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一、問題聚焦：

在司法實(shí)務(wù)中，有些訴訟案件涉及“房改房”問題。但是對(duì)于“房改房”的認(rèn)識(shí)，理解不同。由此造成“房改房”權(quán)屬認(rèn)定是實(shí)務(wù)中的難題。結(jié)合本人代理被告的一起民事訴訟案件，通過本文分享關(guān)于“房改房”性質(zhì)的思考。

二、案件事實(shí)：

張某義與馬某珍系夫妻關(guān)系，二人育有原告張某玲和被告張某一、張某二、張某三、張某四、張某五子女六人。原告張某玲一直與張某義、馬某珍夫妻二人共同居住在案涉房屋內(nèi)。張某義于1999年8月18日去世。1999年8月27日，由原告張某玲代表張某義與某單位簽訂《集資住房產(chǎn)權(quán)界定協(xié)議書》，約定某單位將案涉房屋出售給張某義，需要補(bǔ)交28621元后，獲得100％比例住房產(chǎn)權(quán)。在原告張某玲交付了上述款項(xiàng)后，獲得了《鐵路私有房屋所有權(quán)證》，載明所有權(quán)人姓名為張某義。后馬某珍于2013年11月9日去世。

2021年11月原告張某玲訴至法院，請(qǐng)求判令案涉房屋歸其所有。原告主要理由和觀點(diǎn)為：第一、父親張某義去世后，因張某義生前租住的是公租房，按照當(dāng)時(shí)的法律和政策，公租房在承租人去世后，只能由與其共同居住滿兩年以上的家庭成員繼續(xù)承租，而父親張某義去世后該房屋的承租權(quán)實(shí)際落在原告手中。第二、案涉房屋參加房改時(shí)，是由原告繳納“價(jià)差款”28621元參加房改的。而事實(shí)上也只能由原告參加房改，因?yàn)閺埬沉x去世時(shí)，五被告都已獨(dú)立出去，只有原告符合條件，與母親馬某珍在一起生活。但是按照當(dāng)時(shí)的文件規(guī)定和政策，參與房改的房子只能落在原承租人名下，因此雖然當(dāng)時(shí)張某義已經(jīng)去世，但是原告參加房改，房子還是落在了張某義名下。第三、本案看似是繼承糾紛，但實(shí)際上案涉房屋并不屬于遺產(chǎn)。因?yàn)樵趶埬沉x去世時(shí)，該房屋還沒有參加房改還屬于公租房，還不能繼承。是張某義去世后，原告以個(gè)人身份參與的房改，參與房改后該房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸原告?zhèn)€人所有，與其他被告無關(guān)。這實(shí)際上就是相當(dāng)于原告“借名買房”，而且所借的名字還是一個(gè)已經(jīng)去世的人名字。這種情況的出現(xiàn)并不是原告造成的，而是由于當(dāng)時(shí)的法律和政策等客觀原因造成的。第四、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》（2000年2月17日〔2000〕法民字第4號(hào)）的規(guī)定精神，如果原告沒有使用被繼承人的財(cái)產(chǎn)購買房屋，而使用的是自己的錢來出資購買，則不應(yīng)當(dāng)按照遺產(chǎn)來處理。

三、代理思路：

    接受被告張某一的委托后，本人前往法院進(jìn)行閱卷，查看原告提供的相關(guān)證據(jù)。在對(duì)證據(jù)材料進(jìn)行仔細(xì)梳理和研究后，形成了如下代理思路，并以此撰寫律師代理意見提交法院。

一、案涉房屋為房改房，在房改過程中使用了張某義的工齡，而且現(xiàn)有《鐵路私有房屋所有權(quán)證》也記載案涉房屋所有權(quán)人為張某義，這足以說明：案涉房屋不歸原告所有。

根據(jù)國(guó)家房改政策，“房改房”是單位根據(jù)職工職務(wù)、年齡、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價(jià)值上給予職工的政策性優(yōu)惠福利，從某種意義上講，甚至帶有“人身”色彩，完全區(qū)別于普通住房。案涉房屋使用張某義的工齡參與房改，無論是以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，房屋價(jià)格都并非房屋價(jià)值的直接體現(xiàn)?！胺扛姆俊斌w現(xiàn)的是職工職務(wù)、年齡、工資、家庭人口等多種因素涉及的人身和財(cái)產(chǎn)利益。正因?yàn)榘干娣课蒹w現(xiàn)了張某義、馬某珍夫妻人身和財(cái)產(chǎn)利益，所以即使是原告張玲交付的“價(jià)差款”，也不能證明案涉房屋就應(yīng)當(dāng)歸原告所有。反之，可以試想下，如果不是張某義、馬某珍夫妻，而是其他職工參與房改，或者張某義、馬某珍夫妻根據(jù)其工作年限、職務(wù)等因素發(fā)生改變，案涉房屋的“價(jià)差款”也許就不一樣了。這也正說明，“房改房”本身所體現(xiàn)的是人身和財(cái)產(chǎn)屬性，區(qū)別于其他房屋。在這種情況下，案涉房屋參加房改時(shí)，雖張某義已經(jīng)去世，但是其配偶馬某珍還在世。因此案涉房屋應(yīng)當(dāng)是張某義、馬某珍的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由此，在二人過世后該財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由所有繼承人繼承。

二、《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十九條的規(guī)定，雖然不能適用本案，但其背后所體現(xiàn)的法理意義，卻足以說明原告的主張不能成立。

