夫妻一方出賣房屋法律后果如何判定
關(guān)鍵詞：夫妻一方，善意取得，合同無(wú)效，損害賠償
【案情回顧】原告與被告李四于1999年登記結(jié)婚，雙方為夫妻關(guān)系?；楹箅p方共同出資于2011年以李四的名義與XX公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買該公司位于昌平區(qū)XX號(hào)房屋。合同簽訂后，以李四的名義交納了相應(yīng)款項(xiàng)，此后該公司交付了涉案房屋。直至2013年下半年，原告獲悉：2012年X月X日，李四與被告王五簽訂了《存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定李四將涉案房屋出售給王五。原告認(rèn)為，涉案房屋屬于原告與李四的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李四在原告不知情、未經(jīng)原告同意的情況下，擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為，損害了原告的合法權(quán)益，其與王五簽訂的買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，現(xiàn)原告依法訴至法院，訴訟請(qǐng)求：一、依法確認(rèn)二被告于2012年X月X日簽訂的《存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效；二、訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
被告李四辯稱：同意原告的訴訟請(qǐng)求。我處分的房屋是我和原告的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故我和王五簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。原告一直不知情，她在做手術(shù)期間。故這個(gè)合同應(yīng)該是無(wú)效的。
被告王五辯稱：合同是王五與李四在自愿的情況下，經(jīng)雙方協(xié)商一致，在正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司簽訂，并不存在脅迫情形。簽約時(shí)李四反復(fù)強(qiáng)調(diào)其愛(ài)人知道這件事，但由于其愛(ài)人生病不方便到現(xiàn)場(chǎng)，李四當(dāng)著原告的面給其愛(ài)人打了電話，當(dāng)時(shí)有一位女同志接電話，同意這筆交易，同意出售房屋。在簽訂合同時(shí)，李四親手簽署聲明，證明其對(duì)涉案房屋有完整的處分權(quán)。我已經(jīng)盡到了注意義務(wù)，是善意第三人。綜上所述，該合同不存在無(wú)效情形，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
X區(qū)人民法院經(jīng)審理查明后認(rèn)為：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。本案中，原告以被告李四在原告不知情、未經(jīng)原告同意的情況下，擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)為由，主張二被告簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效，法律依據(jù)不足；原告主張二被告惡意串通，損害了原告的利益，但就其主張的事實(shí)，原告并未提供充分證據(jù)加以證明。故原告的訴訟請(qǐng)求，事實(shí)及法律依據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條和《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：駁回原告張三的訴訟請(qǐng)求。
【律師剖析】
無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行
　　夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。
　　前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過(guò)戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。
　　前款房屋已經(jīng)過(guò)戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。
　　“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過(guò)戶登記時(shí)為準(zhǔn)。