王某與深圳市某物業(yè)管理有限公司深圳市某科技開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛及物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審

　　廣東省深圳市中級(jí)人民法院

　　民 事 判 決 書

　?。?019）粵03民終4042號(hào)

　　上訴人（原審原告）：王某，男，漢族，1982年6月1日出生，住所地：廣東省深圳市龍華新區(qū)。

　　委托訴訟代理人：曾蓉，湖南正君律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：閆紅艷，廣東長(zhǎng)昊律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審被告）：深圳市某物業(yè)管理有限公司，住所地：深圳市南山區(qū)****，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9144****。

　　法定代表人：肖某，系該公司執(zhí)行董事。

　　委托訴訟代理人：羅洋，楊柳,廣東誠公律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：深圳市某科技開發(fā)有限公司，住所地：深圳市龍華新區(qū)****，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9144****。

　　法定代表人：吳某，系該公司總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：?jiǎn)文?，男，系該公司員工。

　　委托訴訟代理人：趙清燕，廣東誠公（龍華）律師事務(wù)所律師。

　　上訴人王某與上訴人深圳市某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳市某物業(yè)公司）因雙方之間及被上訴人深圳市某科技開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳市某科技公司）房屋買賣合同糾紛及物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服深圳市龍華區(qū)人民法院（2018）粵0309民初14號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　王某的上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決中的第二項(xiàng)；2.改判深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司協(xié)助王某辦理水、電過戶手續(xù)；3.改判深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司擅自更改大廈名稱的行為違約并向王某支付違約金5000元；4.改判確認(rèn)大廈地下停車場(chǎng)、屋頂、外墻、電梯及周圍公共地面等公共區(qū)域及各共享部分產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)權(quán)益歸業(yè)主所有，判令深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司支付王某應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，具體數(shù)額以查明的數(shù)額為準(zhǔn)；5.改判深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為無效合同；6.改判深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司履行對(duì)相關(guān)部門的告知義務(wù)，協(xié)助王某及其他業(yè)主成立物業(yè)委員會(huì)，選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；7.改判一審訴訟費(fèi)全部由深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司承擔(dān)；8.判令二審上訴費(fèi)由深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律及程序錯(cuò)誤。一、深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司在王某合法取得房產(chǎn)證書后應(yīng)及時(shí)協(xié)助王某進(jìn)行水、電過戶手續(xù)。王某與深圳市某科技公司簽訂的《深圳市二手房買賣合同》第十一條：“房地產(chǎn)交付，賣方應(yīng)當(dāng)于2015年12月30日前將房地產(chǎn)交付買方，并履行下列手續(xù)：1.買賣雙方共同對(duì)該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手續(xù)；2.交付該房地產(chǎn)鑰匙”。合同簽訂后王某按照合同約定交付了購房款，并取得涉案房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。但是深圳市某科技公司并沒有協(xié)助進(jìn)行水、電的過戶手續(xù)，并且將王某的水、電管理權(quán)交給深圳市某物業(yè)公司，出現(xiàn)在使用過程中遭到深圳市某物業(yè)公司斷電的非法侵權(quán)行為產(chǎn)生。本案《深圳市二手房買賣合同》已經(jīng)明確約定深圳市某科技公司有協(xié)助交接水電手續(xù)的義務(wù)，而實(shí)踐中王某多次與當(dāng)?shù)毓┧?、供電局?lián)系水電過戶的事宜，得到的答案均為需要物業(yè)公司和開發(fā)公司的申請(qǐng)和配合。一審判決沒有實(shí)際調(diào)查就判決深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司不需協(xié)助辦理過戶，屬于事實(shí)認(rèn)定不清。