購買了抵押房，銀行行使抵押優(yōu)先權(quán)，業(yè)主的權(quán)利如何保障？
來源：劉峰律師
發(fā)布時(shí)間：2010-07-13
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購買了抵押房，銀行行使抵押優(yōu)先權(quán)，業(yè)主的權(quán)利如何保障？
| 發(fā)展商經(jīng)抵押銀行書面同意，出售抵押房屋。葉某于2002年12月20日與發(fā)展商簽署《商鋪買賣合同》，購買越秀區(qū)一德路某玩具廣場的一間抵押商鋪，付清了全部購房款，并于2002年12月24日辦理了收樓手續(xù)。但由于發(fā)展商沒有及時(shí)歸還銀行貸款，致使抵押物登記一直沒有涂銷，現(xiàn)抵押銀行起訴，要求對小業(yè)主已購買的商鋪行使抵押優(yōu)先受償權(quán)。 |
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| 法院認(rèn)為，由于是抵押銀行書面同意發(fā)展商出售抵押房屋的，所以，房屋出售后，銀行只能對出售房屋的銷售款主張優(yōu)先授權(quán)，而對于小業(yè)主購買的房屋則不再享有優(yōu)先受償權(quán)。最后，法院判決駁回了銀行對小業(yè)主已購買商鋪的訴訟請求。 |
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《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條第一款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未通知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。 從該條文義看，抵押權(quán)人對已轉(zhuǎn)讓的抵押物仍可行使抵押權(quán)的，只限于抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)登記的抵押物未通知抵押權(quán)人或者未通知受讓人的情形。 反之，依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償”。以及《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第三款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償”，這就明確表明，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，并就轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款優(yōu)先受償，是抵押權(quán)人行使抵押權(quán)、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一種方式。如果抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，在抵押物轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)人不能再次對抵押物行使抵押權(quán)，而只對轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款享有提前受償權(quán)，或可以要求提存價(jià)款。 比如說，銀行申請法院拍賣抵押物也是行使抵押權(quán)的一種方式，當(dāng)拍賣公司根據(jù)銀行的申請將抵押物出售時(shí)，則抵押權(quán)立即實(shí)現(xiàn)。至于出售后拍賣公司是否將出售款返還給銀行清償債務(wù)，則屬另一法律關(guān)系，與購買者無關(guān)。由此可見，行使抵押權(quán)的關(guān)鍵在于抵押權(quán)人是否同意或申請出售該抵押物，在抵押權(quán)人同意的情況下，抵押物一旦出售，即視為抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。 本案中，債權(quán)銀行出具的《關(guān)于同意出售抵押房屋的證明》，已明確同意抵押人出售房產(chǎn)。因此，自其出具證明之日起，即可視為原債權(quán)人已經(jīng)開始行使抵押權(quán)。至于抵押物銷售后，債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否能夠得到清償，則屬另一法律關(guān)系，與購房者（小業(yè)主）無關(guān)。 《物權(quán)法》第一百七十七條規(guī)定：“有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：（一）主債權(quán)消滅；（二）擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形?！睋?jù)此第二項(xiàng)規(guī)定，在訴爭房屋上設(shè)立的抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)（行使），因而消滅，所以抵押權(quán)銀行對訴爭房屋已不再享有優(yōu)先受償權(quán)。 正是基于上述的理解，廣州市中級人民法院最終判決，抵押權(quán)銀行對于已經(jīng)出售的訴爭商鋪不再享有優(yōu)先受償權(quán)。 |
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