湯佳杰律師

一、案件事實(shí)。

1、2016年10月11日，張某向開發(fā)商購買某單元商品房，合同約定商品房交付條件需要同時符合三個條件，其中之一就是開發(fā)商需要取得房屋測繪報告，房屋按約定應(yīng)在2018年3月31日前向張某交付，寬展期為60日，合同繼續(xù)履行，張某同意開發(fā)商在寬展期內(nèi)無須承擔(dān)延遲交樓的違約責(zé)任。另外，合同還約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在提前10日通知張某收樓，其不能以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為限制張某收樓的理由，若開發(fā)商交樓不符合條件，張某有權(quán)拒絕收樓，寬展期屆滿開發(fā)商仍未交樓，則應(yīng)以購房款日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金給張某。

2、合同約定交房時間和寬展期均已超過，開發(fā)商仍未交樓給張某，直至2018年6月27日才聯(lián)合某物管公司共同向張某發(fā)出《收樓通知書》，該通知書落款日期是2018年6月27日，通過郵政快遞方式郵寄給張某，限定張某于2018年6月30日前往物管公司辦公室辦理交樓手續(xù)，無論張某是否如期辦理收樓手續(xù)，物管費(fèi)均從2018年7月1日期計收。張某收到該份《收樓通知書》后，于2018年7月1日向開發(fā)商發(fā)出《據(jù)收樓通知書》，理由是開發(fā)商并未取得房屋測繪報告，亦沒有依約提前10日通知張某收樓，張某有權(quán)拒絕收樓。另經(jīng)核實(shí)，開發(fā)商于2018年7月24日才取得房屋測繪報告。

3、2018年8月9日，張某再次向開發(fā)商發(fā)出《催交樓通知書》，要求開發(fā)商盡快回復(fù)是否已經(jīng)取得房屋測繪報告，是否符合交房條件，如果符合交房條件，請報告書面?zhèn)鬟_(dá)給張某，并一并傳達(dá)符合規(guī)定的《收樓通知書》，希望開放商及時告知相關(guān)情況，到底何時才能符合交樓條件，若因開發(fā)商原因無法交樓，張某不承擔(dān)任何責(zé)任，并有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，希望開發(fā)商予以重視。

4、2018年10月26日，開發(fā)商再次聯(lián)合某物管公司共同向張某發(fā)出《再次催促收樓通知書》，同時張某已經(jīng)符合交付條件，請張某到物業(yè)服務(wù)中心辦理收樓手續(xù)。2018年10月30日，張某向法院起訴要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交樓的違約金，違約金以購房款金額為基數(shù)，按每日萬分之一的利率，從2018年4月1日起計至開發(fā)商實(shí)際交樓之日止。

5、張某另在2018年7月1日、2018年11月10日（此時已經(jīng)在法院起訴）到物業(yè)服務(wù)中心溝通交付事宜，物業(yè)服務(wù)人員要求張某補(bǔ)繳從2018年7月1日的物管費(fèi)，才能交樓給張某，張某將溝通的過程錄音錄像并提供證據(jù)給法院。

二、開庭的情況。

1、對于寬展期是否有效，張某和開發(fā)商理解存在爭議，張某認(rèn)為購房合同是開發(fā)商統(tǒng)一擬定、反復(fù)使用的格式合同，在條款理解上存在爭議，應(yīng)作出對格式合同指定一方不利的判定，法院最終支持了開發(fā)商，開發(fā)商免除了2018年4月1日至2018年5月30日的利息，逾期交樓違約金繼而從2018年5月31日起計算，而開發(fā)商2018年7月24日才取得房屋測繪報告，2018年5月31日至2018年7月24日違約金基本沒有異議，開發(fā)商必須要承擔(dān)。

2、開發(fā)商庭審中提交了一份2018年8月2日的中國移動通話記錄及電話通知收樓記錄，證明2018年7月24日取得房屋測繪報告后，電話通知過張某收樓，張某否認(rèn)開發(fā)商該事實(shí)，因開發(fā)商無證據(jù)證實(shí)通話內(nèi)容，法院對開發(fā)商主張該日通知張某收樓無法確認(rèn)。因此，開發(fā)商逾期交樓違約金并沒有因2018年8月2日的電話記錄而中斷，繼續(xù)計算下去。

3、2018年10月26日，開發(fā)商再次向張某發(fā)出《再次出售通知書》后，張某已經(jīng)向法院提交了起訴資料，并在法院受理后再次于2018年11月10日去收樓，物業(yè)服務(wù)中心人員要求張某補(bǔ)繳物管費(fèi)，否則拒不交樓。因此，未交樓的責(zé)任在于開發(fā)商，違約金應(yīng)當(dāng)從2018年5月31日計算至開發(fā)商實(shí)際交樓之日止。

三、律師意見。

    現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)事人買房時很少有人能夠靜下心來看清合同所有條款，一旦涉及訴訟，會面臨非常不利的局面，尤其是合同附件，很多對當(dāng)事人不利的條款都在合同附件中，條款密密麻麻的，又不加粗改變字體著重提醒。當(dāng)然，即便當(dāng)事人看出條款不合理，但開發(fā)商也不會修改該條款，這是房屋買賣中供求關(guān)系決定了，當(dāng)事人明顯處于弱勢地位，其權(quán)益很容易受到侵犯。既然當(dāng)事人又急著買房，又無法決定合同條款，應(yīng)具備足夠的證據(jù)意識，就像本案的張某，其發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在2018年3月31日無法按期交樓后，就咨詢了我，所以張某與開發(fā)商的每一次交鋒中，均保留了充分的證據(jù)，有書證、有視聽資料，這些證據(jù)足以證實(shí)逾期交樓責(zé)任在于開發(fā)商，其本人的證據(jù)意識也非常強(qiáng)，所以這個案件才能勝訴。