肖某與被告衡陽(yáng)市某某村民委員會(huì)返還原物糾紛一案民事判決書

原告肖某，男，1971年3月8日出生，漢族。

委托代理人胡朝陽(yáng)，湖南溥天律師事務(wù)所律師。

委托代理人張多，湖南溥天律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告衡陽(yáng)市某某村民委員會(huì)。

法定代表人王新，主任。

委托代理人唐朝云，1957年12月21日出生，漢族，中國(guó)共產(chǎn)黨江東村黨支部書記。

被告湖南衡陽(yáng)某某有限公司。

法定代表人李汶格，又名李文革，董事長(zhǎng)。

被告王某，男，1978年9月27日出生，漢族。

被告肖某，女，1979年10月29日出生，漢族，系被告王某妻子。

第三人謝某，男，1973年10月29日出生，漢族。

委托代理人李娜，女，1975年7月27日出生，漢族。

審理經(jīng)過(guò)

本院于2015年10月12日立案受理原告肖某與被告衡陽(yáng)市某某村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱江東村村委會(huì)）、湖南衡陽(yáng)某某有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某）、王某、肖某返還原物糾紛一案，并依法依法組成合議庭進(jìn)行審理。經(jīng)原告肖某申請(qǐng)，本院于2015年11月2日依法裁定凍結(jié)被告江東村村民委員會(huì)、某某、王某、肖某名下15萬(wàn)元銀行存款或查封四被告同等價(jià)值的其他財(cái)產(chǎn)。2015年12月28日，本院就本案第一次公開開庭進(jìn)行審理。經(jīng)原告肖某申請(qǐng)，本院依法追加謝某為本案第三人參加訴訟。2015年5月10日，本院就本案第二次公開開庭進(jìn)行審理。原告肖某委托代理人胡朝陽(yáng)、張多，被告江東村村委法定代表人王新及委托代理人唐朝云，被告王某代理人肖某及被告肖某第一次開庭時(shí)到庭參加訴訟，被告某某經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。第二次公開開庭時(shí)，原告肖某委托代理人張多，被告王某代理人肖某及被告肖某，第三人謝某委托代理人李娜到庭參加訴訟，被告被告江東村村委會(huì)及某某經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告肖某訴稱，2006年6月，原告肖某依法從被告某某取得位于衡陽(yáng)市珠暉區(qū)東興花苑ABC棟223號(hào)門面房屋。2009年6月，原告依法取得了該房屋的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。同年7月1日，原告已將該門面抵押給衡南縣清泉信用社，約定抵押期限自2009年7月1日至2015年7月1日止。原告在依法取得該房屋所有權(quán)時(shí)，發(fā)現(xiàn)被告江東村村委會(huì)已對(duì)該房屋進(jìn)行了非法占有、使用，且被告江東村村委會(huì)與被告某某互相推諉，致使該房屋的占有、使用等問(wèn)題一直未得到解決。2013年7月18日，被告江東村村委會(huì)以產(chǎn)權(quán)主體單位名義向“產(chǎn)權(quán)人”王某、肖某及第三人謝某出具一份《承諾書》。該承諾書寫明被告江東村村委會(huì)將被告某某抵押的四個(gè)門面（含該房屋）已交給現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人王某，原租賃業(yè)主可繼續(xù)承租，同產(chǎn)權(quán)人王某簽訂租賃合同，有關(guān)租賃合同細(xì)節(jié)由王某同租賃人商量，被告江東村村委會(huì)在此次交接中負(fù)責(zé)全部門面交接的法律責(zé)任等。2013年11月12日，被告肖某與第三人謝某簽訂一份《門面租賃合同》，雙方約定由第三人謝某承租衡陽(yáng)市珠暉區(qū)東興花苑門面即原告門面，組期三年，自2014年1月1日起至2017年1月1日止，門面押金6000元，每月租金1900元，房租每三個(gè)月交納一次，自2015年1月1日后，每年增加租金10%等內(nèi)容。原告一直以來(lái)不斷與被告江東村村委會(huì)和某某協(xié)商，之后又到過(guò)該房屋現(xiàn)場(chǎng)出示了產(chǎn)權(quán)證書及向被告王某、肖某主張了相關(guān)權(quán)利，而被告一直在明知該房屋所有權(quán)屬于原告的情況下，仍一直強(qiáng)行非法予以占有、使用等。由于四被告的相互推諉、致使原告對(duì)該房屋的占有、使用及收益權(quán)一直受到損害。為維護(hù)原告合法權(quán)益，故原告向法院起訴，請(qǐng)求判令：一、四被告立即停止對(duì)原告所有的衡房權(quán)證珠暉區(qū)字第00230145號(hào)房屋的占有和使用，并將該房屋立即返還給原告；二、四被告連帶賠償原告因該房屋所有權(quán)重的占有、使用、收益權(quán)受到侵害所造成的損失117810元（自2009年6月暫算至2015年9月30日止）；三、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。在第一次法庭調(diào)查期間，原告將上述第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：四被告連帶賠償原告因該房屋所有權(quán)中的占有、使用、收益權(quán)受到侵害所造成的損失117810元（自2009年6月暫算至2015年9月30日止）并實(shí)際損失應(yīng)計(jì)算到房屋交還為止。經(jīng)原告肖某申請(qǐng)，本院依法追加謝某為本案第三人參加訴訟后，原告對(duì)上述訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)變更為：判令四被告、第三人謝某立即停止對(duì)原告所有的衡房權(quán)證珠暉區(qū)字第00230145號(hào)房屋的占有和使用，并將該房屋立即返還給原告。

