余玉潔律師

    案情簡介：買受人張某某想購置學區(qū)房，通過中介介紹，看中了出賣人孫某某的房屋，便詢問中介該房屋哪一年建成，中介回復大概是93、94年，具體要以房產證為準。后張某某便在中介的帶領下去看房，張某某在看房時發(fā)現(xiàn)案涉房屋墻壁具有較大裂縫，針對裂縫，中介回復裂縫在業(yè)主孫某某入住之前就有，當時業(yè)主找了建材局檢測說沒有大問題，且張某某根據房產證與調查發(fā)現(xiàn)房屋實際建于83至86年。后張某某針對裂縫問題通過中介多次與孫某某磋商降低房屋價格，最終張某某與孫某某的妻子何某某某于2021年8月15日簽訂《存量房買賣合同》，將原本掛價215萬元的房屋降低到188萬，并約定了各方權利義務及相應的違約責任，張某某于當日支付了8萬定金給何某某某。簽約后，張某某后悔購買案涉房屋，便于2021年11月委托律師起訴出賣人孫某某與何某某某。該律師選擇從第三人欺詐入手，訴請撤銷案涉合同，返還定金，訴訟中，張某某于2022年3月憑借法院傳票將網簽的案涉房屋買賣合同解除備案。后出賣人見張某某不愿履行合同，便于2022年4月另案起訴了張某某違約，要求解除合同并按約支付違約金37.6萬元，該訴庭審一次后，張某某提起的撤銷之訴在2022年11月一審敗訴，見此不利情形，張某某更換代理人為我所律師，我方選擇提起上訴啟動撤銷之訴的二審，與此同時解除之訴中止，直到撤銷之訴結案后繼續(xù)。最終在律師的努力下在解除之訴中如愿將合同解除，并把張某某的違約責任降到8萬元，為張某某減少了29.6萬元的損失。

    律師工作：本所律師在接案前與張某某的溝通中發(fā)現(xiàn)，本案現(xiàn)在可謂是一個燙手山芋：由于委托人簽約后后悔購買房屋，違約在先，前代理人卻選擇第三人欺詐為由起訴，且欺詐證據的不足，導致一審敗訴，而對方另案提起的解除合同之訴已經經過一次開庭，且前代理人在庭審中以欺詐為重點反駁，但欺詐不能成立。面對撤銷之訴一審敗訴，解除之訴迫在眉睫又代理思路有誤缺少有利證據的困境之下，本所律師選擇接受委托，隨及提起撤銷之訴二審以增加與對方的談判機會及為解除之訴爭取更多代理準備時間，同時轉變解除之訴的代理思路：既然以欺詐為由撤銷合同不可取，那所能做的就是解除合同并減少委托人損失，思考到是因為房屋裂縫原因，才引起一系列訴訟，那就應該回歸到問題核心，房屋裂縫雖然委托人在簽約前已經明知，但裂縫的確屬于房屋質量問題，影響一定的居住體驗，之后在案件代理中便緊緊抓住房屋質量問題。撤銷之訴二審完結后解除之訴繼續(xù)審理，在解除合同訴訟中，我方試圖與對方和解，但出賣方仍堅持按約索要37.6萬元違約金，并增加提出由于張某某的違約才導致他后續(xù)降價20萬出賣案涉房屋給案外人，損失極大。對此我方主張合同不能履行并非僅源自于出賣人張某某違約，而是房屋質量不合格導致，且出賣人所主張的違約金37.6萬元過高，其降價再出賣案涉房屋是其自身急于出賣所致，不能歸責于我方，且我方已于2022年3月解除合同的網簽備案，也并沒有耽誤其出賣房屋。最終法院接受了我方律師的意見，僅判令買受人張某某在定金8萬元范圍內承擔違約責任，律師為委托人人減少了29.6萬元損失。

    案件價值：律師難免會面對燙手山芋，對此律師要思考問題出在哪里，找到核心問題所在，并相應給出解決思路。雖然結局可能不能如委托人最初預想的那樣好，不能完全扭轉不利局面，但是至少能為委托人避免最壞結果。本案的價值在于，律師通過提起撤銷之訴二審增加了談判機會并且爭取了解除之訴的代理準備時間，最終在正確的思路與充分的準備下，順利解除合同并最大程度減少委托人的損失。