【原告】：趙某（化名），系買方

【被告】：李某、王某（化名），系賣方，且二人系夫妻關(guān)系

委托代理人：貝晶晶，北京盈科太原律師事務(wù)所律師

【審理法院】：太原市萬柏林區(qū)人民法院

【案情簡介】：

2018年10月31日，被告李某和妻子王某欲出售自己在太原A小區(qū)的一套住房，該套住房尚未辦理房產(chǎn)證。后經(jīng)太原某房屋中介聯(lián)系，與原告王某簽訂《購房協(xié)議》，該協(xié)議約定：將被告李某和王某所有的太原A小區(qū)的一套住房出售給原告趙某，面積約110平米，成交價格為140萬元。雙方簽訂協(xié)議后，原告趙某將定金3萬元交予其指定的第三方（實際為太原某房屋中介），待被告李某和王某辦理好房產(chǎn)證后，將房產(chǎn)證交予原告趙某指定的第三方，并換取原告已經(jīng)支付的定金3萬元。若雙方存在違約的情形，則違約方需要向守約方支付房款價值10%的賠償款。

原、被告簽訂協(xié)議當日，原告按照協(xié)議的約定向其太原某房屋中介支付3萬元定金，但之后半年之久，被告在已經(jīng)辦理好房產(chǎn)證的前提下遲遲未向太原某房屋中介交付房產(chǎn)證，并向房屋中介說明自己不想賣房的想法，原告得知后，起訴至太原市萬柏林區(qū)人民法院，要求被告二人向原告支付14萬元的違約金。

【案件焦點】：

1、二被告是否存在違約行為？

2、違約金14萬元是否過分高于實際損失，是否需要調(diào)整？

【律師觀點】：

1、若僅從《購房協(xié)議》約定的內(nèi)容來分析，因二被告確實未按照約定履行交付房產(chǎn)證的義務(wù)，原告只要能證明其依約支付了定金的行為，那么二被告確屬違約行為。

2、依據(jù)《購房協(xié)議》的約定，若二被告違約，則需要向原告支付房款價值10%的違約金14萬元，但該14萬元的違約金絕非不可調(diào)整的。依據(jù)最高院《合同法》司法解釋二第二十七條及二十九條的規(guī)定，違約方有權(quán)通過反訴或抗辯的方式請求法院調(diào)整違約金數(shù)額，法院應(yīng)結(jié)合雙方的過錯、合同的履行情況以及預期利益等，根據(jù)公平原則即誠實信用原則予以衡量。因此，該違約金還是有調(diào)整范圍的。但本案的關(guān)鍵就在于調(diào)整數(shù)額多少的問題。

調(diào)整違約金參照的標準是實際損失，實際損失又分為直接損失及間接損失。在本案中，二被告并未收取原告一分錢，因此，不需要考慮已收房款的利息問題。關(guān)于間接損失，一般考慮房價上漲的差價問題，但該損失是比較難判斷的，一般需要經(jīng)過鑒定或評估程序?？v觀太原房價，雖已度過短期大幅漲價的時期，但整體房價仍在小幅度上漲，若經(jīng)過鑒定或評估程序，則必定會得出房價差，一旦啟動該程序，法院通常會按照鑒定或評估價款予以判定，這對我方當事人是極其不利的，因此，調(diào)解對我方當事人來說是最優(yōu)的選擇。

【辦案經(jīng)過】：

1、首先確定我方當事人的訴求以及賠償最大承受限度。本案中，二被告作為違約方，愿意賠償，但認為賠償數(shù)額過高，希望能最大限度壓低賠償數(shù)額，且不希望以判決的形式結(jié)案，最好對方能撤訴。確定好我方當事人的訴求后，制定調(diào)解計劃。

2、前往太原市萬柏林區(qū)法院，與承辦法官取得聯(lián)系，遞交代理手續(xù)并閱卷。

3、摸清對方提交的證據(jù)材料后，方能確定對方底氣，好確定初步調(diào)解的報價。

4、與對方律師取的聯(lián)系，并說明愿意調(diào)解的意向，但并未輕易報價。

5、與承辦法官及書記員聯(lián)系，表明我方愿意調(diào)解的意向，希望能多方施壓及調(diào)解，取得最好的調(diào)解數(shù)額。

6、找準時機再與對方及對方律師聯(lián)系，初步報價，獲取對方報價，但不能窮追猛打，調(diào)解需要講究心理戰(zhàn)術(shù)，你越著急效果越差。

【案件結(jié)果】：

原告撤回起訴，調(diào)解成功。

經(jīng)過多次調(diào)解，最終調(diào)解金額從14萬元談判到6萬元，我方當事人非常滿意。最終，原、被告在法院簽訂調(diào)解協(xié)議并履行，原告撤訴。