【案情簡介】

　　田某與房地產開發商于2016年5月27日簽訂了《北京市商品房預售合同》，簽訂合同后，田某按要求支付了全部價款，2017年8月23日，房地產開發商也按約交付了房屋。因房地產開發商欠銀行近1億元，2021年4月6日，銀行向法院提出財產保全，又因房屋產權一直登記在房地產開發商名下，2021年5月28日法院查封該房地產開發商名下的房屋。

　　【處理結果】

　　執行階段：法院作出《協助執行通知書》，查封某房地產開發有限公司名下位于北京市某區房產54套所有權；查封期限為三年。

　　執行異議階段：中止對某房地產開發有限公司名下位于北京市某區某房屋的執行。

　　訴訟階段：駁回原告某銀行的訴訟請求。

　　【律師解讀】

　　執行異議制度是 2007年民事訴訟法修正案所建立的一項救濟制度，它對于規范執行程序，維護執行當事人及案外人的合法權利和利益，防止執行權濫用和“執行亂”具有重要意義。審理執行異議之訴糾紛案件，應遵循以下基本原則：物權優于債權原則；法定特殊債權優于普通債權原則；生存利益優先原則；慎用自認原則。

　　本案爭議焦點為：案外人田某等人是否享有足以排除強制執行的民事權益？

　　我們來分析一下，金錢債權執行中，想要排除執行必須要符合哪些條件？

　　路徑一：

　　1、查封的房屋是申請執行人與被執行人因金錢債權執行而查封；

　　2、在法院查封之前案外人已經與被執行人簽訂了合法有效的書面買賣合同；

　　3、在人民法院查封之前案外人已合法占有該房屋；

　　4、案外人已支付全部價款，或者已按合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

　　5、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　以上五點必須同時具備。

　　路徑二：

　　1、查封的房屋是申請執行人與被執行人因金錢債權執行而查封；

　　2、在人民法院查封之前已與被執行人簽訂了合法有效的書面買賣合同；

　　3、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

　　4、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

　　以上四點必須同時具備。

　　路徑三：

　　1、查封的房屋是申請執行人與被執行人因金錢債權執行而查封；

　　2、對被查封的房屋已經辦理了受讓物權的預告登記。

　　3、被查封的房屋已經符合物權登記的條件。

　　以上三點必須同時具備。

　　在金錢債權執行中，上述三種路徑任意符合一種都可以排除執行。

　　路徑一是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱：《執行異議和復議規定》）第二十八條的規定，是關于無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件，適用于買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形，該規定系普適性條款，對于所有類型的被執行人均可適用。

　　路徑二是《執行異議和復議規定》第二十九條規定，是關于房屋消費者物權期待權的保護條件，適用于買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形。該條是專門針對被執行人為房地產開發企業而規定的特別條款。

　　《執行異議和復議規定》第二十八條、二十九條是一般規定和特別規定的關系，并非相互排斥，商品房買受人可以選擇適用《執行異議和復議規定》第二十八條或二十九條排除執行。該兩條規定實際上是以犧牲金錢執行債權人的正當權利為代價而確立的，在一定程度上突破了債權平等原則和合同相對性原則，也增加了被執行人和執行案外人通過執行異議惡意串通逃避強制執行的道德風險。因此，人民法院在適用上述規定認定執行案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行時，都會對法定要件相關的事實從嚴審查、嚴格把握、慎重認定。

　　本案中，由于房屋屬于辦公用房，不屬于居住用房，因此不適用路徑二，另外該房屋也沒有做過預告登記，也不適用路徑三，那么只有符合路徑一的所有條件，本案才能排除執行。

　　在庭審中，律師通過整理、搜集、調取證據能證明被告作為真實買房人符合路徑一中的所有條件。

　　1、本案所查封的房屋是因為原告與第三人的借款合同糾紛而進行的財產保全，符合金錢債權執行的情形。

　　2、被告在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同。

　　3、被告在人民法院查封之前已經實際合法占有該房屋。

　　4、被告已經支付全部價款。

　　5、非因被告自身的原因未辦理過戶登記。

　　這五項的前四項雙方爭議不大，關鍵是第五項，如何證明被告對于未及時辦理產權登記不存在主觀過錯，雙方各執一詞。畢竟被告自能辦理產權變更登記到法院查封期間已經長達三四年之久，在開發商不出庭的情況下，如何證明被告非因自身的原因未辦理過戶登記確實很難。律師走訪相關部門調取了近些年開發商的一些信息以及去不動產登記中心調取了關鍵證據。另外，律師提交了被告是通過廣告公司與開發商舉辦的團購電商優惠活動購買案涉房屋的相關證據，還提交了被告已經按照開發商的要求簽訂合同、支付房款、繳納物業費、契稅等費用，還與經紀公司簽訂協議，委托該公司辦理《不動產權證書》并交納代辦費等相關證據。這些證據證明被告已經完全履行了購房以及辦理房屋產權登記的相關義務，主觀不存在過錯。最終，法院認為被告對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益，應當中止對該房屋的執行，故駁回原告的訴訟請求。

　　關于案外人執行異議的糾紛，大家要注意提出執行異議的理由是有生效的裁判還是無生效的裁判，如果有生效的裁判，要注意該裁判生效的時間是在標的物被執行前還是被執行后，再區分執行依據是金錢債權還是非金錢債權，非金錢債權執行還要區分該生效裁判是確權裁判，還是給付裁判，然后再根據情況選擇不同的訴訟策略。本案中，原告提供的執行依據是金錢債權的生效判決，案外人提出執行異議沒有生效判決，因此就適用《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條以及第三十條的相關規定。再根據案件事實的具體情況最后只能適用《執行異議和復議規定》第二十八條，該條實際上主要運用的就是物權期待權與一般債權的實現發生沖突時，應當優先保護物權期待權的法律原理。另外，這類案件一般的爭議主要在于案外人的主觀過錯問題，我們只要證明案外人具有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或者向出賣人提出辦理過戶登記請求等積極行為；或者雖無上述積極行為，但未辦理過戶登記有合理客觀理由的，足可以認定為“非因案外人自身原因”，從而贏得勝訴。