徐衛東律師

名律鐵案

律師追根溯源 離婚女保住婆家居住權

本期主講：

徐**律師

兩口子離婚 房子成了婆婆的

不惑之年的北京女人李*是帶著一張判決書找到徐**律師的。她這個年紀，離了婚，獨自帶著一個女兒，生活很不容易?？衫?眼下更頭疼的問題是，自己住了十幾年的窩都要沒了。

“徐律師，我就不明白了，我曾經是這套房子的被安置人，當年拆遷也有我的一份。怎么到現在，卻和我一點關系都沒了。我就只能任憑被他們掃地出門嗎？”一次離婚訴訟，一次居住權官司，李*都敗下陣來，這讓李*有些絕望了。

徐**律師一邊看著判決書，一邊安慰著李*，聽她訴說往事。

1996年，李*和男朋友張**都到了談婚論嫁的年紀。當時，張**住在父母單位的職工宿舍，宿舍面臨拆遷，單位和開發商要按照家庭人口再分配安置房，小兩口便安安心心地領了結婚證，等著住新房。登記之后三個月，單位便與張家簽訂了拆遷安置協議，一下分給他們兩個兩居室，一個一居室，三套承租公房。

公婆照顧得周全，三套房子平均分配，兩個兩居室分別給張**和姐姐一人一套，剩下的一居室歸老人自己。房子是按家庭人口來安置的，李*作為張家的兒媳婦，也成了被安置人，和丈夫張**以及張**的奶奶一并落在兩居室里，房子由丈夫承租。

由于張**的這套房子樓層較低，為了方便上了歲數的公婆，再加上都是一家人的房子，他們就讓公婆搬了過來，自己則去住已經出國的姐姐的那套房子。

婚后的生活起初也是幸福甜蜜的。到了2009年，十幾年的婚姻生活卻走到了終點。李*說，自打她生了女兒，婆家就對她另眼看待。丈夫也不經常給生活費了，讓她這個全職太太頗為捉襟見肘，二人為生活瑣事沒少吵架。再加上丈夫經常出差，夫妻聚少離多，感情也慢慢淡了。

在離婚訴訟時，李*才發現，他和丈夫的房子竟然無法作為夫妻財產進行分割。丈夫提交的證據顯示，這套房子本是由他承租的，后來房改時，張**卻放棄了優先購買的權利，讓自己的奶奶與單位簽訂了購房合同，成了房屋的產權人。幾年后，奶奶去世，張家通過繼承，將房產過戶到了李*的婆婆陳**名下。而就在過戶的當月，張**和李*離婚了。

法院認為，這套房產并不在夫妻任何一方名下，因此不能作為夫妻財產進行分割，對該房產歸屬有異議，李*只能另行起訴。

被安置人怎就要不到居住權？

緊接著，李*再次提起訴訟，狀告婆婆一家與單位惡意串通，致使她作為被安置人喪失了房屋居住權，要求法院判決確認單位當年的售房合同無效。

但是法院卻駁回了她的訴訟，因為張家的房子當年屬于國企的自管公房，引發的糾紛不屬于法院的受案范圍。

李*這時想明白了，婆家早就周密算計：房改時，如果張**買下房子，就成了夫妻共同財產，而他們夫妻當時已經有了矛盾，一旦離婚，就得分給女方一半。為了不讓自家的房產旁落，他們就讓老奶奶買房，老人百年之后，房子再由張**的父母繼承。李*要房，總不能要公婆的房子啊。經過這么一倒手，產權就徹底跟李*沒關系了。她帶著孩子住在張**姐姐的房子里，隨時都被會掃地出門。

“當年拆遷時，我也是這套房子的被安置人，房子又是按人頭分的，理應有我的一份啊?！崩?怎么也想不通，自己怎么就贏不了官司，這法律怎么這么欺負人？

徐**律師怎能不理解李*的冤枉?！鞍蠢碚f，你是拆遷協議中的被安置人，這房子就應當有你的居住權?！毙炻蓭熌托慕o李*解釋：“但不管房子怎么來的，房改時是以張**奶奶的名義買的，現在又過戶到前婆婆名下，你想追究產權就要追根溯源到房改買賣的合法性，但這種老國企自管公房的問題，法院一般都不立案。況且，張**放棄購買權算不算過錯也不好界定，既然當年能這么達成買賣合同，就說明當時的政策并不像現在規范明確?！?

