甘肅省C縣人民法院

民事判決書

(2022）甘1221民初853號

原告：R

委托訴訟代理人：閆輻律師

委托訴訟代理人：倪珍珍律師(實習(xí))

被告：J公司

被告：S公司

原告R訴請：1．判令二被告支付原告房屋租金153600元；2．判令被告S公司承擔(dān)遲延支付原告房租的損失，即以76800元為基數(shù)，按照年利率6％為標(biāo)準(zhǔn)，支付2020年11月30日起至2021年11月29日的利息；以153600元為基數(shù)，按年利率6％為標(biāo)準(zhǔn)，支付自2021年11月30日起至支付之日止的利息；3．本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實與理由：2016年，位于C縣P路北口的“C州＊Z廣場”商輔面向社會銷售，承諾“十年包租、年回報8%”。原告得知后前往銷售現(xiàn)場了解，出賣人承諾“返租10年”，向原告出示了“商鋪投資預(yù)算（2*2號）”彩頁并填寫了“返租10年”的具體內(nèi)容，也針對原告出具了《商鋪投資預(yù)算》（2*2號）。出賣人的經(jīng)銷廣告與具體承諾促成了原告決定一次性出資購買案涉商鋪。2016年6月22日，原告作為購房人，與出賣人J公司簽訂了《商品房買賣合同》、《＜商品房買賣合同＞補(bǔ)充協(xié)議》，支付J公司70.08萬元購房款，獲得“C州商貿(mào)大廈”2層2*2號房屋（建筑面積39.43平方米、套內(nèi)建筑面積24.64平方米、公攤14.79平方米）的合同權(quán)利。2016年11月23日，原告作為委托人，與受托人S公司簽訂了《商業(yè)托管協(xié)議書》，約定“第五至十年（自2020年9月28日至2026年9月27日）的年返租收益標(biāo)準(zhǔn)為甲方購買商鋪時優(yōu)惠后總房款96萬元的8%，返租收益金為人民幣76800元／年”“甲乙雙方約定于每年11月30日由乙方向甲方支付下一年的返租收益。鑒于甲方第一至第四年的租金收益已折抵作為購房款，乙方從2020年11月30日開始向甲方支付返租收益?！睆?020年12月起至今，原告向S公司主張房租，但S公司不曾給原告支付2021年、2022年房租，且無跡象表明該公司將給原告支付案涉房屋租金。綜上，被告J公司作為出賣人對其廣告承諾的“返租10年”要約，負(fù)有履行義務(wù)；被告S公司作為受托承租人，對原告負(fù)有給付房屋租金的義務(wù)；被告S公司對于拖延支付原告租金的行為應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。為此起訴。

J公司辯稱，一、答辯人J公司不是本案適格被告。S公司系獨立的法人，依法獨立承擔(dān)民事責(zé)任。根據(jù)合同相對性原理，案涉《委托管理協(xié)議》表明，R與被告S公司之間存在的債權(quán)、債務(wù)與答辯人無關(guān)。二、答辯人與R訂立的《補(bǔ)充協(xié)議》第八條只是對經(jīng)營業(yè)態(tài)的約定，R與S公司《委托管理協(xié)議》簽訂成立時，答辯人的擔(dān)保義務(wù)已經(jīng)履行完成；案涉《委托管理協(xié)議》中沒有任何答辯人擔(dān)保的約定，被答辯人R的請求沒有事實和法律依據(jù)。

S公司辯稱，一、案涉《商業(yè)托管協(xié)議》因經(jīng)濟(jì)下行等因素造成商場難以維持，疫情暴發(fā)及反復(fù)，造成商場停業(yè)，沒有租金收入，不能支付租金。依據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于依法審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見》第一、二、三條，《國務(wù)院關(guān)于疫情期間減免租金規(guī)定》、《隴南市關(guān)于鼓勵疫情期間減免租金的倡議書》，應(yīng)當(dāng)為S公司減免資金占用費、訴訟費或延遲支付租金。二、答辯人承諾盡快支付R返租款。答辯人將積極招商引資啟動商場，爭取盡早統(tǒng)一支付返租款。三、答辯人與J公司是兩個具有完全獨立法人資格的法人主體，應(yīng)依法獨立行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。四、R是債權(quán)人、業(yè)主，通過投資受益?，F(xiàn)答辯人暫時遇到困難，R應(yīng)予支持和理解，與答辯人共克時艱。綜上，答辯人的意見為：1．認(rèn)可未付R2020年度、2021年度的租金計153600元；2．駁回R請求J公司承擔(dān)連帶責(zé)任的請求；3．免去答辯人延期支付所產(chǎn)生的資金占用費及本案產(chǎn)生的費用。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定如下事實：被告J公司成立于2010年12月2日，被告S公司成立于2016年6月15日。2013年，被告J公司取得位于C縣城關(guān)鎮(zhèn)T路東側(cè)、編號為 A -12-051的地塊的土地使用權(quán)，用于商品房建設(shè)。期間，就案涉商品房面向社會發(fā)布的銷售廣告載明：“十年包租，年回報8%”。

