周智文律師

房屋買賣合同違約金和返還定金同時(shí)適用

【案例要旨】

甘某與胡某房屋買賣合同糾紛案。甘某委托周智文律師為其訴訟代理人，起訴胡某違法合同約定，要求胡某支付違約金143000元及返還定金70000元等損失。胡某以甘某的妻子是中介公司員工，辯解是中介公司員工低價(jià)套取其房屋為由，主張是甘某違約，并沒(méi)收定金。一審法院支持我方的訴求，認(rèn)定胡某的反訴請(qǐng)求不成立，胡某違約，判令胡某支付違約金143000元。判決后，雙方均提起上訴。甘某繼續(xù)委托周律師代理其二審訴訟，并提出胡某除應(yīng)支付違約金外，仍需返還收取的定金70000元，一審法院沒(méi)有判定金給甘某是有誤的。二審法院最終支持我方的上訴請(qǐng)求，判決胡某支付違約金143000元外，還需返還定金70000元等損失。駁回胡某的上訴請(qǐng)求。

【一審法院判決】

本院認(rèn)為，本案為房屋買賣合同糾紛。被告與崔某簽訂之《合同》，就涉案房屋的買賣進(jìn)行約定，以及該兩人與原告共同簽訂的主體變更確認(rèn)書，確認(rèn)《合同》約定的房屋購(gòu)買方由崔某變更為原告，均系當(dāng)事人自愿簽訂，其內(nèi)容沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均合法有效，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)恪守履行否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告簽訂上述合同時(shí)即已確認(rèn)收取崔某的定金70000元，崔某在本案訴訟期間亦確認(rèn)該70000元定金的權(quán)利義務(wù)歸原告承擔(dān)，即被告已經(jīng)收取原告定金70000元。在甲公司的協(xié)助下，原告與被告亦向中國(guó)建設(shè)銀行中山市分行辦理了申請(qǐng)按揭貸款手續(xù)，且獲得該銀行的同貸書。但是，被告卻以崔某系甲公司員工、原告系甲公司負(fù)責(zé)該成交單主單人王某的丈夫?yàn)橛删芙^履行合同，導(dǎo)致本案《合同》無(wú)法履行，原告購(gòu)買涉案房屋的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告據(jù)此要求解除《合同》，理?yè)?jù)充分，且被告亦同意解除合同，故本院予以確認(rèn)；《合同》約定，如被告未按照合同約定期限履行義務(wù)，如被告逾期履行超過(guò)十五個(gè)工作日的，則原告有權(quán)解除合同并可要求被告雙倍返還定金或支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款20%的違約金，原告因維權(quán)所支出的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等由被告承擔(dān)。因此，原告要求被告按涉案房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)的20%向其支付違約金即143000元（715000元×20%=143000元）以及支付律師費(fèi)15000元，于法有據(jù)，本院予以支持。上述約定亦可明確，在因被告違約而解除合同時(shí)，原告要求被告雙倍返還定金或支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款20%的違約金，其可選擇由被告按上述兩種方式之一種承擔(dān)違約責(zé)任。本案原告已選擇要求被告按后者承擔(dān)違約責(zé)任，其另行要求被告返還定金70000元，于上述約定不符，本院不予支持。

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者伸裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撇銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷，”上述法律條文系現(xiàn)時(shí)我國(guó)法律關(guān)于合同無(wú)效或可撤銷的直接法律依據(jù)。本案《合同》簽訂時(shí)，崔某確系甲公司的員工，原告亦確系甲公司員工王某之丈夫，但是該兩人的上述身份，并不符合上述關(guān)于合同無(wú)效或可撤銷之情形，因此，被告在本案《合同》合法有效的情形下，僅以原告及崔某的身份問(wèn)題拒絕履行合同義務(wù)，其抗辯主張顯然于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

綜上，原告訴訟請(qǐng)求合理部分，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第七十七條、第一百零七條、第百一十四條、第一百ー十五條、第一百一十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告甘某與被告胡某簽訂的《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》；

二、被告胡某應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向原告甘某支付違約金143000元；

三、被告胡某應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向原告甘某支付律師費(fèi)15000元。