二、一審判決中對(duì)于大廈更名及違約責(zé)任的判定屬于事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律錯(cuò)誤。王某與深圳市某科技公司簽訂的《深圳市二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第12條：“該房地產(chǎn)所在項(xiàng)目名稱為維X酒店商務(wù)辦公，粵商中心為項(xiàng)目推廣名稱，該房地產(chǎn)所在項(xiàng)目及項(xiàng)目紅線內(nèi)道路、樓宇的命名權(quán)（含更名權(quán)）歸賣方所有，經(jīng)履行相關(guān)手續(xù)后，賣方可進(jìn)行變更。項(xiàng)目的最終名稱以房產(chǎn)證上為準(zhǔn)?！蓖跄乘〉玫牟粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上登記的物業(yè)名稱為“維X酒店商務(wù)辦公”，但是現(xiàn)在該辦公樓的名稱為“中X時(shí)代廣場(chǎng)”，大廈名稱更改并未經(jīng)過王某和其他業(yè)主的同意，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并不以王某是否產(chǎn)生實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失為必要條件。三、一審判決中關(guān)于公共區(qū)域經(jīng)營收益問題的認(rèn)定不符合事實(shí)，對(duì)于本案王某方提供的證據(jù)沒有進(jìn)行合法的認(rèn)定，對(duì)于王某提出的進(jìn)行收益情況證據(jù)進(jìn)行調(diào)取的申請(qǐng)并沒有進(jìn)行必要的證據(jù)收集，以至于收益部分無法認(rèn)定，屬于事實(shí)認(rèn)定不清、程序違法。四、一審判決對(duì)于停車位的使用問題、物業(yè)合同的效力問題和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立協(xié)助義務(wù)的認(rèn)定與事實(shí)不符、適用法律錯(cuò)誤。作為物業(yè)的業(yè)主，王某對(duì)于停車場(chǎng)等公共部分擁有共有共用的權(quán)利，對(duì)于物業(yè)的停車場(chǎng)部分應(yīng)該具有優(yōu)先使用權(quán)，對(duì)其收益擁有獲得權(quán)，不能因物業(yè)公司的管理權(quán)予以排除。深圳市某科技公司與王某簽訂的《深圳市二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中設(shè)置“霸王條款”排除王某的合法權(quán)利。補(bǔ)充協(xié)議第8條：“關(guān)于共有部位和其它共用設(shè)施設(shè)備權(quán)益的約定：該房地產(chǎn)所在宗地內(nèi)的會(huì)所、商務(wù)中心、地下室、車庫、停車位、屋頂、外墻及外墻加裝的廣告牌，其所有權(quán)或其它權(quán)益應(yīng)全部歸開發(fā)商所有。”但是王某的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證登記的面積為106.06平方米，而套內(nèi)建筑面積僅為83.03平方米。深圳市某科技公司通過補(bǔ)充協(xié)議第8條排除了王某不動(dòng)產(chǎn)登記中的20多平方米的公攤面積的所有權(quán)及使用權(quán)和收益權(quán)。依照法律規(guī)定，物業(yè)公司的選定應(yīng)該進(jìn)行招投標(biāo)程序，深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司違反法律程序，私自簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并沒有按照法定程序進(jìn)行招投標(biāo)。深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)為包干制，侵占了業(yè)主權(quán)益。深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司在符合法定告知相關(guān)部門成立業(yè)主委員會(huì)的條件后并不履行告知義務(wù)。協(xié)助業(yè)主進(jìn)行組建業(yè)主大會(huì)委員會(huì)是物業(yè)公司和開發(fā)單位的法定義務(wù)，深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司應(yīng)按照法律的規(guī)定協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)。五、本案于2018年4月2日立案，一審判決書落款時(shí)間為2018年10月12日，送達(dá)王某日期為2018年10月26日，超出了法定的6個(gè)月審限，屬于程序違法。

　　深圳市某物業(yè)公司答辯稱，與一審答辯意見一致。一、王某要求深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司辦理水電過戶，客觀上無法履行。深圳市某物業(yè)公司僅提供代收代繳服務(wù)，并非為其供電、供水的合同關(guān)系，深圳市某物業(yè)公司無權(quán)為其辦理過戶。二、就王某訴求更改大廈名稱，沒有證據(jù)顯示存有更改大廈名稱的行為，且沒有證據(jù)顯示其有相應(yīng)的損失，應(yīng)當(dāng)不予支持其違約金。三、對(duì)王某所主張的共用收益沒有合法證據(jù)予以佐證，應(yīng)不予支持。四、王某非物業(yè)服務(wù)合同的適格主體，因此其主張物業(yè)服務(wù)合同無效系主體不適格，應(yīng)當(dāng)不予支持。五、王某要求協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，非深圳市某物業(yè)公司的法定義務(wù)。業(yè)主大會(huì)系業(yè)主自治組織，其選舉產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主行使相應(yīng)權(quán)利。

