彭青春律師

一房二賣，誰該獲得房屋所有權

案情介紹：

2014年5月6日，朱某以鼎某集團名義與蘇某簽訂了房屋買賣合同1份，合同上加蓋了鼎某集團某小區(qū)合同專用章和法定代表人名章，合同約定出賣人鼎某集團將盤錦市興隆臺區(qū)某小區(qū)3幢3號商網(wǎng)（面積：231.44平方米）出售給買受人蘇某，合同約定價款按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）每平方米11008.67元，總金額為（人民幣）3451000元整，付款方式為一次性付款。2014年5月7日，鼎某集團向蘇某開具了該商網(wǎng)銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票，發(fā)票所載建筑面積為231.44平方米，單價為11013.6536元/㎡，購房款總金額為2549000元。蘇某于2017年9月20日為該房產繳納契稅101960元、印花稅1274.50元，興隆臺區(qū)地方稅務局于同日向蘇某開具了稅收繳款證明。

另外，據(jù)本案朱某和鼎某集團的自認，案涉房產所在的某小區(qū)系被告鼎某集團與盤錦某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“房地產公司”）聯(lián)合開發(fā)，鼎某集團將其相關印章交給了房地產公司。后房地產公司將該項目轉交朱某個人開發(fā)，并將鼎某集團的相關印章也交給了朱某。朱某承認某小區(qū)建成后，是其拿著鼎某集團的相關印章及手續(xù)在售樓處售樓。2013年4月7日，鼎某集團在盤錦日報發(fā)布了《新印章啟用公告》，內容為：“依據(jù)相關法律和公司章程，經股東會決議并經集團理事會批準，從即日起我公司啟用公章、合同專用章、法人名章、財務專用章等4枚新防偽印章，同時原印章作廢。特此公告。”鼎某集團經本院詢問后承認除登報外未采取其他有效措施阻止他人在某小區(qū)售樓處以自己名義售樓。本案第三人某于2014年3月22日與鼎實公司簽訂有案涉房屋買賣合同，但鼎實公司并未開具購房發(fā)票以及辦理后續(xù)手續(xù)。

案件焦點：

本案的焦點在于：一、蘇某與鼎某集團的房屋買賣合同是否有效？二、涉案房屋的產權應當歸誰？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”本案按涉房屋所在某小區(qū)為鼎某集團開發(fā)，但其將其出售該小區(qū)房屋的合同專用章及法定代表人的名章交給了房地產公司，繼而房地產公司又將其印章轉交給了朱某。雖然本案各方沒有提供證據(jù)證明被告朱某對于銷售鼎某集團開發(fā)的房屋有代理權，但因朱德軍持有鼎某集團的某小區(qū)合同專用章以及法定代表人的名章，在與原告蘇杭以鼎某集團名義簽訂了《商品房買賣合同》后，鼎實公司還為原告開具了銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票，該一系列行為可以使作為相對人的蘇杭有理由相信朱某軍有權代理鼎某集團銷售商品房。因此，對外而言，朱某代理鼎某集團向蘇杭出售商品房的行為有效，雙方的房屋買賣合同也是有效的。

第三人林某雖然也與鼎某集團之間簽訂有相同的房屋買賣合同，但后續(xù)并未由鼎某集團開具購房發(fā)票，且沒有后續(xù)登記行為，而蘇某已經對涉案房屋進行了網(wǎng)簽備案登記。因此對于其主張的本案亦應作出與其相同判決結果的主張，法院并沒有支持。

律師提醒：

1. 無權代理的前提下，只要外觀上可以使合同對方相信是有權代理，其代理行為有效。

2. 一房二賣，房屋的所有權歸屬要先看有無一方已經辦理了房產過戶登記或預售登記，若都沒有登記行為，看是否有人已實際居住，若無實際交付居住，以付清購房款優(yōu)先，若都未付清，以對房屋已增加附加價值的優(yōu)先。