郭瑞紅律師

當(dāng)事人：原告楊某，被告某銀行，第三人，某公司（系被執(zhí)行人）

案號（2023）豫02民終510號

案情簡介：2017年10月20日楊某夫婦從某公司處購買某地建筑面積為306平方米的房屋，房屋總價款350萬元，房款于2017年10月20日一次性支付，雙方簽訂的有房屋買賣合同，簽訂合同當(dāng)天楊某夫婦將購房款一次性轉(zhuǎn)入某公司指定賬戶中，某公司于當(dāng)天將房屋交付給楊某夫婦。房屋交付后楊某夫婦對房屋進行了裝修并于于2017年12月19日辦理了藥店的營業(yè)執(zhí)照。某公司為他人擔(dān)保于2018年1月18日將涉案房屋整體向某銀行辦理了抵押貸款并辦理了抵押登記。后擔(dān)保的債務(wù)因債務(wù)人為履行，某銀行作為債權(quán)人向法院申請了強制執(zhí)行，法院于020年11月17日查封了涉案房屋并于2021年3月23日作出騰房公告，并在涉案房屋處張貼，楊某向法院提出執(zhí)行異議，請求排除對涉案房屋的執(zhí)行，法院審查后于2021年5月28日作出裁定書依法駁回了案外人楊某的異議請求，楊某不服，向法院提起了執(zhí)行異議之訴。

辦案經(jīng)過：我方接受楊某的委托后及時與當(dāng)事人溝通了案情，告知當(dāng)事人需要準備的相關(guān)證據(jù)材料，查找相關(guān)的案例及相關(guān)法律規(guī)定，該案經(jīng)過一審、二審、發(fā)回重審、發(fā)回重審之后的二審，最終支持了我方的訴訟請求。

律師說法：針對此類案件在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價款并且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。以上是關(guān)于一般不動產(chǎn)買受人什么情況下能夠排除執(zhí)行的法律規(guī)定。在司法實踐中對于買受人為了避免將來能夠更好的保護自己的合法權(quán)益，要有證據(jù)意識，在購買房屋時要簽訂書面的買賣合同，采用銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付購房款，及時占有房屋，并應(yīng)當(dāng)主動要求開發(fā)商為自己辦理房屋過戶手續(xù)，并且要保留相關(guān)的證據(jù)。