遇國家政策調整無法貸款，二手房合同該如何處理？
關鍵詞：無法貸款，國家政策，購房定金，首付款
【案情簡介】
魏先生和孫女士在中介公司居間介紹下，雙方簽訂了《 存量房屋買賣合同》，合同約定：魏先生將其名下某套房賣給孫女士，房屋總價款為人民幣100萬元，孫女士通過公積金貸款的方式支付購房款。
補充協(xié)議約定：合同簽訂當日孫女士支付魏先生定金2萬元，首付款30萬元通過資金監(jiān)管的方式支付，余款用公積金貸款；如遇國家政策調整變動，導致房屋無法過戶，則雙方免責。合同簽訂后，孫女士前期向魏先生支付了19萬元首付款。后在合同履行過程中雙方對于后期首付款的支付發(fā)生爭議。
孫女士堅持要按照原合同約定支付剩余首付款11萬元，魏先生則要求提高首付款金額至33萬元。雙方因此僵持不下，孫女士多次要求向魏先生支付剩余首付款11萬元，魏先生均拒收。魏先生則認為是屬于國家政策調整因而提高首付款的比例，孫女士沒有按期繳納首付款。
2009年底魏先生突然收到一紙訴狀，原來是孫女士將魏先生告了，要求魏先生履行雙方簽訂的《 存量房屋買賣合同》，協(xié)助其辦理過戶手續(xù)和貸款手續(xù)，并將房屋過戶至孫女士名下。魏先生早料到會有如此結果，可是明明是國家政策調整，孫女士不能辦理公積金貸款手續(xù)，魏先生要求其提高首付款，其又不同意。魏先生一肚子的委屈，其慕名找到 李律師，李律師在了解案件情況后建議魏先生反訴解除合同。
法院判決結果：
人民法院經過審理后判決：
一、解除魏先生與孫女士于二00九年 十月十五日簽訂的《 存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議；
二、魏先生于本判決生效后返還孫女士購房定金及首付款人民幣二十二萬元；
三、駁回孫女士要求魏先生繼續(xù)履行合同及要求其魏先生配合辦理貸款及過戶手續(xù)的請求。
【李律師剖析】
魏先生與孫女士簽訂的《 存量房屋買賣合同》均系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，雙方均應依約定全面履行合同義務。但在合同履行過程中，雙方對于首付款的金額發(fā)生分歧，以致于孫女士未能辦理所購房屋的公積金貸款手續(xù)及過戶手續(xù)。
一般對于首付款問題，雙方如果能夠協(xié)商一致，合同可以繼續(xù)履行，但鑒于目前的情況，魏先生和孫女士無法協(xié)商一致。同時，國家的房地產宏觀調控政策發(fā)生了變化，首付款的數(shù)額提高，如果按照原來合同約定的首付款，孫女士無法辦理公積金貸款。
原本魏先生是真心誠意賣房，結果孫女士在問題出現(xiàn)后不但不積極協(xié)商，反而一紙訴狀將魏先生告上法庭，魏先生很是生氣。所以在法庭上魏先生表示不同意孫女士以商業(yè)貸款或一次性支付全部購房款的方式購買房屋。因此，雙方的合同已經無法繼續(xù)履行，孫女士要求魏先生繼續(xù)履行合同，配合辦理貸款及過戶手續(xù)的請求將很難獲得支持。
李律師認為，國家宏觀政策調整屬于當事人無法預見的，一般情況下，各方當事人遇國家政策調整，致使合同無法繼續(xù)履行的，各方當事人免責。本案中孫女士正是由于國家政策的調整，致使其按照原來的首付款無法辦理公積金貸款，孫女士對此并無主觀故意。因此，在反訴當中，魏先生只能要求解除合同，而不能要求孫女士支付違約金。
同時，依據(jù)我國《合同法》的相關規(guī)定，合同解除后，魏先生應將收取的定金及首付款如數(shù)退還孫女士。最終，法院在審理查明案件事實后做出上述判決，支持了魏先生要求解除合同的請求。