彭青春律師

租房漏水，租客擔(dān)責(zé)還是房東擔(dān)責(zé)

案情介紹：

黃某一、黃某二于2018年3月13日向蔣某租賃位于義烏市房屋507室。樓某居住在義烏市房屋307室內(nèi)，該房屋系樓某從他人處購得，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2018年9月28日，樓某回家時發(fā)現(xiàn)房屋客廳存在嚴(yán)重滲水情況。同日，樓某與蔣某微信聯(lián)系，蔣某在微信中確認(rèn)系因其5樓水管破裂兩個多小時導(dǎo)致的漏水。2018年9月29日，義烏市公安局大陳派出所出警對現(xiàn)場進(jìn)行查看，確認(rèn)307室進(jìn)水確系507室水管漏水造成，并要求雙方協(xié)商處理。嗣后，雙方也通過微信進(jìn)行了協(xié)商，但因費(fèi)用問題雙方未達(dá)成合意，引起訴訟。

蔣某認(rèn)為其將房屋租給黃某二、黃某一，房屋處于出租狀態(tài)，不在房東的實際支配下，黃某二、黃某一作為房屋的直接使用者，對房屋具有管理人的責(zé)任，租客因沒有盡到管理職責(zé)，導(dǎo)致租房漏水，具有過錯，況且租房門口設(shè)有進(jìn)水總閥門，租客出門時如能及時關(guān)閉總閥門，自然能杜絕漏水，且租房協(xié)議約定，在租房期間所產(chǎn)生的一切安全問題由租客承擔(dān)，包括用水安全導(dǎo)致的損害，本案作為侵權(quán)責(zé)任糾紛，應(yīng)由實際侵權(quán)人黃某二、黃某一承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

樓某認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第二百二十條規(guī)定“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”。由此可見，蔣某對出租房屋的自來水管正常使用具有法定的維修義務(wù)。蔣某認(rèn)為與黃某一、黃某二的協(xié)議中有約定，但是該租房協(xié)議維修義務(wù)的約定僅是針對家具家電的損害維修義務(wù)，沒有約定其他義務(wù)。即使約定“一切安全問題有乙方自負(fù)”也屬約定不明。因此，蔣某是涉案的賠償責(zé)任主體。

案件焦點：

本案的焦點在于：針對樓上房屋漏水造成的樓下財產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)由租客擔(dān)責(zé)還是由房東擔(dān)責(zé)？

首先，本案的樓上漏水致?lián)p的問題應(yīng)當(dāng)定性為侵權(quán)關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條的規(guī)定，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)《民法通則》第八十三條的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。因此，應(yīng)當(dāng)按過錯來劃定侵權(quán)責(zé)任。

其次，涉案漏水事件系因義烏市房屋內(nèi)的水管破裂所致，蔣某作為當(dāng)時該房屋業(yè)主，因家中水管破裂漏水致使相鄰方房屋受損，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。黃某二、黃某一系上述507室房屋承租人，蔣某未舉證證明承租人對漏水事件的發(fā)生存在過錯，其要求黃某二、黃某一承擔(dān)損害責(zé)任，依據(jù)不足。

因此，最終法院判決蔣某對樓某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

律師提醒：

1. 房屋漏水致?lián)p是侵權(quán)責(zé)任，實際責(zé)任大小按照雙方過錯承擔(dān)。

2. 租賃房屋的侵權(quán)責(zé)任要看致?lián)p的原因，按照原因中房東和租客的過錯承擔(dān)。