案情介紹
2018年7月6日，賣(mài)方劉某、方某與買(mǎi)方朱某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，朱某同意以227萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)劉某名下位于廣州市XX區(qū)XX街某房屋，并約定朱某于合同簽訂當(dāng)天支付10萬(wàn)元定金，首期樓價(jià)款(含定金)共計(jì)75萬(wàn)元于同貸書(shū)出后3個(gè)工作日前付清。如買(mǎi)賣(mài)任何一方逾期履行合同義務(wù)的，須向另一方支付逾期違約金。
合同簽訂后，雙方辦理按揭手續(xù)，買(mǎi)方朱某于2018年9月25日取得銀行同貸書(shū)。然而，朱某卻以賣(mài)方劉某未提供收款賬戶(hù)、也無(wú)法確認(rèn)方某是劉某妻子為由，遲遲未將首期款支付給賣(mài)方。之后，買(mǎi)方朱某以賣(mài)方劉某怠于履行合同約定收取首期款的義務(wù)為由，認(rèn)為劉某已經(jīng)構(gòu)成違約，并訴至法院，要求賣(mài)方劉某繼續(xù)履行合同、披露婚姻狀況、提供個(gè)人名下銀行賬戶(hù)用以收取首期款、以及支付逾期履行違約金(違約金每日按照總房?jī)r(jià)227萬(wàn)的千分之一計(jì)算)、律師費(fèi)損失2萬(wàn)元。
劉某收到起訴材料后，特委托我所律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行應(yīng)訴。針對(duì)買(mǎi)方朱某的訴訟請(qǐng)求，并結(jié)合事實(shí)情況，我們律師團(tuán)隊(duì)最終確定本案的訴訟方案，并著手準(zhǔn)備應(yīng)訴材料?？紤]到賣(mài)方劉某本身也是同意繼續(xù)交易，且劉某與方某本就存在真實(shí)的夫妻關(guān)系，所以針對(duì)買(mǎi)方朱某要求繼續(xù)履行合同以及提供收款銀行卡號(hào)的請(qǐng)求，是沒(méi)有任何問(wèn)題的。關(guān)鍵是買(mǎi)方朱某要求劉某承擔(dān)違約責(zé)任以及額外支付2萬(wàn)元律師費(fèi)的請(qǐng)求，要怎么打掉，因?yàn)檫`約金按照總房?jī)r(jià)227萬(wàn)元的千分之一來(lái)計(jì)算的話(huà)，每天的金額就高達(dá)2270元，按照這個(gè)數(shù)額來(lái)算，再考慮訴訟過(guò)程的持久性，違約金就是一筆很大的數(shù)額，故律所團(tuán)隊(duì)從賣(mài)方劉某并不構(gòu)成違約這點(diǎn)著手應(yīng)訴，并向法院提出反訴請(qǐng)求，變被動(dòng)為主動(dòng)，同意繼續(xù)履行合同并請(qǐng)求買(mǎi)方朱某支付65萬(wàn)元的首期款、律師費(fèi)損失2萬(wàn)元。
法院判決
最終法院認(rèn)為，由于《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并未約定首期款的支付方式，而后期雙方亦未就支付方式協(xié)商達(dá)成一致，因此該責(zé)任不可歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)一方，雙方均不構(gòu)成違約。庭審中，劉某明確以妻子方某的銀行賬戶(hù)收取朱某支付的首期款，故判決買(mǎi)賣(mài)雙方繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、朱某向劉某指定的方某銀行賬戶(hù)支付首期款65萬(wàn)元，劉某不負(fù)違約責(zé)任，駁回買(mǎi)方朱某其它的訴訟請(qǐng)求。
律師解析
《合同法》第十二條規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：(一)當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所;(二) 標(biāo)的;(三) 數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五) 價(jià)款或者報(bào)酬;(六) 履行期限、地點(diǎn)和方式;(七) 違約責(zé)任;(八) 解決爭(zhēng)議的方法。本案中，由于《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》未明確約定首期款的支付方式，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)首期款的支付方式產(chǎn)生爭(zhēng)議，后期雙方又不能協(xié)商一致解決，屬于因不可歸責(zé)于任何一方的原因造成合同不能繼續(xù)履行下去。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方均不構(gòu)成違約，亦互不承擔(dān)違約責(zé)任。
律師建議
1、建議買(mǎi)賣(mài)雙方在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中就定金、首期款的數(shù)額、支付方式、主體、收款賬號(hào)等對(duì)合同履行有重大影響的事宜作出具體、明確的約定，避免在合同履行過(guò)程中產(chǎn)生不必要的遲疑和爭(zhēng)議。如合同未明確約定的，雙方應(yīng)友好協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)充約定，以便雙方能夠順利履行合同。
2、由于交易雙方的合同版本一般是由中介公司提供，建議中介公司完善自己公司的交易合同版本，盡量對(duì)合同履行各方面事宜合同作出約定。合同條款應(yīng)當(dāng)具體、明確、清晰。有特殊情況需要作出特別約定的，中介公司還應(yīng)當(dāng)提醒交易雙方注意協(xié)商。
3、合同履行過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生爭(zhēng)議的，中介公司應(yīng)本著友好交易、和平處理的原則，盡量組織雙方協(xié)商處理，協(xié)助雙方達(dá)成補(bǔ)充約定，如協(xié)商不成的，可以建議雙方通過(guò)法律途徑維護(hù)權(quán)利。