原告肖某為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交了下列證據(jù)：

一、商品房買賣合同，擬證明原告與被告某某于2006年10月12日簽訂商品房買賣合同，約定原告購(gòu)買被告某某位于珠暉區(qū)東興花苑ABC棟223號(hào)門面。

二、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證，擬證明原告于2006年辦理珠暉區(qū)東興花苑ABC棟223號(hào)門面房屋產(chǎn)權(quán)證，2009年原告取得該門面土地使用權(quán)證，該門面所有權(quán)人為原告。

三、承諾書，被告江東村村委會(huì)私自將原告所有的門面承諾為被告王某所有，原告所有的門面被被告王某、肖某非法占有。

四、門面租賃合同，擬證明被告肖某將原告所有的門面非法占有并租賃給第三人謝某，使得原告一直無(wú)法使用，給原告造成了很大物質(zhì)損失。

五、原告與被告某某財(cái)務(wù)總監(jiān)短信記錄，擬證明原告一直在找被告江東村村委會(huì)、某某主張權(quán)利，并且某某也回復(fù)會(huì)跟江東村進(jìn)行協(xié)商。

六、證人裴勁峰當(dāng)庭出具的證人證言，擬證明原告一直在找被告江東村村委會(huì)和某某主張權(quán)利。

七、證人王瑩當(dāng)庭出具的證人證言，擬證明原告一直在找被告江東村村委會(huì)和某某主張權(quán)利。

被告辯稱

被告江東村村委會(huì)辯稱，被告江東村村委會(huì)不是本案適格主體，不是村委會(huì)扣下門面不給原告，原告從來(lái)沒有與村委會(huì)簽訂協(xié)議，村委會(huì)也沒有扣下某某的門面不讓其處置。

被告江東村村委會(huì)為支持其抗辯，向本院提交了門面使用協(xié)議一份，擬證明系爭(zhēng)門面在2004年1月7日某某已經(jīng)抵押給村委會(huì)了，原告購(gòu)買門面的行為是在兩年之后。

被告王某、肖某辯稱，我們與原告之間沒有任何關(guān)系，我們買的是某某的門面，幫某某還錢給村里，原告訴請(qǐng)從2009年起的損失117810元沒有計(jì)算依據(jù)。

被告王某、肖某為支持其抗辯，向本院提交了李汶革出具的證明一份，擬證明被告王某、肖某在李汶革處買了三處門面，但有些手續(xù)沒有辦好，李汶革就將原告的這個(gè)門面抵押給兩被告，等那些手續(xù)辦好之后，這個(gè)門面該怎么處理就怎么處理。

被告某某未進(jìn)行答辯，也未提交證據(jù)。

第三人陳述稱，第三人一直是在肖某處租房子，去年原告律師找到第三人代理人時(shí)，第三人才知道該房屋的房東還有別人。第三人簽的租房合同是三年，之前租房子的時(shí)候是村里開會(huì)的，所有第三人沒有過(guò)多審核。第三人的房租給誰(shuí)都可以。

