[案例]未竣工工程的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限

      [基本案情]

      2006年3月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(下稱A公司)就一商品樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與某建筑公司(下稱B公司)簽訂建筑承包合同。該合同約定：由B公司作為總承包商承建該商品樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，A公司按工程進(jìn)度付款，工程工期為一年半，合同約定的竣工時(shí)間為2007年9月30日，并約定工程移交之日起3個(gè)月內(nèi)，由A公司委托有資質(zhì)的審價(jià)單位進(jìn)行審價(jià)，審價(jià)時(shí)間為2個(gè)月。2006年4月，A公司與C銀行簽訂借款合同，該合同約定A公司與C銀行簽訂借款合同，并就土地及其在建工程共同辦理了抵押登記手續(xù)。

      由于A公司資金不足，工程期間曾多次停工，后由于A公司資金鏈斷裂，工程于2007年10月31日全面停工，A公司與B公司達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定就已完工程量進(jìn)行驗(yàn)收并審價(jià)。后A公司于2008年2月29日出具初審報(bào)告，但由于資金緊張，不能按期向B公司支付工程價(jià)款，也無(wú)力償還銀行借款。B公司在多次催要無(wú)果的情況下，為了追索欠款和違約金，于 2008年5月訴訟至法院，申請(qǐng)保全在建工程，并根據(jù)合同法的規(guī)定要求拍賣受償。C銀行因A公司逾期未還借款也于2008年11月向法院提起訴訟，并對(duì)A公司的在建工程主張抵押權(quán)。

      1．司法解釋明確規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算?！北仨氁鞔_提醒承包人的是，應(yīng)明確區(qū)分竣工工程和未竣工工程，其行使優(yōu)先受償權(quán)的時(shí)間也各不相同。

       司法解釋從建設(shè)工程的實(shí)際情況出發(fā)，將工程拖欠款優(yōu)先償還權(quán)行使時(shí)間的確定分為兩種情況：一種是建設(shè)工程能順利完工的正常情況下工程價(jià)款的優(yōu)先受償，其起算時(shí)間為：“建設(shè)工程竣工之日”，其權(quán)利行使期限為竣工后6個(gè)月內(nèi)；另一種是工程無(wú)法完工情況下的工程價(jià)款優(yōu)先受償，其起算時(shí)間為：“建設(shè)工程合同約定的竣工之日”，其權(quán)利行使期限為約定竣工之日后的6個(gè)月內(nèi)。

        對(duì)于竣工的工程而言，承包人應(yīng)區(qū)分民事法律上的“竣工驗(yàn)收”行為與行政 程序上的“竣工驗(yàn)收合格”行為。民事法律上的“竣工驗(yàn)收”是指承發(fā)包雙方當(dāng)事人對(duì)承發(fā)包合同履行情況的相互認(rèn)可，對(duì)發(fā)包方而言是工程完工方面量與質(zhì)的驗(yàn)收和接受，與此相應(yīng)對(duì)承包方而言是工程款的確定與收??；行政程序上的“竣工驗(yàn)收合格”則是在發(fā)包人“竣工驗(yàn)收”的基礎(chǔ)上完成法定的行政許可手續(xù)，目前主要涉及建筑、規(guī)劃、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、住宅等一系列部門的竣工驗(yàn)收。發(fā)包人的竣工驗(yàn)收并不等于行政程序上的竣工驗(yàn)收合格，從工程驗(yàn)收的實(shí)際情況看，兩者通常分別進(jìn)行且存在較大的時(shí)間差。因此，工程款優(yōu)先受償行使權(quán)6個(gè)月期限的起算時(shí)間應(yīng)以發(fā)包方按合同約定驗(yàn)收工程的“竣工之日”為準(zhǔn)，而不是完成全部行政程序上的“竣工驗(yàn)收合格”之日。

        當(dāng)工程處于無(wú)法完工的情形時(shí)，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使時(shí)間就轉(zhuǎn)化為建設(shè)工程合同約定的竣工之日。當(dāng)約定的工程竣工之日到來(lái)時(shí)，建筑承包人可以開(kāi)始與發(fā)包人協(xié)商處理工程價(jià)款的確定與支付問(wèn)題;雙方不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，建筑承包人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過(guò)訴訟程序向法院申請(qǐng)工程拍賣以實(shí)現(xiàn)其工程價(jià)款優(yōu)先受償，而這一權(quán)利行使的期限應(yīng)為合同約定的工程竣工之日起6個(gè)月內(nèi)。一般而言，協(xié)商的結(jié)果無(wú)非有兩種可能:承發(fā)包雙方當(dāng)事人如果能達(dá)成延期竣工合意，就自然轉(zhuǎn)變?yōu)檎Ｇ闆r下的工程竣工交付使用，不會(huì)發(fā)生工程拍賣的問(wèn)題;但如果承發(fā)包雙方不能達(dá)成工程延期竣工合意又無(wú)法達(dá)成折價(jià)合意的，那么承包人也只能通過(guò)訴訟途徑申請(qǐng)拍賣了。

       2．施工企業(yè)應(yīng)注意的事項(xiàng)。為了有利于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，承包人在合同簽訂過(guò)程中需要明確下列事項(xiàng)：第一，建筑承發(fā)包合同中應(yīng)明確約定工程竣工日期，工程款按進(jìn)度支付的時(shí)限，以便于出現(xiàn)工程不能完工情形時(shí)及時(shí)行使工程拍賣權(quán)；第二，建筑承發(fā)包合同中應(yīng)明確約定工程竣工時(shí)間，工程價(jià)款結(jié)算方法及結(jié)算時(shí)限，以避免因發(fā)包人通過(guò)審價(jià)單位而拖延工程結(jié)算時(shí)間；第三，如果發(fā)包人在發(fā)包過(guò)程中明確要求承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)的，則承包人必須在工程進(jìn)度款及工程結(jié)算得到充分保障的前提下，才能出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾；第四，如果在優(yōu)先權(quán)主張期限內(nèi)結(jié)算時(shí)限約定未期滿的，可先就工程款優(yōu)先受償權(quán)提起確認(rèn)之訴。