上述司法解釋第七十九條規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理”。仔細(xì)分析該條司法解釋制定的背后法理依據(jù)，也能得出最高人民法院的傾向性意見：根據(jù)國(guó)家房改政策，“房改房”針對(duì)特定對(duì)象，具有福利性質(zhì)。所以購買以一方父母名義參加房改的房屋，說明該房屋使用了一方父母的享受房改優(yōu)惠性政策。因此不能侵害父母的權(quán)利，即使是夫妻雙方出資購買，也不能當(dāng)做夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。針對(duì)本案，案涉房屋體現(xiàn)了國(guó)家房改政策對(duì)張某義、馬某珍夫妻的優(yōu)惠福利，即使“價(jià)差款”是原告出資的，也不能以此認(rèn)定案涉房屋的權(quán)屬。所以，案涉房屋不應(yīng)當(dāng)歸原告一人獨(dú)有，應(yīng)當(dāng)由所有繼承人繼承。

三、原告雖引用最高人民法院文件（2000年2月17日〔2000〕法民字第4號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，但卻不知該文件已經(jīng)被廢止，不能適用本案。

最高人民法院于2013年2月26日發(fā)布《關(guān)于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件(第十批)的決定》（法釋〔2013〕7號(hào)），其中明確規(guī)定：《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》（以下簡(jiǎn)稱“最高人民法院給司法部律師公證工作指導(dǎo)司《復(fù)函》”）（2000年2月17日〔2000〕法民字第4號(hào)），因與現(xiàn)行房改政策不一致，予以廢止。

四、裁判結(jié)果：

一審法院作出判決，駁回原告張某玲的訴訟請(qǐng)求。理由如下：

首先，根據(jù)庭審查明事實(shí)可以認(rèn)定案涉房屋性質(zhì)為房改房，房改房是指城鎮(zhèn)居民出資購買的根據(jù)國(guó)家住房制度改革出售的房屋，是單位根據(jù)職工職務(wù)、年齡、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價(jià)值計(jì)算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利，相當(dāng)于將多年積累的工資差額一次性發(fā)給職工。優(yōu)惠的價(jià)款部分由購房人的工齡、職級(jí)等其他利益因素，是房屋價(jià)值中不可忽視的部分。案涉房屋雖系張某義死亡后進(jìn)行的房改，但使用了張某義的工齡，故案涉房屋現(xiàn)登記在參加房改的職工張某義名下，符合法律和政策規(guī)定，系張某義夫妻二人的共同財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百二十二條規(guī)定：“遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)?！卑干娣课輵?yīng)系張某義、馬某珍夫妻二人死亡后遺留的遺產(chǎn)。

其次，張某玲稱案涉房屋房改時(shí)，大家一致同意該房屋歸其所有，但經(jīng)查明案涉房屋于張某義夫妻過世后未發(fā)生析產(chǎn)繼承，且當(dāng)庭有繼承人，即部分被告表示不同意張某玲的意見，故張某玲的訴請(qǐng)缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，無法予以支持。綜上，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，判決駁回張某玲的訴訟請(qǐng)求。

五、總結(jié)分析：

“房改房”，又稱已購公有住房，是指根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行房改政策的有關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該房屋的職工，職工對(duì)其享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的居住用房。第一、購房主體的特定性。一般而言，享受價(jià)格優(yōu)惠的購買人僅限于售房單位的職工。第二、購房對(duì)象的限定性。公有住房的出售對(duì)象是家庭，并以家庭成員同意購買為前提，且每一個(gè)家庭只能享受一次。第三、房?jī)r(jià)的福利性和優(yōu)惠性。福利性質(zhì)體現(xiàn)在，它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，按具有優(yōu)惠性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售給原居住職工和具備分房條件的職工。優(yōu)惠性體現(xiàn)在，公有住房的價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣。第四、產(chǎn)權(quán)的制約性。是指產(chǎn)權(quán)的行使受原單位一定程度的限制。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。

“房改房”是上世紀(jì)九十年代特定歷史時(shí)期、過渡性的產(chǎn)物。隨著國(guó)家房改政策的逐步深化，當(dāng)前出售公房工作已落下帷幕，但同時(shí)由房改引起的糾紛卻屢見不鮮。實(shí)踐中，關(guān)于“房改房”的權(quán)屬主要存在以下兩種觀點(diǎn)：

（一）按照購房款來源決定“房改房”的權(quán)屬

最高人民法院給司法部律師公證工作指導(dǎo)司《復(fù)函》（2000年2月17日〔2000〕法民字第4號(hào)）中“你司《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函》收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！痹撍痉ń忉屝晕募鶊?jiān)持的“唯出資論”意見，造成了司法實(shí)務(wù)中對(duì)“房改房”性質(zhì)和權(quán)屬認(rèn)定的混亂，形成了同樣案件不同判決結(jié)果的情況。

（二）享用死亡配偶工齡優(yōu)惠是判定“房改房”權(quán)屬的依據(jù)

上述案件的受理法院和本人均認(rèn)可該觀點(diǎn)。該觀點(diǎn)明確“房改房”的購買資格決定產(chǎn)權(quán)歸屬，出資僅具有特定情況下的債權(quán)意義。而且，如上所述，最高人民法院給司法部律師公證工作指導(dǎo)司《復(fù)函》（〔2000〕法民字第4號(hào)）已經(jīng)被廢止。在“房改房”權(quán)屬問題的判定上，依據(jù)最高人民法院司法解釋，無論是之前的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十二條規(guī)定，還是現(xiàn)在的《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十九條規(guī)定，都能推斷出：購買資格決定“房改房”產(chǎn)權(quán)歸屬的意見。該觀點(diǎn)明確了“房改房”的權(quán)屬由購買資格而非出資款來源決定。這體現(xiàn)了國(guó)家房改政策的連續(xù)性，體現(xiàn)了對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特定歷史階段及其沿革的尊重。