余鋮律師

湖北省荊州市荊州區(qū)XX

民事判決書

(2020)鄂1003民初48號

原告：殷××，男，19××年××月××日出生，漢族，住湖北省荊州市荊州區(qū)。

委托訴訟代理人：楊XX、余X，北京XX律師。

被告：羅×，女，19××年××月××日出生，漢族，住湖北省荊州市荊州區(qū)。

被告：鄒×，男，19××年××月××日出生，漢族，住湖北省荊州市荊州區(qū)。

被告：蔡××，女，19××年××月××日出生，漢族，住湖北省荊州市荊州區(qū)。

三被告委托訴訟代理人：蔡××，湖北××律師事務(wù)所律師。

原告殷××與被告羅×、鄒×、蔡××房屋買賣合同糾紛一案,本院于2020年1月2日立案后,依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告殷××及委托訴訟代理人楊XX，被告鄒×、蔡××及三被告委托訴訟代理人蔡××到庭參加訴訟。在案件審理過程中，本院扣除了2020年1月25日至2020年3月25日新冠××疫情防控期間，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告殷××向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告與被告簽訂的《還遷房買賣合同》；2、三被告連帶向原告返還已支付房款32.5萬元，并以32.5萬元為本金自2018年7月12日起至償還完畢之日止按4.35％的利率支付相應(yīng)利息；3、三被告連帶向原告支付違約金32.5萬元；4、本案訴訟費用由三被告承擔(dān)。事實與理由:2015年11月3日，被告羅×（合同乙方）與荊州××區(qū)管理委員會（合同甲方）簽訂了序號為174的《房屋搬遷補償安置協(xié)議》，協(xié)議約定甲方因項目建設(shè)需要，對被告羅×位于××村四組的房屋進(jìn)行搬遷補償，由甲方向被告羅×提供兩套建筑面積共計為260㎡的產(chǎn)權(quán)置換房，具體樓層和房號的確定按管委會、村制定的具體辦法實施。

2017年3月12日，被告羅×與案外人張××簽訂了《回遷房房屋買賣合同書》與《補充協(xié)議》，約定被告羅×分得的第一套房必須優(yōu)先給張××。被告鄒×以法定繼承人身份在合同上簽字。

2018年7月12日，被告方將前述174號《房屋搬遷補償安置協(xié)議》和其與案外人張××簽訂的《回遷房房屋買賣合同書》出示給原告殷××，并告知殷××被告羅×尚有另外一套130㎡的房屋可供出售。原告殷××出于對被告及其所出示文件的信任，遂與被告羅×簽訂了《還遷房買賣合同》，約定被告羅×將其位于××城一套建筑面積約為130㎡的安置還遷房以32.5萬元的價格賣給原告殷××。被告鄒×和蔡××均在合同上簽字。原告殷××依約在合同簽訂的當(dāng)日用其母親王××的銀行卡轉(zhuǎn)賬32.5萬元給被告鄒×，被告羅×向原告殷××出具了32.5萬元的《收條》。該合同第五條對違約責(zé)任作如下約定:乙方向甲方支付房屋全款后，甲乙雙方不得違約，若甲方（即被告方）違約應(yīng)當(dāng)賠償乙方（即原告）房屋全款的兩倍，乙方違約房款不予返還。

2018年12月2日和2018年12月18日，被告羅×分別簽署了兩張《××小區(qū)選房結(jié)果確認(rèn)單》，其分別選得了××小區(qū)××號樓××單元××樓××04室（建筑面積為139.32㎡）和××號樓××樓××03室（建筑面積為119㎡）兩套房屋。該房屋并非位于原被告雙方合同約定的××小區(qū)，且原告殷××去現(xiàn)場核實發(fā)現(xiàn)，該兩套房屋均已有他人入住，且住戶均表示已與被告簽訂合同并支付了房款。原告多次與被告方聯(lián)系并通過律師向三被告發(fā)送《律師函》，要求依約交付房屋或按合同約定進(jìn)行賠付，被告均置之不理。原告無奈于2019年8月23日向荊州市公安局××區(qū)分局控告，該局于2019年10月10日作出××公不立字[2019]20號《不予立案通知書》。鑒于被告方存在的以上違約事實，原告殷××作為守約方其購房目的已無法實現(xiàn)。為維護(hù)自身合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，請依法判決。

三被告辯稱，一、原告殷××解除與答辯人簽訂的《還遷房買賣合同》沒有法律依據(jù)；二、原告要求三答辯人返還房屋價款32.5萬元及以此為基礎(chǔ)支付利息的請求不能成立；三、原告殷××起訴蔡××沒有法律依據(jù)；四、原告要求答辯人支付違約金32.5萬元的請求不能成立。