本院認(rèn)為

經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)原告提交的證據(jù)一、被告江東村村委會(huì)認(rèn)為某某在與原告簽訂購(gòu)買協(xié)議的兩年前就與村里簽了抵押協(xié)議，原告買門面的時(shí)候知道已經(jīng)抵押給村里了還是繼續(xù)購(gòu)買。被告王某、肖某認(rèn)為該份證據(jù)與其無(wú)關(guān)。本院認(rèn)為該份證據(jù)可以證實(shí)2006年10月12日原告與被告某某就本案系爭(zhēng)房屋簽訂商品房買賣合同的事實(shí)，本院予以認(rèn)定。對(duì)原告提交的證據(jù)二，被告王某、肖某不持異議，被告江東村村委會(huì)稱要看原件。本院認(rèn)為該份證據(jù)可以證實(shí)原告就本案系爭(zhēng)房屋取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證的事實(shí)，本院予以認(rèn)定。對(duì)原告提交的證據(jù)三、四，被告江東村村委會(huì)、王某、肖某不持異議，本院予以認(rèn)定。對(duì)原告提交的證據(jù)五，被告江東村村委會(huì)、王某、肖某有異議，認(rèn)為原告買門面的時(shí)候當(dāng)時(shí)跟他說(shuō)了該門面的情況后再也沒有人找被告協(xié)商。對(duì)原告提交的證據(jù)六，被告江東村村委會(huì)認(rèn)為原告確實(shí)沒有找過(guò)被告，被告王某、肖某認(rèn)為之前證人給其打過(guò)電話，其讓原告與其見面未果，之后是律師又打來(lái)過(guò)電話。對(duì)原告提交的證據(jù)七，被告江東村村委會(huì)、王某、肖某均不持異議。本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)五、六、七，可以相互印證，原告在購(gòu)買本案系爭(zhēng)房屋后多次與各被告就房屋交付進(jìn)行協(xié)商的事實(shí)，本院予以認(rèn)定。對(duì)被告江東村村委會(huì)提交的抵押協(xié)議，原告表示不清楚，認(rèn)為該協(xié)議未進(jìn)行備案登記，不具有抵押的合法效力。被告王某、肖某認(rèn)為該協(xié)議具有法律效力。本院認(rèn)為該份證據(jù)可以證實(shí)被告江東村村委會(huì)與某某就本案系爭(zhēng)房屋曾簽訂了書面使用協(xié)議的事實(shí)，本院予以認(rèn)定。對(duì)被告王某、肖某提交的證據(jù)，原告認(rèn)為與其提交的證據(jù)三相矛盾。本院認(rèn)為，該份證據(jù)可以證實(shí)被告某某法定代表人李汶格曾向被告王某出具書面證明，將該三處門面出售給王某的事實(shí)，本院予以認(rèn)定。