【二審法院判決】

本院認(rèn)為，本案為房屋買賣合同糾紛。涉案《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》由賣方、居間方、買方共同簽署，內(nèi)容包含有賣方與買方之間的房屋買賣合同關(guān)系，及居間方與賣方、買方之間的居間服務(wù)合同關(guān)系。本案爭(zhēng)議因買賣房屋而引起，且在本案訴訟中，甘某并未要求甲公司承擔(dān)責(zé)任，甲公司也未提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，其訴訟地位為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，因此本案屬房屋買賣合同糾紛，審查的重點(diǎn)為涉案合同中買賣合同條款。甘某要求解除的應(yīng)當(dāng)是涉案合同中的房屋買賣合同關(guān)系，不包含其與居間方的居間服務(wù)合同關(guān)系。綜合雙方的訴辯意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、是涉案合同的效力；二、是如果涉案合同有效，何方違約以及違約責(zé)任如何承擔(dān)；三、本案一審程序是否合法。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，涉案合同的效力。胡某主張根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，涉案合同無(wú)效或者構(gòu)成欺詐而屬于可撤銷合同。本院認(rèn)為，首先，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定并非法律、行政法規(guī)關(guān)于合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為認(rèn)定涉案合同效力的依據(jù)。其次，關(guān)于胡某認(rèn)為甘某、崔某隱瞞自身作為房產(chǎn)中介及中介家屬的信息與其簽訂合同，對(duì)其構(gòu)成欺詐，涉案合同屬于可撤銷合同的上訴意見。民法上的欺詐為一方當(dāng)事人因?yàn)榱硪环疆?dāng)事人的欺詐行為，陷入錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，從而作出錯(cuò)誤的意思表示。就本案而言，甘某及崔某并未隱瞞和合同有關(guān)的重要信息例如交易金額、付款方式、過(guò)戶時(shí)間等，雙方也并未將買方職業(yè)作為必須披露的交易信息約定在合同中，胡某并未對(duì)交易相關(guān)的信息陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，胡某稱因崔某及甘某為房產(chǎn)中介親屬要求撤銷涉案合同屬于動(dòng)機(jī)錯(cuò)誤，若一方當(dāng)事人可因?yàn)閯?dòng)機(jī)錯(cuò)誤而隨意要求撤銷合同，則大多數(shù)的交易可以隨意被撤銷，市場(chǎng)交易會(huì)陷入不穩(wěn)定，因此，本院對(duì)于胡某的該點(diǎn)上訴理由不子采信，且胡某并未舉證證明甘某存在欺詐的故意、欺詐的事實(shí)以及欺詐行為與其作出意思表示之間存在因果關(guān)系，故胡某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果綜上，涉案合同為各方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)，另，根據(jù)各方簽訂的主體變更確認(rèn)書約定，自2017年2月27日開始，涉案合同的買方從崔某變更為甘某，甘某承接崔某在合同中的權(quán)利義務(wù)，因此甘某有權(quán)提起本案訴訟，為適格的訴訟主體。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，何方違約及違約責(zé)任如何承擔(dān)的問(wèn)題。根據(jù)上述論述，涉案合同合法有效，各方均應(yīng)嚴(yán)格遵照履行。甘某及崔某為房產(chǎn)中介及中介人員親屬的身份并不影響合同效力，也不能成為胡某拒絕履行合同的事由，胡某無(wú)法定及約定事由拒絕繼續(xù)履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)涉案合同第十二條違約責(zé)任，賣方逾期履行超過(guò)十五個(gè)工作日的，買方有權(quán)解除合同并可要求雙倍返還定金或者支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款20%的違約金，買方因維權(quán)所支出的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等由賣方負(fù)擔(dān)。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條規(guī)定，在合同中當(dāng)事人既約定違約金又約定了定金的，一方違約的，守約方可以選擇適用違約金或者定金條款，但兩者不能并用。本案中甘某主張解除涉案合同并選擇要求胡某支付合同總價(jià)款20%的違約金及15000元的律師費(fèi)，于法有據(jù)，胡某認(rèn)為根據(jù)該條款，甘某已經(jīng)選擇適用違約金條款則已經(jīng)交納的定金不予退還，屬于胡某對(duì)于法律條文的理解有誤，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條文義，本條款規(guī)定的是關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式，定金罰則和違約金條款不能同時(shí)適用的規(guī)定是指非違約方不能同時(shí)要求違約方承擔(dān)雙倍返還定金和違約金兩種違約責(zé)任，因民法的損失賠償采取的是“填平”規(guī)則，若同時(shí)適用定金罰則和違約金，則可能導(dǎo)致非違約方獲得的賠償過(guò)分高于自身?yè)p失，也違反了民法公平原則。在非違約方選擇適用違約金賠償其損失后，已經(jīng)交納的定金就失去了擔(dān)保債權(quán)的作用，成為已支付房款的一部分。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條關(guān)于合同解除后法律后果的規(guī)定，在合同解除后，當(dāng)事人就已經(jīng)取得的財(cái)產(chǎn)負(fù)有相互返還的義務(wù)，即甘某可以要求胡某就其已經(jīng)支付的房款予以退還，因此甘某要求胡某退還已經(jīng)支付的定金，于法有據(jù)。

