簽了認(rèn)購(gòu)書，交付定金5萬元，能要回定金嗎？

成都市雙流區(qū)人民法院（2019）川0116民初3808號(hào)

一、前言：

司法實(shí)踐中，很多當(dāng)事人在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的各種勸說下，簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并且繳納了房屋定金。但后續(xù)實(shí)際簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）與之前簽訂的認(rèn)購(gòu)書條款內(nèi)容大相徑庭，明顯顯失公正。極大損害購(gòu)房者的利益。這個(gè)時(shí)候合同是簽還是不簽？對(duì)方是否構(gòu)成根本違約 ？認(rèn)購(gòu)書是否可以解除？購(gòu)房者是否可以主張雙倍定金呢？

二、案情簡(jiǎn)介：

2019年3月15日，原告譚**與被告成都****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《棠**府公園商品房認(rèn)購(gòu)書》，約定原告認(rèn)購(gòu)被告成都****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于成都市雙流區(qū)警校路二段669號(hào)的房屋。同時(shí)約定：認(rèn)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)自簽訂本認(rèn)購(gòu)書之日，向出賣人支付立約定金50000元。原告向被告繳納定金50000元。后經(jīng)原、被告協(xié)商一致，將簽訂合同的時(shí)間延長(zhǎng)至2019年4月21日。原、被告簽訂《棠湖***公園商品房認(rèn)購(gòu)書》后，原告曾多次要求被告提供雙方要簽訂的合同條款內(nèi)容，但被告以種種理由不提供；后原告于2019年4月19日再次前往被告售樓部，被告的銷售人員*靜才出示和填寫了被告公司擬與原告簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）、《商品房買賣合同附件》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《委托書》及《確認(rèn)書》等文件。原告在看了被告提供的以上文件后認(rèn)為，被告提供的以上文件內(nèi)容顯失公正，明顯損害作為購(gòu)房者的原告的利益，特別是被告提供的《合同附件》七《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中的條款內(nèi)容，將《商品房買賣合同》改得面目全非，該合同的每個(gè)條款均存在損害購(gòu)房者利益的內(nèi)容；同時(shí)被告還要求原告必須簽訂的《委托書》及《確認(rèn)書》（委托書和確認(rèn)書的內(nèi)容均為原告除繳納正常的購(gòu)房款外，另外額外需繳納81660元給被告，原告從未聽說），原告對(duì)被告提供的以上文書，要求與被告進(jìn)行協(xié)商，但是，被告要求原告對(duì)以上合同、協(xié)議條款及其填寫的內(nèi)容，均必須完全接受，且必須按照被告公司提供的這個(gè)內(nèi)容和條款簽署，不得做任何變更、增加、減少。

原告訴訟請(qǐng)求：

1、判決解除原、被告雙方于2019年3月15日簽訂的《***府公園商品房認(rèn)購(gòu)書》；

2、判令被告立即向原告雙倍返還定金100000元及賠償損失

3、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)

原告訴訟代理人：汪毅律師、林荔枝律師

法院裁判結(jié)果：

本案最終在律師與對(duì)方房產(chǎn)公司代表人的多方溝通的前提下，雙方最終達(dá)成協(xié)商處理，原告向申請(qǐng)撤訴處理。

和解的主要內(nèi)容：

1、雙方協(xié)商一致，同意解除2019年3.15日簽訂的《***府公園商品房認(rèn)購(gòu)書》；

2、出賣人將5萬元定金無條件返還給認(rèn)購(gòu)人；

3、認(rèn)購(gòu)人不追究出賣人的違約責(zé)任

4、本案的訴訟費(fèi)由出賣人承擔(dān)。

三、相關(guān)法律分析及律師代理意見

1、合同的解除

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。（民法典第五百六十三條）

2、預(yù)約合同

當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。

當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。（民法典第四百九十五條）

3、律師代理意見

本案中認(rèn)購(gòu)人與出賣人之間簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，其性質(zhì)可以認(rèn)定為一種為了簽訂本約的預(yù)約合同，但后續(xù)簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）與之前談好的認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容嚴(yán)重不符合，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的利益，可以認(rèn)定為出賣人對(duì)認(rèn)購(gòu)書的一種違約，認(rèn)購(gòu)人對(duì)此可以要求解除協(xié)議以及承擔(dān)違約責(zé)任。本質(zhì)上是出賣人對(duì)合同的主要條款的變更，視為根本違約。本案在法庭開庭前，律師與對(duì)方法定代表人多次協(xié)商溝通，促成了雙方當(dāng)事人的和解。鑒于對(duì)于的協(xié)商態(tài)度誠(chéng)懇與認(rèn)購(gòu)方避免訴累 ，同意不追究對(duì)方的違約責(zé)任，最終解除了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，原告也向法院申請(qǐng)了撤訴。

4、律師實(shí)務(wù)建議

商品房買賣糾紛日常生活中愈發(fā)頻繁，房產(chǎn)銷售者為了提高業(yè)績(jī)口頭答應(yīng)承諾很多條件，但實(shí)際的商品房合同并沒有該內(nèi)容，建議購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書前仔細(xì)審閱該合同內(nèi)容，對(duì)于銷售者口頭的承諾最好留有證據(jù)或約定在認(rèn)購(gòu)書中，避免日后有訴訟糾紛。