　　深圳市某科技公司答辯稱，一、王某與深圳市某物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)協(xié)定，是王某與深圳市某物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，與深圳市某科技公司沒有合同關(guān)系。王某與深圳市某科技公司簽訂了買賣合同，約定建筑面積是106.06平方米，王某的產(chǎn)權(quán)面積為106.06平方米，并不存在深圳市某科技公司排除王某的權(quán)利情形。二、物業(yè)服務(wù)合同是深圳市某物業(yè)公司與深圳市某網(wǎng)絡(luò)科技有限公司簽訂的，王某非該份合同的當(dāng)事人。三、深圳市某科技公司不是供電供水合同的當(dāng)事人，深圳市某科技公司已經(jīng)履行房屋買賣合同的義務(wù)，無權(quán)為其辦理過戶手續(xù)。四、成立業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的事情，深圳市某科技公司沒有法律義務(wù)。

　　深圳市某物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)，駁回王某的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：《物業(yè)管理?xiàng)l例》就物業(yè)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式及物業(yè)費(fèi)收支情況的公示并無具體規(guī)定，而《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以按照國家規(guī)定采取酬金制或者包干制的計(jì)費(fèi)方式。……包干制計(jì)費(fèi)方式，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式?！钡诰攀鍡l規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況。”《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》就物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式及收支情況的公示作出了特別變通規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國立法法》第九十條:“經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)根據(jù)授權(quán)對(duì)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本經(jīng)濟(jì)特區(qū)適用經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)的規(guī)定”，本案應(yīng)適用《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。深圳市某物業(yè)公司實(shí)行包干制，有權(quán)在項(xiàng)目?jī)?nèi)自主開展物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)，并自負(fù)盈虧，就物業(yè)費(fèi)收支情況無法定公示義務(wù)。一審法院適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定判令深圳市某物業(yè)公司應(yīng)對(duì)物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行公示，系法律適用錯(cuò)誤。

　　王某答辯稱，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第九十五條規(guī)定，并沒有對(duì)包干制物業(yè)計(jì)費(fèi)與收支情況作出禁止公示的規(guī)定，并沒有明確免除物業(yè)費(fèi)收支情況的公示義務(wù)。一審法院適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定正確，且《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)別所有權(quán)案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定也明確了，對(duì)于業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示、查閱相關(guān)物業(yè)費(fèi)收支情況的請(qǐng)求，人民法院應(yīng)予以支持。故請(qǐng)求二審法院駁回深圳市某物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求。

　　深圳市某科技公司答辯稱，認(rèn)可深圳市某物業(yè)公司的上訴意見。

　　王某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司協(xié)助王某辦理水、電過戶手續(xù)；2.判令深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司承擔(dān)擅自更改大廈名稱的違約責(zé)任5000元；3.確認(rèn)大廈地下停車場(chǎng)、屋頂、外墻、電梯及周圍地面等公共區(qū)域及因大廈大廳、電梯等共享部分產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)權(quán)益歸業(yè)主所有，判令深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司向王某支付應(yīng)得經(jīng)濟(jì)權(quán)益1萬元；4.判令深圳市某物業(yè)公司保障王某行使停車等應(yīng)該享有的權(quán)利和利益，對(duì)王某因無法行使停車權(quán)利和其他權(quán)利帶來的不便承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)王某在此期間的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；5.判令深圳市某物業(yè)公司對(duì)物業(yè)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行公示，保證王某作為業(yè)主對(duì)于物業(yè)費(fèi)用使用情況的知悉權(quán)；6.確認(rèn)深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為無效合同；7.判決深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司履行對(duì)相關(guān)部門的告知義務(wù)，協(xié)助王某及其他業(yè)主成立物業(yè)委員會(huì)，重新選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；8.深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：一、涉案小區(qū)系位于深圳市××××街道維X酒店，由案外人深圳市某網(wǎng)絡(luò)科技有限公司開發(fā)，未成立業(yè)主委員會(huì)。王某為該小區(qū)維X酒店第*層商務(wù)辦公**房產(chǎn)業(yè)主。深圳市某物業(yè)公司為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　二、2015年11月3日，王某與深圳市某科技公司簽訂《深圳市二手房買賣合同》約定，深圳市某科技公司將位于深圳市××××街道維X酒店第1X層商務(wù)辦公1X房產(chǎn)出售予王某；建筑面積106.06平方米；用途為辦公；轉(zhuǎn)讓成交價(jià)3630250元；賣方應(yīng)當(dāng)于2015年12月30日前將房產(chǎn)交付買方。合同第十三條約定，賣方在交付該房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將附隨的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，單據(jù)交買方確認(rèn)，否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費(fèi)。合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。