關(guān)于胡某應(yīng)當(dāng)退還定金具體數(shù)額的問(wèn)題。一審訴訟中，胡某確認(rèn)已經(jīng)收到崔某支付的65000元定金，另5000元作為交房保證金由甲公司收取。雙方在涉案合同第三條交易定金中約定，買方將定金支付給居間方托管或者打入指定托管賬戶后，視為賣方本人已經(jīng)收訖。合同第九條交房保證金中約定，買賣雙方均同意買方支付定金時(shí)從定金中預(yù)留5000元作為交房保證金托管，此款在完成產(chǎn)權(quán)變更或者實(shí)際交付該房產(chǎn)后五個(gè)工作日內(nèi)結(jié)算。綜合以上條款文意，本院認(rèn)為，托管在甲公司的5000元交房保證金為已經(jīng)支付給胡某定金的一部分，胡某實(shí)際收取的定金數(shù)額為70000元，因此胡某應(yīng)向甘某返還定金70000元。

關(guān)于焦點(diǎn)三，本案一審程序是否合法的問(wèn)題。胡某在一審中明確表明對(duì)于甘某變更的訴訟請(qǐng)求不需要15天的舉證答辯期，也對(duì)于甘某提交的證據(jù)不予質(zhì)證。本院認(rèn)為，胡某在審中已經(jīng)放棄了其舉證答辯的權(quán)利，一審法院尊重當(dāng)事人對(duì)于自身訴訟權(quán)利的處分，不再另行給予答辯舉證期限，并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述，上訴人甘某的上訴請(qǐng)求成立，本院予以支持上訴人胡某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)子駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百一十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持廣東省中山市第一人民法院（2017）2071民初9940號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；

二、撤銷廣東省中山市第一人民法院（2017）粵2071民初9940號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第四項(xiàng)；

三、解除甘某與胡某簽訂的《中山市二手房買賣及居間服務(wù)合同》中的房屋買賣合同關(guān)系；

四、胡某于本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向甘某返還定金70000元；

五、駁回甘某的其他訴訟請(qǐng)求。

【二審代理詞】

由于該案件雙方當(dāng)事人均不服一審判決，代理人將分成兩部分闡述觀點(diǎn)，代理人先就胡某的上訴意見提出以下觀點(diǎn)：

1、一審認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，的確是胡某單方根本違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，甘某依照合同約定向其主張違約責(zé)任合理合法，原審第一、第二、第三項(xiàng)無(wú)誤，應(yīng)當(dāng)予以維持。

2、即使王某和崔某確實(shí)是甲房地產(chǎn)公司的工作人員，但是本案并不符合《合同法》54條關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定，胡某不得以合同無(wú)效的理由來(lái)阻礙房產(chǎn)合同的繼續(xù)履行，其惡意不履行合同，須承擔(dān)違約責(zé)任。

3、胡某的上訴狀中使用大量篇幅指出甘某等人隱瞞身份進(jìn)行房產(chǎn)交易，但是胡某均無(wú)法提供證據(jù)證明其主張的事實(shí)。另外，代理人必須提出在全案中胡某才是根本違約一方，甘某一方一直在誠(chéng)懇履行合同，是由于胡某的違約行為才導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，而胡某不愿意繼續(xù)履行合同的真正理由也并非因?yàn)楦誓呈羌坠ぷ魅藛T之配偶的緣故，而是胡某考慮到涉案房產(chǎn)的升值空間，胡某想以甘某等人的身份作為終止合同的理由，以此謀求更大的利益。

