徐衛東律師

                        信賴利益損失應以實際發生為據            

【基本案情】

肖某于2004年10月將延慶縣**村**號平房賣給外村人錢某，業已支付購房款。2010年肖某訴至法院，請求確認其與錢某簽訂的房屋買賣合同無效。此案經過兩審，認定肖某起訴要求確認房屋買賣合同無效于法有據，遂予判決該買賣合同無效。 

2012年3月錢某以房屋買賣合同糾紛，將肖某起訴至法院，要求肖某賠償各項經濟損失50萬元。 

【原告訴稱】

其在居住期間裝修了全部房屋，新建了東、西配房，重新砌了院墻，建造了地窖、添置了太陽能及其他附屬物。房屋買賣合同被確認無效后，被告肖某應返還1、已付購房款14萬元及相應利息7萬元；2、新建房屋及裝修、附屬物損失6萬元；3、相應的信賴利益損失23萬元。

【被告辯稱】

     對于合同無效，雙方都存在過錯，應當各自承擔相應的責任。雙方互相返還的應該是房屋和對應的房價款，利息不屬于返還范圍。對于原告要求的其他損失，請求法院予以駁回。

【徐律師觀點】

一、根據《土地管理法》第63條規定，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”以及國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”因此，該買賣合同因為違反法律、行政法規的強制性規定，2010年被判決無效，并無異議。

二、根據《合同法》第58條的規定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”因此，法律對無效合同的處理主要是：（一）返還財產或折價賠償；（二）賠償損失。另據《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第25條的規定，“房屋買賣合同不成立、被確認無效或被撤銷，信賴合同有效成立致受損害的一方當事人要求另一方賠償信賴利益損失的，應予支持。信賴利益損失包括所受損害和所失利益（當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等），損失賠償數額以不超過履行利益為限。” 信賴利益的保護在我國法律主要是通過締約過失責任的承擔予以保護的。而合同無效或者被撤銷的締約過失造成的損失必須是已經實際發生的損失，包括在訂立合同過程中所遭受的損失和在履行合同過程中所受到的損失，不包括可得利益損失。

本案中，肖某與錢某互相返還房屋及對應的房價款，毋庸置疑。但錢某主張購房款的相應利息于法無據，不應在返還之列。而原告入住后的裝修費用以及新建房屋，添置附屬物的損失屬于其所受的實際損失，被告應予適當補償。除此之外，主張的信賴利益損失，自合同簽訂之日起至合同被確定無效之日止，由于欠缺有效的證據證明被告在此期間因土地升值或拆遷、補償已獲利益，故并無事實依據，無法得到相應支持。

【法院判決】

法院經過審理認為，2010年法院判決確認原被告之間的房屋買賣合同無效，已發生法律效力。本案中雙方都同意返還購房款應予支持。錢某在入住該房屋后進行裝修，新建了東西兩廂房，砌筑了磚墻，增添了附屬物，客觀真實，并經有關部門進行評估作價，應予采信對錢某新建房屋及裝修和附屬物的價款，肖某應給予補償。關于錢某主張的信賴利益損失，沒有證據證明坐落在**村**號的房屋已經列入拆遷計劃，故沒有事實依據，法院不予支持。

     因此，法院判決1、肖某返還錢某相應購房款14萬元。2、給付錢某所建東西房屋和裝修及添置的附屬物款6萬元。3、駁回錢某主張的信賴利益損失的訴訟請求。