(wù)。經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行的可以解除合同?！逗贤ā返诰攀鶙l規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。被告依據(jù)上述規(guī)定是錯(cuò)誤的。因?yàn)椋?span lang="EN-US">
雙方在《合同》中約定商品房?jī)r(jià)款總額為395萬(wàn)，而原告已經(jīng)支付了366萬(wàn)，占總房款的93%之多，應(yīng)該說(shuō)，原告已經(jīng)履行了合同的絕大部分債務(wù)，尚未支付的29萬(wàn)只占總房款的極小部分，即使是普通人也能認(rèn)識(shí)到，29萬(wàn)絕對(duì)不屬于“主要債務(wù)”，換句話說(shuō)，原告不存在重大違約、根本違約的情形，因此，被告不能依據(jù)《合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定解除合同，其依據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定發(fā)出解除合同的通知也是錯(cuò)誤的。
三、本案中不存在符合所謂協(xié)議解除條件的情形。
本案中，雙方所簽《合同》第七條第1-（2）項(xiàng)約定，逾期超過(guò)30日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的2%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款的萬(wàn)分之二的違約金。原告沒(méi)有預(yù)期付款，因?yàn)椋?span lang="EN-US">
（一）雙方?jīng)]有約定付款期限。
看遍雙方所簽《合同》，找不到關(guān)于支付房款的準(zhǔn)確期限的約定，在該合同第六條“付款方式及期限”中僅約定“按揭”兩個(gè)字。從原告、被告與工商銀行XX支行所簽《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》內(nèi)容來(lái)看，原告已經(jīng)按照《合同》的約定辦理了“按揭”貸款，而且被告作為保證人對(duì)此事實(shí)予以蓋章確認(rèn)。
（二）原告沒(méi)有支付29萬(wàn)房款實(shí)際上是在依法履行先履行抗辯權(quán)。
整個(gè)《合同》對(duì)交房期限約定的很清楚?！逗贤返诎藯l約定：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2007年8月31日前將約定的商品房交付買(mǎi)受人使用。如遇不可抗力、政府政策變化或規(guī)劃調(diào)整等特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可以據(jù)實(shí)予以延期。
雙方簽訂《合同》后，原告于
由于被告遲遲不按照合同約定予以交房，同時(shí)又沒(méi)有出現(xiàn)上述約定延期交房的“特殊原因”，原告被迫不予支付余下的29萬(wàn)房款?！逗贤ā返诹邨l規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。由此可見(jiàn)，原告沒(méi)有支付29萬(wàn)房款實(shí)際上是在依法履行先履行抗辯權(quán)。
四、關(guān)于原告沒(méi)有請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)被告解除合同通知的效力問(wèn)題。
《合同法》第96條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第93條第2款、第94條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
這是關(guān)于單方解除權(quán)行使程序的規(guī)定。注意，單方解除一定要先取得享有合同解除權(quán)！合同解除權(quán)就是合同當(dāng)事人依照合同約定或法律規(guī)定享有的解除合同的權(quán)利，它的行使直接導(dǎo)致合同權(quán)利義務(wù)消滅的法律后果。解除權(quán)屬于形成權(quán)，不需對(duì)方當(dāng)事人的同意，只需解除權(quán)人的單方意思表示，即可發(fā)生解除合同的法律效果。換句話說(shuō)，行使合同解除權(quán)的法律后果對(duì)債務(wù)人來(lái)說(shuō)是非常嚴(yán)重的，行使這種權(quán)利既要依照合同約定或者法律規(guī)定，又要嚴(yán)格行使法定程序。
如上所述，本案原告不存在重大違約、根本違約的情形，又不存在符合所謂協(xié)議解除條件的情形。被告根本就沒(méi)有取得合同解除權(quán)，同時(shí)也沒(méi)有嚴(yán)格行使法定解除程序，因此，《解除合同通知書(shū)》不會(huì)產(chǎn)生解除合同的法律效力。
至于《合同法》第96條規(guī)定“對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”，只是對(duì)被通知解除合同的一方權(quán)利救濟(jì)方式的規(guī)定。本身并未產(chǎn)生法律效力的《解除合同通知書(shū)》，沒(méi)有采取權(quán)利救濟(jì)措施的必要性。因此，本案原告沒(méi)有請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)被告解除合同通知的效力，并不必然導(dǎo)致《解除合同通知書(shū)》具有解除合同的法律效力。
綜上，《解除合同通知書(shū)》不具有解除合同的法律效力。
以上代理意見(jiàn)供貴院合議庭參考并望采納！
代理人：任印華
2011年5月 日