經(jīng)審理查明，被告某某與被告江東村村委會(huì)因存在經(jīng)濟(jì)糾紛，雙方于2004年1月7日簽訂《門面使用協(xié)議》。該協(xié)議第三條約定：被告江東村村委會(huì)委托被告某某代售房產(chǎn)，扣除規(guī)費(fèi)實(shí)際應(yīng)付款額為96.9558萬(wàn)元；因被告某某目前無(wú)法支付，被告某某愿意以東興花苑17、18、19、20、34號(hào)門面給被告江東村村委會(huì)使用，由被告江東村村委會(huì)暫時(shí)使用、管理和收益；待被告某某商貿(mào)城合作成功，支付被告江東村村委會(huì)房產(chǎn)款后，有權(quán)收回上述全部門面；被告江東村村委會(huì)保證原樣交還給被告某某，時(shí)間為2004年6月底。簽訂上述協(xié)議后，被告某某將上述五個(gè)門面交由被告江東村村委會(huì)管理。被告江東村村委會(huì)又將該門面交由村內(nèi)的余家組管理并對(duì)外出租。此后，經(jīng)被告江東村村委會(huì)同意，被告某某將該五個(gè)門面中的一個(gè)對(duì)外進(jìn)行了出售，余下四個(gè)門面仍由余家組管理。原告肖某系衡陽(yáng)時(shí)代永盛廣告?zhèn)髅接邢薰痉ǘù砣恕?006年10月12日，原告肖某與被告某某簽訂商品房買賣合同，約定將東興花苑B幢B8號(hào)商服用房（即上述17號(hào)門面）出售給原告肖某。該合同第四條約定：按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為2200元每平方米，總金額為246664元。第六條約定：合同簽訂后，13萬(wàn)元抵廣告款，116664元付現(xiàn)金。2006年10月18日，原告肖某為該門面辦理了房屋所有權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：衡房權(quán)證珠暉區(qū)字第00230145號(hào)）。2006年10月27日，原告將該門面抵押給衡南縣農(nóng)村信用聯(lián)社，抵押權(quán)利價(jià)值為10萬(wàn)元，并辦理了抵押登記。到期后，原告又將該門面兩次用于抵押擔(dān)保，并均辦理了抵押登記手續(xù)。2009年6月3日，原告肖某又辦理了該門面的國(guó)有土地使用權(quán)證。原告肖某購(gòu)買了該門面后，多次親自或委托衡陽(yáng)時(shí)代永盛廣告?zhèn)髅接邢薰締T工裴勁峰找被告江東村村委會(huì)和某某要求交還該門面未果。2012年11月28日，被告王某、肖某與被告某某和被告江東村村委會(huì)協(xié)商，由被告王某、肖某出資約130萬(wàn)元購(gòu)買剩余的三個(gè)門面。被告王某、肖某向被告某某和江東村村委會(huì)分別支付了60萬(wàn)元和30萬(wàn)元，并下欠被告江東村村委會(huì)30余萬(wàn)元。支付了相應(yīng)款項(xiàng)后，被告江東村村委會(huì)和某某將該三個(gè)門面交付給被告王某、肖某。2013年4月，第三人謝某從余家組處租賃原告所有的門面用于經(jīng)營(yíng)東興花苑電信營(yíng)業(yè)廳。被告王某、肖某購(gòu)買上述門面后，因一直未為其辦理產(chǎn)權(quán)證，2013年9月24日，被告某某法定代表人李汶格向被告王某出具證明一份，證明該三個(gè)門面原產(chǎn)權(quán)屬于李汶格，2012年11月28日，李汶格將該三處門面出售給被告王某，自出售之日起，三間門面歸被告王某所有。同時(shí)，作為未為被告王某、肖某辦理產(chǎn)權(quán)證的補(bǔ)償，被告某某將原告所有的門面由被告江東村村委會(huì)一并交給被告王某、肖某，由其對(duì)外出租收取租金。2013年7月18日，被告江東村村委會(huì)作為交接責(zé)任單位，被告王某、肖某作為產(chǎn)權(quán)人向第三人謝某出具承諾書一份，承諾由于產(chǎn)權(quán)人變更，江東村將某某的四個(gè)抵押門面已經(jīng)交給現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人王某?，F(xiàn)租賃業(yè)主可在繼續(xù)租賃前提下，同產(chǎn)權(quán)人王某簽訂租賃合同。在此情況下，2013年11月12日，第三人謝某與被告肖某就原告所有的商服用房簽訂《門面租賃合同》，約定租期三年，自2014年1月1日起至2017年1月1日止，每月租金1900元，自2015年1月1日后，每年增加租金10%。簽訂上述租賃合同后，被告謝某按季度通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式向被告肖某支付了租金。至2016年4月份起，被告謝某未再向被告肖某支付租金。

