徐衛(wèi)東律師

【基本案情】

趙某與楊某系夫妻關(guān)系，二人生育二子楊大與楊二。

2006年9月1日楊某與劉某簽訂了《轉(zhuǎn)讓合同》，約定：劉某將拆遷置換的A房屋一套出售給楊某，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為40萬元，合同生效后7個(gè)工作日內(nèi)，楊某將轉(zhuǎn)讓款一次性支付給劉某；待房屋所有權(quán)證發(fā)放到劉某名下后，雙方三十日內(nèi)辦理完過戶手續(xù)。

2006年9月5日，楊某給付劉某購房款40萬元。2006年10月，楊某、趙某、楊大、楊二入住該房屋。

劉某多次接到開發(fā)公司通知其辦理產(chǎn)權(quán)登記證，劉某一直拖延未辦。

2010年3月，楊某去世。趙某、楊大、楊二作為楊某的繼承人依法向法院提起訴訟要求劉某繼續(xù)履行與楊某簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》，辦理房屋所有權(quán)證并將所有權(quán)人變更登記為趙某、楊大、楊二。

劉某在訴訟中答辯并反訴稱，該房屋系拆遷安置所得，在未取得房屋所有權(quán)證的情況下出售房屋，買賣合同無效。還稱此房屋有其子黃某的份額，在賣房時(shí)未經(jīng)黃某同意，已侵犯了黃某的合法權(quán)益，請求確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。

【律師觀點(diǎn)】

     劉某作為買受人自某公司處購得涉案房屋，其已經(jīng)享有處分涉案房屋的合法權(quán)利，該房屋雖未取得所有權(quán)證，但不影響劉某將該房屋出售給楊某。根據(jù)劉某與某公司簽訂的拆遷協(xié)議分析，對拆遷房屋已經(jīng)以貨幣方式進(jìn)行了補(bǔ)償，劉某系涉案房屋的原始買受人，對涉案房屋的處分權(quán)也應(yīng)當(dāng)由劉某行使，故劉某所稱涉案房屋系拆遷安置房，其子對房屋享有共有權(quán)的主張不能成立。因此，楊某與劉某簽訂的合同合法有效，雙方應(yīng)履行。在合同履行過程中，楊某死亡，其合法繼承人趙某、楊大、楊二有權(quán)要求劉某履行合同義務(wù)。

【法院裁判】

根據(jù)劉某與某公司簽訂的拆遷協(xié)議分析，對拆遷房屋已經(jīng)以貨幣方式進(jìn)行了補(bǔ)償，劉某系涉案房屋的原始買受人，對涉案房屋的處分權(quán)也應(yīng)當(dāng)由劉某行使，故劉某所稱涉案房屋系拆遷安置房，其子對房屋享有共有權(quán)的主張未能提供充分的證據(jù)予以證實(shí)。劉某作為買受人自某公司處購得涉案房屋，其已經(jīng)享有處分涉案房屋的合法權(quán)利，該房屋雖未取得所有權(quán)證，但不影響劉某將該房屋出售給楊某。故劉某以涉案房屋未取得所有權(quán)證為由，主張其與楊某所簽轉(zhuǎn)讓合同無效，無事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。劉某以上述理由主張其與楊某轉(zhuǎn)讓合同無效，亦應(yīng)予以駁回。

    承諾應(yīng)當(dāng)守信，合同應(yīng)當(dāng)履行。楊某在轉(zhuǎn)讓合同履行過程中去世，趙某、楊大、楊二有權(quán)繼承楊某在合同中得權(quán)利，劉某應(yīng)當(dāng)繼續(xù)向趙某、楊大、楊二履行該合同?，F(xiàn)涉案房屋已經(jīng)具備辦理所有權(quán)證的條件，劉某應(yīng)當(dāng)依約將涉案房屋辦理至自己名下，并配合趙某、楊大、楊二辦理所有權(quán)過戶手續(xù)。趙某、楊大、楊二的訴訟請求合法有據(jù)，法院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定，判決：劉某在判決生效后十日內(nèi)將某房屋所有權(quán)證辦理至自己名下，并在辦理完上述手續(xù)后三十日內(nèi)配合趙某、楊大、楊二將上述房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為趙某、楊大、楊二共同共有。駁回劉某的反訴請求。