徐衛東律師

摘要：

       夫妻一方隱瞞另一方以低于市場價及購房價的價格出售夫妻共同共有的房產，離婚時該房產應如何分割，出售房產的房屋買賣合同是否有效。

案情：

       張x與李x于2005年登記結婚，二人均為再婚，婚后未生育子女。2014年張x起訴離婚，法院駁回其訴訟請求；2015年張x再次提起離婚訴訟。法院審理離婚訴訟過程中，李x因張x在婚姻關系存續期間，在李x不知情的情況下，張x以低于市場價及購房價的價格出售婚后購買的房屋（房屋登記在張x名下）給其父親張xx，李x向法院提起了確認房屋買賣合同無效的訴訟。為此，李x向審理離婚的法院提出申請中止審理離婚訴訟，法院裁定中止審理。

法院判決：

       一審法院對確認合同無效案件做出如下判決：李x和張x婚后購買的房屋系夫妻共同財產，現張x在未經李x同意的情況下，以明顯低于市場價格將房屋出售給自己父親張xx的行為應屬無效。法院支持李x確認房屋買賣合同無效的訴訟請求。張x對一審判決不服提起上訴。

       經法院調解，張x撤回離婚起訴和確認合同無效的上訴。

徐律師觀點：

       婚姻法第十七條：夫妻對共同共有的財產，有平等的處理權。應當理解為：1、夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。2、夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對抗善意第三人。

      房產是現代家庭極為重要的財產，當房產作為夫妻共同財產需要處理時，夫妻雙方應當協商解決。以上案件中張x對夫妻共同財產做出重要處理決定時并未與李x平等協商，以低于市場價甚至低于購房價將房屋出售給其父親張xx，嚴重損害了李x的財產利益。

      最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）第十五條規定：受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。張xx身為張x的父親對房屋的所有權的性質及房屋價格依照生活常理不可能不知道，所以張xx購房行為不構成善意第三人。

    《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（2）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益。所謂惡意串通，是指當事人為實現某種目的，串通一氣，共同實施訂方合同的民事行為，造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。惡意串通所訂立的合同，是絕對無效的合同。張x和張xx訂立的房屋買賣合同符合上訴要件，因此房屋買賣合同為無效合同。