　　2016年3月1日，王某與深圳市某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，由深圳市某物業(yè)公司對(duì)維X酒店商務(wù)辦公提供物業(yè)服務(wù)。合同第六條約定，如受有關(guān)部門或單位委托，深圳市某物業(yè)公司可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃煤氣費(fèi)、房租等代收代繳服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。雙方還就物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、違約責(zé)任等其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。

　　其后，深圳市某科技公司協(xié)助王某辦理了維X酒店第1X層商務(wù)辦公1X房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記證書中載明的大廈名稱為“維X酒店公寓辦公樓”。

　　三、王某在使用維X酒店第1X層商務(wù)辦公1X房產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的水、電費(fèi)由深圳市某物業(yè)公司向供水、供電部門代繳，再由王某根據(jù)代繳金額具體支付予深圳市某物業(yè)公司。

　　四、涉案維X酒店停車場(chǎng)、電梯均有進(jìn)行經(jīng)營收益。深圳市某物業(yè)公司主張電梯廣告收益已轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修基金，停車場(chǎng)收益則歸開發(fā)商所有。

　　一審法院認(rèn)為，本案為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。王某與深圳市某科技公司簽訂《深圳市二手房買賣合同》時(shí)已知悉深圳市某物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，且王某亦與深圳市某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。王某主張深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》無效，應(yīng)就該合同存在法定合同無效事由提供證據(jù)予以證明。王某未舉證證明深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司具有惡意串通損害其合法權(quán)益之情形，王某關(guān)于確認(rèn)深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司之間合同無效之訴求缺乏事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。

　　關(guān)于水、電過戶手續(xù)。根據(jù)合同相對(duì)性原則，王某為涉案小區(qū)水、電的實(shí)際使用人，供水、供電企業(yè)為水電服務(wù)的提供方，供水、供電合同關(guān)系發(fā)生于王某與水、電服務(wù)企業(yè)之間，與深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司無關(guān)。王某主張深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司協(xié)助辦理水、電過戶手續(xù)于法無據(jù)，一審法院不予支持。

　　關(guān)于大廈更名違約責(zé)任。王某與深圳市某科技公司簽訂《深圳市二手房買賣合同》后，深圳市某科技公司協(xié)助王某辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，載明的樓宇名稱為維X酒店公寓辦公樓。其一，王某對(duì)深圳市某科技公司變更大廈名稱之事實(shí)未提供證據(jù)予以證明；其二，即便深圳市某科技公司以其他名稱對(duì)外經(jīng)營涉案大廈，王某亦無證據(jù)證明深圳市某科技公司以其他名稱經(jīng)營大廈之行為對(duì)其權(quán)益造成損害，故王某該主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

　　關(guān)于公共區(qū)域的經(jīng)營收益問題。王某未就深圳市某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)過程中占用公共區(qū)域經(jīng)營收益之事實(shí)提供證據(jù)予以證明，其主張深圳市某物業(yè)公司將公共區(qū)域經(jīng)營權(quán)益交付業(yè)主并向其支付收益缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

