將農村房屋賣給外村人合同無效案
作者：徐衛東律師 發布時間：2011-09-21 瀏覽量：0
雷某于2004年10月將北關村56號房屋賣給外村人葛某，雙方在合同中約定：“房屋產權及土地使用權歸葛某所有，雙方永不反悔”，合同簽訂后雷某將房屋和集體土地建設用地使用證交給了葛某。村委會也為此事出具了證明，證明雷某將房屋一處賣給葛某，價格為12萬元。2010年雷某訴至法院，請求確認其與葛某簽訂的房屋買賣合同無效。
一審法院經審理認為：宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定身份關系相聯系，不允許買賣。雷某與葛某簽訂的房屋買賣合同中涉及到宅基地的使用權問題，雷某將房屋處分給葛某的同時也將宅基地處分給了葛某，且葛某不是該集體經濟組織成員，雙方的行為違反了法律規定，損害了集體經濟組織的權益。因為雙方簽訂的房屋買賣合同為無效合同。
葛某不服一審判決，認為：雙方簽訂的房屋買賣合同經過村委會確認，合法有效。而且葛某雖然不是雷某所在村集體經濟組織成員，但葛某也是農村居民，我國《土地管理法》等法律并未禁止農村居民在別的農村購買房屋所有權。所以原審法院認定雙方簽訂的合同違反國家強制性法律、法規無依據。
二審法院經審理認為：當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規的規定，違反法律、法規強制性規定的合同為無效合同。雷某將建在集體土地上的宅院出售給非本集體組織人員，違反了土地管理法中關于任何單位和個人不得非法轉讓土地的規定，葛某不是北關村村民，在該村依法不得享有宅基地使用權。雷某起訴要求確認房屋買賣合同無效于法有據。二審法院維持了一審判決。
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