本院認(rèn)為，被告某某因與被告江東村村委會(huì)存在經(jīng)濟(jì)糾紛，雙方于2004年1月7日通過(guò)簽訂《門面使用協(xié)議》，約定將被告某某名下部分房產(chǎn)（五個(gè)門面）交由被告江東村村委會(huì)使用、管理和收益，被告江東村村委會(huì)對(duì)該合同中約定的門面在合同約定期限內(nèi)，依法取得占有、使用和收益的權(quán)利。但該門面的所有權(quán)仍為被告某某所有，被告某某可依法進(jìn)行處分。本案系爭(zhēng)門面系原告肖某從被告某某處購(gòu)買，并依法辦理了產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。原告已依法取得本案系爭(zhēng)門面的所有權(quán)。原告表示其在購(gòu)買該門面時(shí)并不知道該門面已由被告江東村占有、使用和收益，故原告購(gòu)買門面后必然會(huì)造成原告對(duì)該門面的所有權(quán)與被告江東村村委會(huì)對(duì)該門面的用益物權(quán)之間的沖突。根據(jù)用益物權(quán)的獨(dú)立性和排他性性質(zhì)，因被告江東村村委會(huì)取得用益物權(quán)在先，即便原告取得該門面的所有權(quán)，也不能對(duì)抗被告江東村村委會(huì)在合同期限內(nèi)依法行使其對(duì)該門面的用益物權(quán)。原告如欲行使所有權(quán)人權(quán)利，必須待被告江東村村委會(huì)喪失對(duì)該門面的用益物權(quán)之后。被告某某與被告江東村村委會(huì)經(jīng)協(xié)商后一致同意將另外三個(gè)門面出售給被告王某、肖某，并將該三個(gè)門面交付給了被告王某、肖某。同時(shí)，被告某某因暫不能為被告王某、肖某辦理產(chǎn)權(quán)證，作為補(bǔ)償，被告某某經(jīng)被告江東村村委會(huì)同意將原告所有的門面交由被告王某、肖某對(duì)外出租收取租金。應(yīng)視為被告某某與被告江東村村委會(huì)一致解除了在原告所有的本案系爭(zhēng)門面上所設(shè)立的用益物權(quán)。因此時(shí)本案系爭(zhēng)門面已為原告所有，被告某某無(wú)權(quán)再將原告所有的門面交由被告王某、肖某使用。故被告王某、肖某取得原告所有的門面沒有法律依據(jù)。因被告王某、肖某不是該門面的所有權(quán)人或使用權(quán)人，在未經(jīng)原告同意情況下，其無(wú)權(quán)將原告所有的門面對(duì)外出租，故第三人謝某與被告肖某就原告所有的門面所簽訂的租賃合同應(yīng)為無(wú)效。被告王某、肖某擅自將原告所有的門面對(duì)外出租并收取租金，侵害了原告對(duì)該門面的收益權(quán)，現(xiàn)原告要求被告王某、肖某按其所收取租金的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償，本院予以支持。根據(jù)業(yè)已查明的事實(shí)，原告在取得該門面產(chǎn)權(quán)證后雖多次向被告要求交付房屋，但原告未提交證據(jù)證實(shí)其同時(shí)向被告要求支付房屋占有使用費(fèi)。對(duì)該房屋占有使用費(fèi)應(yīng)適用二年訴訟時(shí)效期間，故對(duì)被告王某、肖某提出原告訴請(qǐng)從2009年起的損失沒有計(jì)算依據(jù)的主張，本院予以采納。對(duì)原告的該項(xiàng)損失應(yīng)從原告向本院起訴之日起往前兩年即從2013年10月12日起開始計(jì)算。2013年10月12日起至2013年12月31日止期間，原告的門面由被告江東村進(jìn)行管理，但被告江東村村委會(huì)在該段時(shí)期內(nèi)系合法占有、使用和收益，應(yīng)不負(fù)賠償責(zé)任。被告某某未及時(shí)將該門面收回并交付給原告，侵害了原告的權(quán)利，應(yīng)對(duì)原告上述損失承擔(dān)賠償責(zé)任。參照被告肖某與第三人謝某約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，本院酌情認(rèn)定為2500元。被告王某、肖某自2014年1月1日至2016年3月31日，共收取第三人謝某租金54777元，被告王某、肖某應(yīng)按該標(biāo)準(zhǔn)向原告進(jìn)行賠償并由被告某某承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。此后該門面實(shí)際占有使用費(fèi)，因第三人謝某未再向被告王某、肖某交納，被告王某、肖某不負(fù)賠償責(zé)任，應(yīng)由原告與第三人謝某另行協(xié)商解決，本院不予處理。被告王某、肖某與被告江東村村委會(huì)、某某之間的爭(zhēng)議和糾紛應(yīng)由三方另行協(xié)商解決，與原告無(wú)關(guān)?，F(xiàn)原告所有的門面系被第三人謝某占有、使用，因第三人謝某與被告肖某簽訂的租賃合同無(wú)效，第三人謝某占有、使用原告門面沒有法律依據(jù)，故第三人謝某應(yīng)當(dāng)將該門面返還給原告，對(duì)原告要求第三人謝某立即停止對(duì)原告該門面的占有和使用，并將該門面立即返還給原告的訴請(qǐng)請(qǐng)求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條、第三十七條，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

裁判結(jié)果

一、第三人謝某在本判決生效后十五日內(nèi)將原告肖某名下位于珠暉區(qū)東興花苑ABC棟122、223號(hào)商服用房騰清并返還給原告肖某。

二、被告湖南衡陽(yáng)某某有限公司在本判決生效后五日內(nèi)一次性支付給原告肖某房屋占有使用費(fèi)人民幣2500元。

三、被告王某、肖某在本判決生效后五日內(nèi)一次性支付給原告肖某房屋占有使用費(fèi)人民幣54777元。

四、被告湖南衡陽(yáng)某某有限公司對(duì)上述第三項(xiàng)應(yīng)付款項(xiàng)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。

五、駁回原告肖某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未在判決指定的期限內(nèi)履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2656元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)1270元，共計(jì)人民幣3926元，由原告肖某負(fù)擔(dān)1731元，被告湖南衡陽(yáng)某某有限公司負(fù)擔(dān)100元，被告王某、肖某負(fù)擔(dān)1995元，第三人謝某負(fù)擔(dān)100元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院。