　　關(guān)于停車位使用問題。王某未就雙方關(guān)于車位使用相關(guān)約定提供證據(jù)予以證明，王某主張深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司承擔(dān)違約責(zé)任依據(jù)不足，一審法院不予支持。

　　關(guān)于物業(yè)費(fèi)收支情況公示。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。深圳市某物業(yè)公司未舉證證明其已向小區(qū)業(yè)主公示了物業(yè)費(fèi)收支情況，王某關(guān)于深圳市某物業(yè)公司對(duì)物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行公示之訴求于法有據(jù)，一審法院予以支持。

　　關(guān)于業(yè)主委員會(huì)之設(shè)立。根據(jù)法規(guī)，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)系業(yè)主的自治組織，系基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成。協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)，王某主張深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司協(xié)助成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)缺乏法律依據(jù)，一審法院不予支持。

　　據(jù)此，一審法院依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第二款第（六）項(xiàng)、第（九）項(xiàng)規(guī)定，判決：一、深圳市某物業(yè)公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向維X酒店公寓辦公樓公示物業(yè)費(fèi)收支情況。二、駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)125元，由王某負(fù)擔(dān)100元，深圳市某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)25元。

　　本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，王某依據(jù)房屋買賣合同及物業(yè)服務(wù)合同提出本案訴請(qǐng)，故本案案由應(yīng)為房屋買賣合同糾紛及物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

　　關(guān)于深圳市某科技公司與深圳市某物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同效力問題。涉案物業(yè)為商業(yè)辦公用途，并非住宅物業(yè)，法律法規(guī)并未對(duì)建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式作出強(qiáng)制性規(guī)定，且王某本人亦與深圳市某物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，王某僅以未經(jīng)招投標(biāo)程序選聘為由，主張深圳市某科技公司與深圳市某物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同無效，缺乏法律依據(jù)，其稱合同雙方惡意串通損害其合法利益，亦無證據(jù)可予證明。王某訴請(qǐng)確認(rèn)該合同無效，理據(jù)不足，本院予以駁回。

　　關(guān)于水、電過戶的問題。王某為涉案小區(qū)水、電的實(shí)際使用人，供水、供電企業(yè)為水電服務(wù)的提供方，供水、供電合同關(guān)系發(fā)生于王某與水、電服務(wù)企業(yè)之間，與深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司無關(guān)。王某二審向法院提交了《中間層接管所需材料》《客戶供電設(shè)施無償移交申請(qǐng)表》《住宅小區(qū)供電設(shè)施移交意向協(xié)議》三份表格，稱來自電力供應(yīng)部門，欲證明其關(guān)于辦理涉案房產(chǎn)的水電至其名下的手續(xù)需深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司協(xié)助的主張。對(duì)此本院認(rèn)為，該三份材料從內(nèi)容看，涉及的是小區(qū)供電設(shè)施的所有權(quán)人將小區(qū)供電設(shè)施整體無償移交供電部門維護(hù)管理這一事項(xiàng)，其移交主體為投資建設(shè)供電設(shè)施的建設(shè)單位、物業(yè)公司或代表全體業(yè)主的小區(qū)業(yè)委會(huì)。本案王某僅為小區(qū)其中一戶的業(yè)主，并無權(quán)作為該項(xiàng)移交主體，其據(jù)此主張深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司應(yīng)協(xié)助辦理水、電過戶手續(xù)，缺乏事實(shí)無據(jù)，本院不予支持。

　　關(guān)于大廈更名違約責(zé)任。王某與深圳市某科技公司簽訂的房屋買賣合同約定深圳市某科技公司對(duì)樓宇有命名權(quán)，項(xiàng)目的最終名稱以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。涉案房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書載明的樓宇名稱為維X酒店公寓辦公樓，王某并未提交證據(jù)證明深圳市某科技公司已對(duì)該大廈的登記名稱進(jìn)行了變更，且合同并未約定深圳市某科技公司擅自更名應(yīng)承擔(dān)5000元違約金，即便深圳市某科技公司以其他名稱對(duì)外經(jīng)營涉案大廈，王某亦無證據(jù)證明深圳市某科技公司以其他名稱經(jīng)營大廈之行為對(duì)其權(quán)益造成損害。因此，王某以深圳市某科技公司變更名稱為由，要求其承擔(dān)5000元違約責(zé)任的訴請(qǐng)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持并無不當(dāng)，本院予以維持。