4、一審法院程序合法，首先甘某在一審?fù)彆r(shí)候當(dāng)庭提交變更訴訟請(qǐng)求申請(qǐng)書是依據(jù)《民事訴訟法》第51條之規(guī)定，其次甘某在提交變更申請(qǐng)的時(shí)候，法院詢問(wèn)是否需要重新指定舉證期限的時(shí)候，胡某也沒(méi)有明確要求舉證期限，并且直接進(jìn)行質(zhì)證。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)視為自動(dòng)放棄舉證期限，一審程序合法。就此代理人請(qǐng)求法院駁回胡某的全部上訴請(qǐng)求。

二、代理人現(xiàn)闡述甘某的上訴意見。

上訴人對(duì)原廣東省中山市第一人民法院作出的案號(hào)為（2017）粵2071民初*號(hào)民事判決書的事實(shí)認(rèn)定部分沒(méi)有異議，但是上訴人認(rèn)為原審法院判決駁回上訴人要求返還定金的主張是適用法律錯(cuò)誤，理由如下：

上訴人要求被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任并返還定金的主張并非同時(shí)適用了定金罰則條款和違約責(zé)任條款，并未違反法律規(guī)定，原審法院對(duì)此適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予以改判。

1、依照《擔(dān)保法》第89條，《合同法》第115條之規(guī)定，雙方當(dāng)事人可以約定其中一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回，給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此為定金罰則。

在本案中，上訴人作為支付定金的一方，嚴(yán)格履行了合同義務(wù)，而被上訴人根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。若單獨(dú)適用定金罰則條款，上訴人有權(quán)要求被上訴人向其雙倍返還定金，也就是上訴人有權(quán)要求被上訴人向其雙倍返還定金140000元。但是上訴人并沒(méi)有提出過(guò)該項(xiàng)主張，就定金一項(xiàng)，上訴人提出的主張是要求被上訴人返還定金70000元。也就是說(shuō)上訴人從始至終沒(méi)有要求適用定金罰則，那么當(dāng)然不存在定金罰則與違約責(zé)任的并用問(wèn)題。

2、我國(guó)法律雖然排斥定金罰則與違約責(zé)任并用，但是并沒(méi)有規(guī)定當(dāng)收受定金一方違約的時(shí)候，給付定金的一方不得要求違約方返還定金?！胺o(wú)禁止即自由”，上訴人要求被上訴人返還定金外加適用違約金條款，該項(xiàng)請(qǐng)求并不違反《合同法》與《擔(dān)保法》之規(guī)定，原審法院對(duì)此認(rèn)定錯(cuò)誤。

也就是說(shuō)，當(dāng)收受定金的一方違約時(shí)，非違約方選擇適用違約金條款后，不影響其向違約方主張返還定金的權(quán)利，因?yàn)檫`約金是當(dāng)違約方不履行合同約定義務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，而定金作為一種債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人履行債務(wù)后，應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者予以返還。

3、退一步講，就本案而言，如果被上訴人沒(méi)有根本違約，那么該筆定金70000元將被抵作購(gòu)房款或者是返還給上訴人。在被上訴人守約的情況下，上訴人依然有權(quán)要求其返還定金，但是就原審法院作出的判決顯示，在本案被上訴人根本違約的情況下，上訴人此前所給付的定金竟無(wú)法收回，使得違約方“意外獲利”，造成違約方也就是本案的被上訴人不當(dāng)?shù)美?，與《合同法》公平公正的精神相悖。

另一方面，涉案70000元定金本來(lái)就是屬于上訴人所有，現(xiàn)被上訴人根本違約，即使要求其返還，也只是將權(quán)利回復(fù)到原來(lái)的狀態(tài)，不管對(duì)上訴人還是被上訴人而言都不存在損失，因而理應(yīng)返還。

綜上所述：代理人認(rèn)為一審事實(shí)認(rèn)定無(wú)誤，胡某根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部違約責(zé)任，其次甘某等人的身份并不是導(dǎo)致合同無(wú)效的理由。另外，代理人認(rèn)為上訴人要求被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任并返還定金的主張并非同時(shí)適用了定金罰則條款和違約責(zé)任條款，并未違反法律規(guī)定，請(qǐng)求貴院對(duì)定金部分改判。