引言：在城市的喧囂與變遷中，房屋不僅僅是一磚一瓦堆砌起來(lái)的居所，更是每個(gè)家庭情感的寄托和未來(lái)的希望。然而，當(dāng)一紙憑證將我們與新的家園緊密相連時(shí)，有時(shí)卻會(huì)遇到意想不到的波折。今天，就讓我們一起走進(jìn)一起關(guān)于商品房預(yù)售合同糾紛的真實(shí)案例。

案件簡(jiǎn)介

2020年，何某（化名，下同）與某土儲(chǔ)中心（土地儲(chǔ)備中心簡(jiǎn)稱，化名，下同）和某住保中心（住房保障管理服務(wù)中心簡(jiǎn)稱，化名，下同）根據(jù)《**搬遷安置憑證》簽約，約定購(gòu)買(mǎi)安置房。

2021年7月27日，何某與某房地產(chǎn)公司（化名，下同）就**房簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，約定購(gòu)房款總額為四十萬(wàn)余元，分五期支付，并定于2021年12月30日交付房屋。

根據(jù)合同規(guī)定，若出賣(mài)人逾期交房超過(guò)180日，需按日支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。同時(shí)，若因出賣(mài)人原因?qū)е沦I(mǎi)方未能在交房后540日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)，也需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

該房產(chǎn)為政府征收項(xiàng)目安置房源之一，由某住保中心向某房地產(chǎn)公司采購(gòu)，并由某房地產(chǎn)公司提供房源供安置戶選擇。買(mǎi)方何某作為安置戶，其購(gòu)房款部分由政府支付，部分自行補(bǔ)足。

何某按照合同約定，支付了前四期購(gòu)房款，并預(yù)留了部分款項(xiàng)用于支付最終尾款。然而，在房屋交付環(huán)節(jié)，何某確認(rèn)已接到某房地產(chǎn)公司的交付通知，但某房地產(chǎn)公司對(duì)此予以否認(rèn)，雙方就交付問(wèn)題存在爭(zhēng)議。

之后，何某因某房地產(chǎn)公司逾期交房，向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：
1.某房地產(chǎn)公司、某土儲(chǔ)中心和某住保中心向何某交付**房；
2.某房地產(chǎn)公司、某土儲(chǔ)中心和某住保中心協(xié)助何某辦理**房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；
3.某房地產(chǎn)公司向黃支付逾期交房違約金3萬(wàn)余元；
4.本案訴訟費(fèi)由某房地產(chǎn)公司、某土儲(chǔ)中心和某住保中心承擔(dān)。

裁判結(jié)果

法院判決：一、某房地產(chǎn)公司在本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向何某交付符合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》約定交付條件的**房并協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；

二、某房地產(chǎn)公司在本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向何某支付逾期交房違約金；

三、駁回何某的其他訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)為

何某與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，且沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，為有效合同，雙方應(yīng)按合同約定全面履行義務(wù)。

根據(jù)合同約定，某房地產(chǎn)公司應(yīng)于2021年12月30日前將符合合同約定的商品房交付何某使用，但案涉房屋所在的樓幢至2022年3月15日才完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，已違反合同約定，某房地產(chǎn)公司應(yīng)在此后按照合同約定向何某交付房屋使用。

對(duì)于房屋交付的事實(shí)，何某在庭審中確認(rèn)收到某房地產(chǎn)公司的交付通知，但某房地產(chǎn)公司對(duì)該事實(shí)予以否認(rèn)，并認(rèn)為由于何某未按合同約定支付全部購(gòu)房款而導(dǎo)致合同未繼續(xù)履行，但其未提供充分證據(jù)證明其抗辯意見(jiàn)成立，且從某房地產(chǎn)公司法定代表人與某住保中心工作人員的聯(lián)絡(luò)信息中可得知，與案涉房屋屬同一類(lèi)型的其他業(yè)主的房屋亦已交付使用。

由于案涉房屋屬政府采購(gòu)房源，具有特殊性，何某已按其與某住保中心、某土儲(chǔ)中心簽訂的協(xié)議約定履行了全部?jī)r(jià)款的支付義務(wù)，某住保中心亦在某房地產(chǎn)公司法定代表人發(fā)出請(qǐng)款申請(qǐng)后的次日將購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬支付至某房地產(chǎn)公司的賬戶，符合各方對(duì)于安置房源的交易規(guī)則的有關(guān)約定，某房地產(chǎn)公司抗辯何某未按合同約定的支付方式支付全部?jī)r(jià)款的意見(jiàn)與查明的事實(shí)不符，對(duì)此抗辯意見(jiàn)法院不予采納。

某房地產(chǎn)公司與某住保中心或其他行政部門(mén)因其他法律關(guān)系引致的糾紛不應(yīng)影響案涉房屋的交付，某房地產(chǎn)公司應(yīng)另循法律途徑解決。