本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：

被告羅×系被告鄒×之母，鄒×與蔡××于2015年12月22日登記結(jié)婚，2020年1月7日登記離婚。

2015年11月3日，甲方××區(qū)管理委員會與乙方羅×簽訂一份《房屋搬遷補償安置協(xié)議》。該協(xié)議約定：甲方因項目建設(shè)需要，對乙方的房屋進(jìn)行搬遷補償，提供產(chǎn)權(quán)置換房屋二套，建筑面積260平方米。

2018年7月12日，甲方羅×與乙方殷××簽訂一份《還遷房買賣合同》，該合同約定：甲方是××村民，享有××城住宅項目壹套安置還遷房。該房屋建筑面積約130平方米，尚在建階段、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、交房標(biāo)準(zhǔn)及交房時間均以政府最終安置確定為準(zhǔn)。成交價為32.5萬元，簽訂本合同當(dāng)天，乙方向甲方一次性支付購房全款。乙方向甲方支付房屋全款后，甲乙雙方不得違約，若甲方違約應(yīng)當(dāng)賠償乙方房屋全款的兩倍，乙方違約房款不予返還。被告鄒×與蔡××在該合同落款時間旁簽字。

2018年7月12日，原告殷××母親王××銀行賬號62×××74交易顯示當(dāng)天向被告鄒×銀行賬號62×××68轉(zhuǎn)賬50萬元。同天，羅×出具收條，載明收到原告殷××32.5萬元。

2018年12月2日、12月18日，××村村民委員會先后出具兩份××小區(qū)選房結(jié)果確認(rèn)單。載明羅×分別于兩次選房當(dāng)天在××小區(qū)現(xiàn)場按協(xié)議簽訂時間先后順序依次進(jìn)行選房，選定房屋為××號樓××單元××樓××04室139.32平方米住宅一套以及××號樓××樓××03室119平方米住宅一套。

殷××于2019年8月23日向××區(qū)分局提出控告其被合同詐騙，經(jīng)該局審查認(rèn)為不符合立案條件，故于2019年10月10日作出不予立案通知書。該局調(diào)查材料顯示：2017年3月，羅×將一期還遷房賣給案外人張××（后確定為面積約139.32平方米的××小區(qū)××號樓××單元××樓1804室），張××現(xiàn)已居住在內(nèi)；2019年4月9日，羅×又將二期還遷房現(xiàn)房××號樓××樓××03室119平方米住宅一套賣給案外人張××，張××又轉(zhuǎn)賣他人羅××，羅××現(xiàn)已居住在內(nèi)。

殷××在前述公安機關(guān)對其進(jìn)行調(diào)查時表示：2018年7月12日，本人分別與羅×簽訂了××城××小區(qū)130平方米的還遷房買賣合同，與鄒×簽訂了同一小區(qū)68.27平方米還遷房的買賣合同（尚未分配），一共轉(zhuǎn)賬50萬元房款給鄒×。其與羅×簽訂合同后，至2019年5月中旬，其詢問村干部才得知鄒×將二期還遷房已經(jīng)賣與他人，2019年8月份，其與鄒×、羅×協(xié)商解決未果，遂向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)提出控告。

羅×在前述公安機關(guān)對其進(jìn)行調(diào)查時表示：因兒子鄒×想做生意，其沒有什么可以支持的，便將其名下兩套××小區(qū)還遷房指標(biāo)交給鄒×處理。鄒×要將二期還遷房賣給殷××，其表示不同意，想著人老了留一個住處。其不清楚就前述二期還遷房先后與殷××和張××簽訂《還遷房買賣合同》的事，鄒×讓其簽字，其就簽了字，還遷房的事都由鄒×做主。

鄒×在前述公安機關(guān)對其進(jìn)行調(diào)查時表示：母親羅×名下的還遷房指標(biāo)，是其做主處理。2018年7月，其因生意周轉(zhuǎn)缺乏資金，便謊告其母羅×，將二期還遷房抵押給殷××，要求羅×與殷××簽訂一份還遷房買賣合同。羅×簽字后，至2018年10月，迫于羅×的追問，其鄒×承認(rèn)將二期還遷房賣與殷××而非抵押給他，羅×表示要退款終止合同。2018年10月，鄒與××聯(lián)系后，表示退錢或加價，但殷××不同意。同年11月份之后，殷便不接電話不回微信。2019年3月份羅×又同意賣房，鄒×便在未告知殷××的情況下將二期119平方米的還遷現(xiàn)房以40余萬元的價格賣與張××。2019年5月，殷××電話詢問鄒×，房屋是否賣掉，鄒×表示，是想退錢或等他另外在××小區(qū)買別人的還遷房交付給他，殷××未答復(fù)。

