張沂峰律師

郯城某小區(qū)拒不支付約定的違約金，還向購(gòu)房者征收國(guó)家明令禁止征收的暖氣燃?xì)忾_口費(fèi)，引起眾多購(gòu)房者的強(qiáng)烈不滿，因協(xié)商不成最終成訟，雖然在立案時(shí)遇到了些小麻煩，但100多位原告顯示了巨大的勇氣和維權(quán)合力。

代 理 詞

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員、人民陪審員：
山東三禾律師事務(wù)所接受高X等人委托，指派本律師作為代理人參加今天的庭審。在庭審前我仔細(xì)研讀了委托人提供的證據(jù)材料，又收集了相關(guān)政策文件，剛才又參加了法庭調(diào)查，對(duì)本案有了更清晰的認(rèn)識(shí)。現(xiàn)依據(jù)法律和事實(shí)發(fā)表以下代理意見，供法庭參考并采納。

一、 被告逾期交房，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
原告與被告之間的商品房預(yù)售合同，是在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，系有合法有效合同。雙方應(yīng)當(dāng)全面誠(chéng)信履行。
合同第八條明確規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年8月31日前將具備該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格條件，并符合本合同約定的商品房交付給買受人使用。然而時(shí)至今日，被告仍然沒(méi)有將驗(yàn)收合格的商品房交付給原告，違約已成不爭(zhēng)的事實(shí)。
合同第九條規(guī)定：出賣人逾期逾期交房超過(guò)90日后，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之1.5的違約金。據(jù)此，被告應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，支付約定的違約金。
本案的焦點(diǎn)之一就是 被告交付給原告的商品房合格條件是到底是什么？商品房何時(shí)交付？怎么交接？
關(guān)于交房條件：
原告與被告簽訂的購(gòu)房合同第八條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年8月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。合同第十一條規(guī)定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
從以上約定可以看出：被告交房的條件是符合國(guó)家和地方人民政府有關(guān)規(guī)定和符合本合同約定。我們從法律法規(guī)上看下被告應(yīng)當(dāng)怎么交付房屋：
《山東省商品房銷售條例》第五章交付使用
第三十七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供下列材料：
　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及備案證明；
　?。ǘ┥唐贩抠|(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書；
　?。ㄈ┚邆湎鄳?yīng)資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房面積測(cè)量證明文件；
　　（四）房地產(chǎn)開發(fā)合同約定的商品住宅性能認(rèn)定文件；
　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理企業(yè)查驗(yàn)承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等證明材料；
　?。┵I受人共有的非經(jīng)營(yíng)性配套公共建筑和公共設(shè)施清單；
　?。ㄆ撸┥唐贩抠I賣合同約定的應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。
這就是法律法規(guī)關(guān)于開發(fā)商交房條件的強(qiáng)制性規(guī)定。
被告認(rèn)為提供了竣工驗(yàn)收備案表，房屋就合格了，是錯(cuò)誤的， 竣工驗(yàn)收備案表是一個(gè)備案制度的證明，它不能保證房屋質(zhì)量合格。，僅僅說(shuō)明房屋就質(zhì)量問(wèn)題備案了。政府對(duì)房屋質(zhì)量不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，僅作形式上的備案。
2010年12月 5 日，被告寄給原告交付通知書，而竣工驗(yàn)收備案表是在2010年12月30日，也就是說(shuō)被告在沒(méi)有取得竣工驗(yàn)收備案表的情況下就寄送了交付通知，這種通知因不符合交房條件而沒(méi)有法律效力，被告應(yīng)當(dāng)重新寄送，通知買受人辦理交接手續(xù)。
二、被告辯稱的免責(zé)理由既不屬于法定免責(zé)理由也不屬于約定免責(zé)理由。
被告辯稱由于政府相關(guān)部門的原因使被告得到的土地使用權(quán)延誤，但并沒(méi)有相關(guān)部門的證明。被告辯稱由于相關(guān)人員鬧事，報(bào)警處理致使工期延長(zhǎng)，這本來(lái)就與原告無(wú)關(guān)，這屬于被告開發(fā)過(guò)程中正常的甚至是可以預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，由于第三人的原因致使合同違約，那么，被告可以先行對(duì)原告支承擔(dān)違約責(zé)任，然后可以向第三人追償。