因此，法院確認(rèn)某房地產(chǎn)公司在履行案涉房屋交付義務(wù)上存在過(guò)錯(cuò)，其因自身過(guò)錯(cuò)原因至今仍未向何某交付符合合同約定的房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，何某請(qǐng)求按房屋總價(jià)款的日萬(wàn)分之一自2022年12月31日起計(jì)付逾期交房違約金至實(shí)際交付之日止，法院予以支持，暫計(jì)至2024年3月21日為3萬(wàn)余元。

又根據(jù)案涉買(mǎi)賣(mài)合同的約定，某房地產(chǎn)公司應(yīng)在合同約定的房屋交付之日（2022年12月30日）起的540日內(nèi)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但由于前述逾期交房的行為導(dǎo)致該義務(wù)亦未予履行，應(yīng)由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

故，何某請(qǐng)求某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，法院予以支持。如前所述，何某主張某土儲(chǔ)中心、某住保中心協(xié)助房屋交付及辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的理?yè)?jù)不足，法院不予支持。

律師結(jié)語(yǔ)

本案中，何某是一位面臨征拆的住戶，其涉及的房屋為回遷房。此類(lèi)回遷房的協(xié)調(diào)和付款事宜，通常由住房保障中心（以下簡(jiǎn)稱“住保中心”）統(tǒng)一負(fù)責(zé)，并通過(guò)住保中心直接向開(kāi)發(fā)商支付款項(xiàng)。盡管何某與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但合同中規(guī)定的房屋差價(jià)款項(xiàng)并非直接支付給開(kāi)發(fā)商，而是轉(zhuǎn)交給了土地儲(chǔ)備中心。

在合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商曾向何某發(fā)出收樓通知，要求其在指定時(shí)間內(nèi)辦理收樓手續(xù)。然而，由于疫情封控措施的實(shí)施，何某未能如期前往收樓。待疫情封控措施解除后，由于住保中心尚欠開(kāi)發(fā)商其他款項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商以此為借口，聲稱未收到全部房款，進(jìn)而拒絕交付房屋。

面對(duì)這種情況，本所李曌律師協(xié)助當(dāng)事人何某積極與開(kāi)發(fā)商、住保中心以及土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，明確各方責(zé)任，確保當(dāng)事人權(quán)益不受損害。

何某已依約向開(kāi)發(fā)商支付了購(gòu)房款，對(duì)方應(yīng)按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》約定的交房時(shí)間即2021年12月30日前交房，但案涉房屋所在的樓幢至2022年3月15日才完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，且與案涉房屋屬同一類(lèi)型的其他業(yè)主的房屋亦已交付使用，開(kāi)發(fā)商未按期交房的行為已構(gòu)成違約，須向何某支付交房違約金。

最終，法院判決某房地產(chǎn)公司向何某交付符合合同約定交付條件的安置房并協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，同時(shí)須向何某支付按房屋總價(jià)款日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期交房違約金3萬(wàn)余元。

那么，當(dāng)開(kāi)發(fā)商未能按期交房時(shí)，要怎樣維護(hù)自身權(quán)益呢？

1.與開(kāi)發(fā)商協(xié)商：這是最直接且經(jīng)濟(jì)的解決方式。購(gòu)房者(或者是委托律師)可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行面對(duì)面溝通，詳細(xì)闡述延期交房的情況，并提出和解要求，如要求相應(yīng)的賠償。若雙方能達(dá)成共識(shí)，務(wù)必將協(xié)議內(nèi)容以書(shū)面形式確認(rèn)，以防后續(xù)爭(zhēng)議。

2.投訴至消費(fèi)者協(xié)會(huì)：若協(xié)商無(wú)果，可以向開(kāi)發(fā)商所在地或房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)進(jìn)行投訴。提交詳盡的書(shū)面材料和證明材料，盡管消協(xié)的決定不具強(qiáng)制性，但其社會(huì)影響力可能會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生壓力，促使問(wèn)題得到解決。

3.向房屋管理機(jī)關(guān)反映：向房屋建設(shè)管理機(jī)關(guān)反映此問(wèn)題，要求其對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)處罰。盡管管理機(jī)關(guān)主要擁有行政權(quán)，不能直接要求開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償，但其調(diào)解作用仍可能幫助雙方找到解決方案。若調(diào)解無(wú)果，管理機(jī)關(guān)通常會(huì)建議業(yè)主采取法律手段。

4.法律訴訟：向法院提出訴訟，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據(jù)法律或合同規(guī)定解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在過(guò)程中，充分收集并保留開(kāi)發(fā)商延期交房的證據(jù)，如錄像、文字記錄等。