二手房買賣合同中約定定金金額的重要性

        前段時間收到一份關(guān)于深圳二手房買賣合同糾紛案件的判決書，經(jīng)過本代理律師的努力，取得了對當(dāng)事人最為有利的判決結(jié)果，或許該案會成為今后深圳市的各級法院衡量二手房買賣合同違約金標(biāo)準(zhǔn)的裁判指引。就在幾個月之前，深圳市中級人民法院才作出一份案情與之基本相似，但裁判結(jié)果完全不同的另外一份判決。

        深圳市中級人民法院作出的這兩份判決，唐澤棟律師作為一個案件違約方（買方）的二審上訴代理律師（2137號）、關(guān)崇峰律師作為另一個案件守約方（賣方）的二審上訴代理律師（2540號），現(xiàn)共同對兩份判決的裁判思路進行對比、解析：

         深圳市二手房買賣合同基本內(nèi)容大體相似，其中均會約定“當(dāng)一方違約導(dǎo)致合同解除，要么承擔(dān)合同成交價20%的違約金，要么沒收已支付的定金”。由于深圳市作為一線城市，房價水平也是居高不下。這幾年，深圳市二手房市場違約行為頻發(fā)，有時合同交易價的20%的違約金都無法彌補守約方的損失，法院形成的裁判標(biāo)準(zhǔn)一般也是要求違約方按照合同交易價的10%～20%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

案例一：張某與任某房屋買賣合同糾紛（2019）粵03民終2540號

案例二：張某與劉某房屋買賣合同糾紛（2019）粵03民終2137號

        兩案中，法院均認為，認定違約金是否過高應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益、是否適用格式合同條款等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。但如何衡量，這個尺度如何把握，對比兩案，方才確定其中端倪。

        在第一個案例（2540號）中，合同約定定金200萬元，法院最終支持違約金為130萬元。而在第二個案例中（2137號），合同約定定金30萬元，法院最終支持違約金為30萬元。兩個案件標(biāo)的額都非常巨大，房屋價值均在1000萬以上，為什么法院支持的違約金差距會如此之大？

        法院之所以這樣判，法院認為部分已經(jīng)指出，認定違約金是否過高應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益、是否適用格式合同條款等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。

       在兩個案件的履行情況、當(dāng)事人過錯程度均相似的情況下，只有預(yù)期利益，準(zhǔn)確的說是買方認為自己如違約可能造成的預(yù)期損失，可以作為法院考量違約金是否過高的因素。

定金作為債務(wù)履行的擔(dān)保，其數(shù)額可由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。而且約定定金必須采用書面形式。另外，定金合同作為實踐合同，只有合同當(dāng)事人將定金實際交付給對方，定金才能成立。

        而在房屋買賣合同糾紛中，一般當(dāng)事人都是預(yù)先支付部分定金款項后便違約，賣方若選擇沒收定金，實際上是無法彌補其損失的，因此，一般賣方也都是選擇要求違約方按照轉(zhuǎn)讓價的20%支付違約金。

        在深圳房屋價格變動頻繁、持續(xù)走高的情況下，合同約定的定金大小實際上是買賣雙方在簽訂合同時，對未來發(fā)生違約情形時，預(yù)期利益損失、承受能力的一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。法院以合同約定的定金大小作為調(diào)整違約金的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而非以實際支付定金大小作為調(diào)整違約金的衡量標(biāo)準(zhǔn)具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/span>

        綜上所述，在賣方無法證明實際損失的情況下，法院會結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益、是否適用格式合同條款等綜合因素來判斷。在其他條件無法確定的情況下，法院會根據(jù)合同約定的定金來衡量賣方的預(yù)期利益損失，以此來調(diào)整違約金的數(shù)額。因此，定金的約定在房屋買賣合同中是極其重要的。作為賣方，如確定房屋確實要交易，即使從促成交易的角度考慮，少收買方定金，也一定要在合同中約定較高的定金數(shù)額，以保證己方的利益。