律師掰開揉碎一解釋，李*知道這個暗虧她是吃定了。不過，徐**律師覺得，這案子還有得一打。李*是這房子的被安置人，產權人沒有進行另外安置過，即便產權變化了，這套房子也一直“掛”著李*這么個安置對象，她的居住權不能被剝奪，新的產權人取得了房屋，自然也承繼了安置李*的責任。

徐律師一番斟酌，既然自管公房不立案，干脆來個迂回訴訟，以用益物權糾紛提起訴訟。

迂回訴訟

離了婚也要居住權

所謂用益物權，就是用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

也就是說，雖然房子產權是陳**的，但李*對房子還有居住使用權，徐律師要爭取的便是這么個落腳的權利。

在起訴書中，前夫張**、前婆婆陳**以及單位都成了被告。李*一方表示，基于拆遷安置補償協議，她作為被安置人，享有在房屋中居住的被安置待遇，但陳**卻拒絕她在此居住，單位和前夫作為拆遷人和被拆遷人，也應當對她的居住權負責。

法庭上，陳**和兒子都不同意李*的要求。他們認為，李*沒在老房住過，并非被安置人，當年被安置人有她的名字，只是因為家里想多分房。此外，李*一直在張**姐姐的住房內居住，并未在涉案房產中居住，現在，房子由張**父母居住，不具備安置李*的條件。

“當年，張**的奶奶是產權人，她應該對你進行安置，可她已經過世了?，F在房子是我的，咱倆已經沒關系了?！标?*根本不同意對這個已經離婚的前兒媳進行安置。

而單位則出具證明，當年拆遷時，李倩確實是被拆遷人范圍，安置的確實是涉案的這套房子。只是房子已經出售給個人了，單位不再負責。

法院判決

安置協議有效 居住有理有據

過了一段時間，此案再次開庭。法官對雙方進行調解時就明確告訴被告一方：“拆遷安置協議有效，里面寫著人家的名字呢，你們得負責安置啊?！?

可陳**和兒子一口咬定，李*離婚后就和張家沒關系了，說什么也不同意安置。

調解不成，法院作出判決：根據拆遷安置補助協議，李*作為應被安置人口，享有在涉案房屋內居住的權利。張**作為被拆遷人和原承租人，應保障李*被安置的權利。盡管陳**已經取得房屋的產權，但她仍應承擔保障李*居住的義務。

最終的判決只有一句話：李*對陳**名下的這套涉案房屋享有居住的權利。

徐衛東律師的策略奏效了，有了這份判決，李*就一直享有居住權，任誰也不能驅逐！

陳**、張**母子不服，又向上級法院提出上訴。

有了一審的判決，二審法官的調解工作顯得順利很多。二審法官還是這個意思，你們張家這么多套房子，李*帶個孩子也沒再婚，作為被安置人不能被剝奪居住權。

這次，張**的父親吐了口，涉案的房子他們一直住著，很方便，讓李*和他們住在一起確實也不現實。他們愿意把自己名下那套空著的一居室安置李*，雙方各不妨礙。不過，李*如果再婚了就要搬走。

經過一番討價還價，雙方最終達成一致。李*放棄對涉案兩居室房屋的居住權。陳**名下的一居室作為李*的安置房屋，由李*單獨居住使用，居住期間所產生的費用由李*承擔。李*不得將房屋出租或長期轉借給初李*與女兒之外的人。

    接連兩次訴訟都沒能解決的居住權終于落實了，看著李*母女有了妥善的住處，徐衛東律師很是欣慰?！半m然離婚了，但畢竟曾經是一家人，不該成為仇人。最終調解周全，也是個最好的結果?！?

律師提示：

老國企房改房最易埋隱患

徐衛東律師表示，這起案件也延伸出一個二手房買賣的問題。北京的房產屬性之多，之亂全國第一，央產房、軍產房、國企自管公房、房改房、承租公房……很多老房的歷史和來源都比較混亂。而在眾多屬性的房產中，老國企房改前的房子最為復雜，危險系數也高得多。

就像此案中的房產，乍看房本，產權清晰，買賣沒有任何問題?？墒聦嵣?，房子可能還有被安置人，要保證被安置人的居住權，這是體現不到房本上的。辦完過戶，被安置人可能就找上門來，要求新房主給安置住處。

徐律師提醒說，老百姓在購買二手房時，尤其是老城區的房產，一定要進行盡職調查，不僅要看房本，還要順著產權人變更的脈絡，去調查房產的歷史和來源，看看房產曾經有沒有被安置人，是否已經解決了安置問題。如果調查之后認為沒有問題，也要在買賣合同中約定，此次交易買房人已經履行了全部義務，如果房產還有其他糾紛，由賣方自行處置，買房人不承擔任何責任。如果買房人有能力，最好請專業律師協助調查，審查合同，以確保交易安全。（文中當事人為化名）

本文發表于《北京晚報》2014年6月11日