黃亦輝律師

【案情簡述】

  2018年9月12日，原告李某、曾某與被告黃某簽訂二手房買賣合同。雙方約定：被告將其所有的位于廣東省四會(huì)市的房屋一套轉(zhuǎn)讓給原告，總價(jià)人民幣100萬元。原告先行支付定金10萬元，被告向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，原告再支付首期購房款60萬元。待房屋變更登記至原告名下，余款30萬元由貸款銀行轉(zhuǎn)入被告指定銀行賬戶，如有差額的原告在五日內(nèi)一次性付清。原告支付定金后，被告隨即將房屋鑰匙交付原告。原告開始對(duì)房屋進(jìn)行裝修，入住。雙方欲辦理變更登記時(shí)，被告知房屋因涉訴被查封，無法過戶。后房屋解封查封，雙方完成房屋變更登記。2019年8月，原告取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

  現(xiàn)原告以被告涉訴致房屋被查封，逾期辦理過戶登記，已構(gòu)成違約，對(duì)其造成損失，應(yīng)支付違約金327000元（違約金以總樓價(jià)千分之一每日即1000元/日計(jì)，自2018年9月27日計(jì)至2019年8月20日）并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

【案件焦點(diǎn)】

  被告是否需要因案涉房屋無法如期辦理過戶登記手續(xù)向原告給付約定違約金，約定的違約金數(shù)額是否過高，如過高應(yīng)如何調(diào)整。

【法院裁判】

  廣東省四會(huì)市人民法院判決，被告黃某向原告李某、曾某支付違約金27280元及律師服務(wù)費(fèi)4000元，合計(jì)31280元，駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。原告不服一審判決提起上訴。

  廣東省肇慶市中級(jí)人民法院二審判決，駁回上訴，維持原判。

【研究與解析】

  1、違約金的約定和數(shù)額

 從學(xué)理上看，違約金是對(duì)債履行的擔(dān)保，違約金兼具懲罰性和補(bǔ)償性雙重性質(zhì)。我國《合同法》中的違約金主要是補(bǔ)償性的，是作為一種承擔(dān)民事責(zé)任的方式存在，一般不以過錯(cuò)作為違約金責(zé)任的承擔(dān)要件，只要發(fā)生了違約行為就應(yīng)支付違約金。在本案中，因被告的原因?qū)е挛茨馨醇s定時(shí)間完成變更登記，給原告帶來了一定的不利影響，在當(dāng)事人雙方已事先約定了違約金的情形下，被告主張因另案涉訴導(dǎo)致變更登記不能，其在主客觀上均無過錯(cuò)。顯然，該抗辯理由，不能成立。

  二手房交易中，合同雙方為確保交易的安全，和強(qiáng)制債務(wù)人履行變更登記的義務(wù)，往往會(huì)約定高額的違約金。因各種原因?qū)е虏荒馨醇s定期限辦理變更登記，包括涉訴導(dǎo)致的，時(shí)有發(fā)生。因此，在違約金的適用上，要綜合考量違約事由、違約金適用的條件、守約方的實(shí)際損失、違約方履行義務(wù)的實(shí)際狀況等問題。本案中，原告支付了定金，被告就將房屋交付給原告。原告進(jìn)行裝修入住，實(shí)際占有使用房屋。原告已實(shí)現(xiàn)了部分物上的權(quán)利。因未過戶，被告也尚未取得余款。按約定原告辦理變更登記系為辦理抵押貸款，故遲延變更登記給原告造成的損失是有限的。在變更登記后，原告主張被告支付違約金，而此時(shí)原告已實(shí)現(xiàn)了購房的合同目的。從合同公平的原則看，原告按每日1000元主張違約金，有悖于公平原則。

  2、違約金的調(diào)整

  從合同法第114條第2款的規(guī)定來看，我國采納的是違約金干預(yù)調(diào)整的立法原則。當(dāng)然，違約金的調(diào)整是有程序要求的，一必須基于當(dāng)事人的請(qǐng)求進(jìn)行。也就是說，只有當(dāng)事人提出調(diào)整請(qǐng)求時(shí)，法院和仲裁機(jī)構(gòu)才進(jìn)行調(diào)整；二必須是約定的違約金數(shù)額過高或過低。從司法實(shí)踐看，對(duì)約定的違約金數(shù)額過高，請(qǐng)求調(diào)整系常態(tài)；三違約金的調(diào)整必須根據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行。筆者認(rèn)為，損失包括實(shí)際損失和可得利益損失。本案中，原告主張被告逾期辦理過戶登記，已構(gòu)成違約，對(duì)其造成損失，但原告并未提供證據(jù)予以證明。在原告已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的情況下，其主張327000元的違約金，明顯過高。根據(jù)公平和誠實(shí)信用的原則出發(fā)，在遵循違約金“填補(bǔ)性原理”的原則下，對(duì)本案過高的違約金數(shù)額，調(diào)整為按人民銀行一年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付損失，是相對(duì)公允的。

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