另查，2016年10月31日，湖北省人民政府下發(fā)“鄂政土批[2016]1140號”《省人民政府關(guān)于荊州市荊州區(qū)2016年度第7批次城市建設(shè)用地的批復(fù)》文件，批復(fù)同意荊州市荊州區(qū)人民政府××鎮(zhèn)××村、××村集體農(nóng)用地26.0197公頃轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并辦理征地手續(xù)，另征收集體建設(shè)用地3.3202公頃。土地用途為住宅（棚戶區(qū)改造）和商服。××區(qū)2017年7月填發(fā)“××字2017第××號”建設(shè)用地批準(zhǔn)書。該批準(zhǔn)書載明：用地單位名稱荊州××投資有限公司、土地座落荊州區(qū)××鎮(zhèn)××村××××村。批準(zhǔn)用地機關(guān)及文號荊州市××區(qū)分局××批（2016）××號。土地用途其他普通商品房住房用地；土地所有權(quán)性質(zhì)為國有；土地取得方式為劃拔。批準(zhǔn)建設(shè)工期自2017年10月至2019年10月；批準(zhǔn)書有效期自2017年7月至2018年7月。在案件過程中，本院依原告委托訴訟代理人申請發(fā)出律師調(diào)查令，調(diào)查××小區(qū)房產(chǎn)所占土地權(quán)屬及使用權(quán)人，荊州市自然資源和規(guī)劃局荊州××分局回執(zhí)說明至今未接到用地者申報，無法提供證明材料。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人雙方的爭議焦點為：1、關(guān)于原、被告簽訂的《還遷房買賣合同》是否解除的問題?2、三被告是否連帶返還原告房款32.5萬元及相應(yīng)的利息并連帶賠償違約金32.5萬元。

關(guān)于焦點一，本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《還遷房買賣合同》內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)效力強制性規(guī)定。羅×在公安機關(guān)表示：其將兩套還遷房全權(quán)交給其子鄒×處理，其雖不同意將案涉房屋出售給原告，但其沒有否認(rèn)在《還遷房買賣合同》上簽字并出具房款收據(jù)的行為，即使羅×在合同上簽字存在可撤銷民事法律行為的情形（鄒×在公安機關(guān)表示其曾向羅×謊稱將案涉房抵押給原告，而讓羅×在還遷房買賣合同上簽字），其在知情后至今也未行使合同撤銷權(quán)，故該合同有效?，F(xiàn)被告羅×已經(jīng)將案涉房屋轉(zhuǎn)讓他人，且已交付居住，《還遷房買賣合同》目的已無法實現(xiàn)。原告主張按照合同法第九十四條解除合同的，本院依法予以支持。由于原告沒有在訴前向被告發(fā)出解除通知，那么在原告起訴后，被告收到本院送達(dá)的原告訴狀的時間即2020年1月7日，視為合同解除時間。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

關(guān)于焦點二，三被告雖然在《還遷房買賣合同》上簽字。但庭審中，殷××表示，鄒×與蔡××是作為羅×的家庭成員，同意羅×賣房給原告而在《還遷房買賣合同》上簽字。加之羅×前期在公安機關(guān)的陳述，可見鄒×是作為還遷房出售方羅×的委托代理人在合同上簽字。而蔡××是作為出售方的家庭成員在合同上簽字。被告羅×作為合同相對方違反合同約定不能交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還房款32.5萬元的義務(wù)。羅×在是否將案涉房屋出賣給殷××的問題上對鄒×的授權(quán)不明，代理人鄒×應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。蔡××并非合同相對方亦非授權(quán)代理人，對本案糾紛亦無過錯，其與鄒×當(dāng)時雖為夫妻關(guān)系，但鄒×經(jīng)手收取殷××的購房款并無證據(jù)表明屬于夫妻共同債務(wù)。故原告要求蔡××承擔(dān)違約責(zé)任，于法無據(jù)，本院不予支持。原告主張的利息，《還遷房買賣合同》中并無約定，本院對此不予支持。本案中，被告辯稱己方?jīng)]有違約，不承擔(dān)違約金。本院分別在庭審中、庭后三次行使釋XX，如果法院認(rèn)定被告違約，被告是否主張減少違約金，均未得到明確減少的回復(fù)。故原告殷××要求被告羅×、鄒×連帶支付違約金32.5萬元的訴訟請求，本院予以支持。

本案在審理過程中，本院多次組織調(diào)解未果。綜上，判決如下:

一、確認(rèn)原告殷××與被告羅×于2018年7月12日簽訂的《還遷房買賣合同》于2020年1月7日解除。

二、被告羅×于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告殷××返還購房款32.5萬元，支付違約金32.5萬元。被告鄒×對前述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

三、駁回原告殷××的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息(包括遲延履行期間的一般債務(wù)利息和加倍部分債務(wù)利息)。

本案受理費減半收取5150元，由被告羅×、鄒×負(fù)擔(dān)。

如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省荊州市中級人民法院。

審判員　××

二〇二〇年五月二十七日

書記員　××