三、被告沒(méi)有代收許可證明及授權(quán)委托書向原告征收暖氣、燃?xì)忾_戶費(fèi)是違法的。同時(shí)，以征收開戶費(fèi)為交房條件也是違約行為。
2001年后，國(guó)家、省、市、縣各級(jí)政府先后分別下文明令禁止收取暖氣、燃?xì)忾_戶費(fèi)，其中：
1、2001年4月16日國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的計(jì)價(jià)格【2001】585號(hào)第三項(xiàng)將水電氣熱等各類專項(xiàng)配套費(fèi)統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
2、山東省物價(jià)局、山東省財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》的通知魯價(jià)費(fèi)發(fā)【2001】301號(hào)，第一項(xiàng)規(guī)定，取消城市集中供熱工程建設(shè)集資、城市煤氣供熱建設(shè)集資設(shè)施配套費(fèi)，將其統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，歸并后的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文制定。
3、臨沂市物價(jià)局、臨沂市財(cái)政局、臨沂市房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布的臨價(jià)費(fèi)發(fā)【2009】114號(hào)文，名稱為關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)行為的通知，第二項(xiàng)，按規(guī)定已繳納供暖供氣配套費(fèi)的住宅樓建設(shè)項(xiàng)目，供暖供氣配套費(fèi)是房?jī)r(jià)的組成部分，開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位一律不得再向購(gòu)房者收取供熱供氣配套費(fèi)。
4、郯城縣物價(jià)局郯價(jià)【2009】18號(hào)文也有相同的規(guī)定。
從以上政策文件可以看出，被告公然違背各級(jí)政府關(guān)于禁止征收暖氣燃?xì)忾_戶費(fèi)的規(guī)定，向原告重復(fù)收取，是一種違法行為。同時(shí)，根據(jù)購(gòu)房合同，被告應(yīng)當(dāng)按期交付房屋，不得附加任何其他條件，現(xiàn)被告在催款通知中，又列明該項(xiàng)收費(fèi)，是一種嚴(yán)重的違約行為。
四、 關(guān)于原告和被告簽訂的關(guān)于暖氣開戶費(fèi)自理的條款效力問(wèn)題。
這是本次庭審中的另一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題
原告雖然與被告簽訂了暖氣開戶費(fèi)由買受人自理，但是，這種約定沒(méi)有法律效力。原因是：一、該項(xiàng)約定因違反國(guó)家政策禁止性規(guī)定而歸于無(wú)效。這一點(diǎn)不再具體闡述。二、該條款是典型的格式條款，格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。我國(guó)《合同法》第三十九條：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”
第四十條：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！?
通過(guò)以上法律規(guī)定，從維護(hù)公平、保護(hù)弱者出發(fā)，對(duì)格式條款從三個(gè)方面予以限制：第一，提供格式條款一方有提示、說(shuō)明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方的要求予以說(shuō)明；第二，免除提供格式條款一方當(dāng)事人主要義務(wù)、排除對(duì)方當(dāng)事人主要權(quán)利的格式條款無(wú)效；第三，對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。具體到本案，
被告在簽訂本條款時(shí)，并沒(méi)有對(duì)該條款向原告善意地提示、解釋說(shuō)明，而是利用其專業(yè)的優(yōu)勢(shì)欺詐原告在已打印好的不明顯的附件條款中簽字，同時(shí)該條款因排除了原告的權(quán)利歸于無(wú)效。
《山東省商品房銷售條例》第二十六條也規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對(duì)商品房買受人作不公平、不合理的規(guī)定，或者作減輕、免除其自身民事責(zé)任的規(guī)定。
綜上，被告逾期交房，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付約定的違約金直至實(shí)際交房日止，原告與被告簽訂的關(guān)于暖氣開戶費(fèi)自理的條款因系格式條款且排除了原告權(quán)利而沒(méi)有法律效力。請(qǐng)求人民法院依法支持原告的合理合法的訴求，作出公平公正的裁決。

代理人：
山東三禾律師事務(wù)所
張沂峰律師
2011年1月24日上午