2016年6月22日，原告R作為買受人，J公司作為出賣人，雙方簽訂《商品房買賣合同》，R購買J公司開發(fā)的第B幢2層2*2號房，該商品房的用途為營業(yè)。同日，R（乙方）與J公司（甲方）簽訂（商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議第八條關(guān)于經(jīng)營業(yè)態(tài)的約定為：“1．乙方所購房屋的經(jīng)營業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)與該商廈的經(jīng)營業(yè)態(tài)高度統(tǒng)一，并服從該商廈經(jīng)營管理者的統(tǒng)一管理。2．經(jīng)營管理者的基本信息，待人選確定后由甲方另行通知乙方，并由乙方與經(jīng)營管理者簽訂租賃合同。3．乙方必須將其房屋租給經(jīng)營管理者，期限不少于10年，以乙方與經(jīng)營者簽訂的租賃合同為準(zhǔn)確定起訖，甲方亦有義務(wù)保證經(jīng)營管理者與乙方的合同期限不少于10年；雙方協(xié)定前四年的租金按人民幣960000元的6%、7%、7%、7％由經(jīng)營管理者依次逐年向乙方支付；后六年的租金則按人民幣96000元的8％由經(jīng)營者直接按年向乙方支付。4．甲方違反前述約定的，應(yīng)當(dāng)賠償因此給乙方造成的損失，但該損失不超過按前述第了款約定的租金總額；如乙方違約不按前三款的約定履行其義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)賠償因此給甲方造成的損失及因乙方違約致甲方應(yīng)當(dāng)向經(jīng)營者承擔(dān)的賠償責(zé)任所涉賠償金額”。

2016年11月23日，R（甲方）與S公司（乙方）簽訂《商業(yè)托管協(xié)議書》，該《協(xié)議書》載明：甲方于2016年6月22日購買了J公司開發(fā)的【C州＊Z廣場】項目 B 棟2*2號商鋪，建筑面積約39.43平方米。乙方是一家從事商業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)公司，已經(jīng)接受J公司的委托，對【C州＊Z廣場】商場進(jìn)行商業(yè)管理。甲方委托乙方對其購買的商鋪包含在【C州＊Z廣場】內(nèi)進(jìn)行商場培育，乙方同意接受甲方的委托。托管期限為10年，自2016年9月28日至2026年9月27日止，在托管的第一至第四年，即2016年9月28日至2020年9月27日，甲方應(yīng)享受的返租收益259200元，在本協(xié)議約定的商鋪買賣過程中，甲方已經(jīng)取得并抵作購房款。本協(xié)議書簽訂后，甲方不得主張第一至第四年的返租收益等任何收益權(quán)利。否則，甲方應(yīng)向J公司支付違約金貳拾萬元，并向管理公司支付違約金，違約金的數(shù)額為乙方與第三人簽訂的合同中的違約金數(shù)額以及按照甲方商鋪產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)偟漠?dāng)年返租數(shù)額的兩倍，并須承擔(dān)J公司、乙方為處理爭議而支付的律師費用。第五至十年（即2020年9月28日至2026年9月27日）的年返租收益標(biāo)準(zhǔn)為甲方購買商鋪時優(yōu)惠后總房款960000元的8%，即76800元。甲乙雙方約定于每年11月30日由乙方向甲方支付下一年的返租收益。鑒于甲方第一至第四年的租金收益已抵作房款，乙方從2020年11月30日開始向甲方支付返租收益。本協(xié)議書一式三人份，雙方持一份，一份提交給J公司作為《商品房買賣合同》的附件，具有同等的法律效力。包含案涉商鋪的【C州＊Z廣場】自原告與被告S公司簽訂《商業(yè)托管協(xié)議書》起至今，未全部正常投入經(jīng)營。

本院認(rèn)為，本案案由應(yīng)確定為合同糾紛。審理中，原告認(rèn)為，被告J公司作為出賣人對其廣告承諾的“返租10年”的要約負(fù)有履行義務(wù)，被告S公司作為受托承租人，對原告負(fù)有給付房屋租金的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規(guī)定：“依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外”。本案中，原告R與被告S公司簽訂的《商業(yè)托管協(xié)議書》未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。該協(xié)議書明確約定被告S公司是向原告返租的義務(wù)主體，故原告R要求被告S公司向其支付2021年度、2022年度的返租收益153600元的訴訟請求，既符合雙方的合同約定，被告S公司對此也無異議，本院予以支持。對于原告要求被告J公司與S公司共同履行支付義務(wù)之請求，因J公司不是《商業(yè)托管協(xié)議書》約定的支付返租收益的合同當(dāng)事人，不應(yīng)承擔(dān)共同支付義務(wù)，但根據(jù)R與J公司簽訂的《（商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議》可知，R是按照其與J公司簽訂的協(xié)議要求與J公司指定的S公司簽訂的《商業(yè)托管協(xié)議書》，足以證明J公司與S公司具有合同利益的牽連性，故J公司應(yīng)對S公司拖欠R的返租收益依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

對于原告要求S公司向其支付逾期付款利息的請求，雙方對此無明確約定，且根據(jù)S公司在接受原告委托管理后商場的實際經(jīng)營狀況，綜合考量影響商場經(jīng)營的各種因素，對原告的該項請求，本院不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百七十九條，《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國民法典》時間效力的若干規(guī)定》第一條三款規(guī)定，判決如下：

一、限本判決生效之日起十五日內(nèi)由被告S公司向原告R支付2020年9月28日至2022年9月27日的返租收益金153600元；

二、被告J公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；

三、駁回原告R的其它訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費3669元，減半收取1834.5元，由被告S公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省隴南市中級人民法院。

審判長  王志薇

二〇二二年九月九日

法官助理 馬錦陽

書 記 員 馬文婧