　　關(guān)于公共區(qū)域的經(jīng)營收益問題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，對(duì)物業(yè)共有部分的管理和收益問題涉及全體業(yè)主的共同利益，收益如何使用、是否分配均應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，王某并無權(quán)以個(gè)人名義提出主張并要求分配，其訴請(qǐng)深圳市某物業(yè)公司將公共區(qū)域經(jīng)營權(quán)益交付業(yè)主并向其本人支付收益，于法于理無據(jù)，本院不予支持。

　　關(guān)于停車位使用問題。王某未就雙方關(guān)于車位使用的約定提供證據(jù)予以證明，也沒有舉證證明深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司存在對(duì)停車位不當(dāng)利用的具體情形，其要求深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司承擔(dān)該項(xiàng)違約責(zé)任，法律和事實(shí)依據(jù)不足，本院予以駁回。

　　關(guān)于物業(yè)費(fèi)收支情況公示。現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)于物業(yè)費(fèi)收支情況的公示并無明確規(guī)定，王某提起本案訴訟之時(shí)仍適用的2008年1月1日開始施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第九十五條也僅對(duì)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況要求定期公示。本案采用的是包干制計(jì)費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，深圳市某物業(yè)公司未公示物業(yè)費(fèi)收支情況并不違反相關(guān)規(guī)定，王某要求深圳市某物業(yè)公司公示并無法律和合同依據(jù)。雖經(jīng)修訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算予以公示，但根據(jù)法不溯及既往的原則，不能據(jù)此要求深圳市某物業(yè)公司此前行為。如2020年3月1日之后，深圳市某物業(yè)公司未依照規(guī)定公示物業(yè)費(fèi)收支情況，王某可另循法律途徑主張權(quán)利。深圳市某物業(yè)公司上訴對(duì)一審判令其公示物業(yè)費(fèi)收支情況提出異議，理據(jù)充分，本院予以采納。

　　關(guān)于業(yè)主委員會(huì)之設(shè)立。根據(jù)物權(quán)法等相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)系業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)的召開及業(yè)主委員會(huì)的選舉均屬于業(yè)主自治范圍內(nèi)事項(xiàng)。雖《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》要求建設(shè)單位或物業(yè)公司在滿足首屆業(yè)主大會(huì)成立條件后，應(yīng)通知物業(yè)所在地街道辦事處并配合提供相關(guān)資料，但相關(guān)規(guī)定系為服務(wù)行政主管部門履行行政監(jiān)管職能而制定，并非當(dāng)事人主張民事權(quán)利的規(guī)范依據(jù)。且舊規(guī)、新規(guī)均明確規(guī)定，業(yè)主可以自行書面告知物業(yè)所在地街道辦事處，故王某亦無需通過深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司啟動(dòng)該通知事項(xiàng)。由上，王某訴請(qǐng)深圳市某物業(yè)公司、深圳市某科技公司履行通知和協(xié)助成立業(yè)委會(huì)、重新選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于法于理無據(jù)，本院予以駁回。

　　綜上所述，王某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；深圳市某物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律有誤，本院依法予以糾正。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷深圳市龍華區(qū)人民法院（2018）粵0309民初14號(hào)民事判決；

　　二、駁回王某全部訴訟請(qǐng)求。

　　一審案件受理費(fèi)125元、二審案件受理費(fèi)250元，均由王某負(fù)擔(dān)，王某應(yīng)在本判決生效之日起七日內(nèi)逕付深圳市某物業(yè)管理有限公司二審受理費(fèi)50元。

　　本判決為終審判決。

　　審判長(zhǎng)　唐　毅

　　審判員　曹　靜

　　審判員　蔡妍婷

　　二〇二〇年三月二十七日

　　書記員　龍靈美

　　附相關(guān)法條：

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　第五十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。