兒子出賣名下房產(chǎn)損害母親利益被法院認定無效
關鍵詞：買賣合同無效，實際所有權人，善意取得
【案情回顧】老張單位分配給其一套公有住房，老張及其愛人宋某一直在此房內(nèi)居住。老張因病去世，承租人由老張變更為宋某。國家實行住房改革，公有房屋進行出售，由于宋某年事已高，便與其所有子女協(xié)商，約定所有子女中贍養(yǎng)自己至終之人有權購買該套房屋。老張與宋某共有五個子女，分別是兒子張一、張二、張三，女兒張四、張五。兒子張二答應贍養(yǎng)母親余生，后便以優(yōu)惠價5萬元購買該房屋，張二是房屋產(chǎn)權登記所有人。買房后張二便將母親接到自己家中一同居住。
不料，張二與母親時常出現(xiàn)矛盾及爭執(zhí)，張二亦不想履行當初購房時所同意的贍養(yǎng)母親宋某至終的義務，遂張二與母親簽訂書面協(xié)議，雙方約定張二將不再對母親宋某履行購房時答應的贍養(yǎng)義務，宋某將對登記在張二名下的房屋進行回購，回購后該房歸宋某所有，房屋的一切權益由宋某自行處置，任何人不得干涉。結合張二當初購買該房屋的初始費用以及對房屋的裝修，添置家具等費用，回購價格定為20萬元，協(xié)議簽訂后，母親宋某依約支付了全部購房款。
后由于種種原因，張二與母親未對該房屋進行過戶變更登記。房屋價格普遍上漲，張二在宋某不知情的情況下擅自將該房屋以260萬元的價格出賣給郭某，宋某得知后一下子沒了主意。后在家人的陪同下其慕名找到了筆者，筆者在了解了案件情況后，建議宋某向法院提起訴訟，要求法院確認兒子張二將房屋出賣給郭某的行為無效，并判令張二配合自己辦理涉訴房屋過戶手續(xù)。
判決結果
人民法院經(jīng)過審理后依法作出判決：
一、確認張二與郭某簽訂于二0一二年八月簽訂的《 存量房屋買賣合同》無效；
二、張二于本判決生效后十五日內(nèi)配合宋某辦理訴爭房屋的過戶手續(xù)，將房產(chǎn)證辦至宋某名下。
三、案件訴訟費由張二承擔。
【律師剖析】
本案的焦點問題在于，涉訴房屋的所有權人是張二還是其母親宋某，如果所有權歸張二所有，則張二出賣房屋的行為應當認定為有效；如果所有權歸宋某所有，則張二屬于無權處分行為。
李律師認為雙方的家庭協(xié)議真實有效，各方應按照協(xié)議履行。本案雖然發(fā)生在家庭內(nèi)部，但實質(zhì)是房屋買賣合同糾紛。訴爭房屋房改時，在張二答應贍養(yǎng)母親余生的情形下，母親將購買房屋的權利讓與兒子張二，張二在完成全部購房手續(xù)后也就獲得了涉訴房屋的所有權。但到后來，張二不再對母親進行贍養(yǎng)，母親也花費了20萬元對涉訴房屋進行了回購，雙方也簽訂了家庭協(xié)議，雖然該協(xié)議冠以家庭協(xié)議的名稱，但實質(zhì)上是母親宋某與兒子張二簽署的一份房屋買賣合同。
雙方簽訂的家庭協(xié)議系雙方當事人的真實意思表示，且無違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的情形，因此該協(xié)議是合法有效的，應受到法律的保護。宋某在協(xié)議簽訂后已經(jīng)按照協(xié)議約定履行了付款義務，張二應按照協(xié)議約定，配合宋某辦理該房屋的過戶手續(xù)。
宋某為房屋的實際所有人，張二的行為構成無權處分
雖然由于種種原因，涉訴房屋未進行房產(chǎn)變更登記，但房屋實際所有人應為宋某，宋某的權利應受到法律的保護。兒子張二在宋某不知情的情況下擅自將房屋出賣給第三人，因房屋實際所有權人不是張二，故其在本案中出賣的行為屬于無權處分行為。如果事后宋某對張二的買賣行為予以追認，那么房屋買賣協(xié)議是有效的，如果不予追認，則該協(xié)議無法繼續(xù)履行。
因宋某回購房屋在先，其已經(jīng)是該房屋的實際所有權人，處分房屋按照家庭協(xié)議的約定應由宋某親自為之。但如果購房人系善意第三人，已經(jīng)支付合理價款并且已經(jīng)辦理完成房屋過戶手續(xù)，則第三人就善意取得了訴爭房屋的所有權，宋某便不能主張要回涉訴房屋，其只能要求張二償還出售房屋價款。
李律師認為，本案中，雖然房屋已經(jīng)被張二轉(zhuǎn)賣第三人，但是雙方并未辦理過戶，第三人尚未善意取得訴爭房屋。因此，宋某可以主張要回房屋。另外，如果案件情況緊急，宋某可以向法院申請財產(chǎn)保全，保護己有財產(chǎn)不受侵害。
訴訟策略指引
結合本案的情況，可以依據(jù)案外第三人是否已經(jīng)善意取得了訴爭房屋的所有權而采取不同的訴訟策略：
1、起訴要求確認張二與郭某的房屋買賣合同無效，要求張二配合辦理過戶手續(xù)。此種方式適用于案外第三人尚未取得訴爭房屋所有權證的情況，在此情形下，張二出賣房屋的行為系無權處分，且事后宋某對此處分行為不予追認。因此，張二的處分行為是無效的，其與郭某簽訂的房屋買賣合同無效。合同無效后，對于郭某的損失其可以依法向張二主張。
另外，依據(jù)家庭協(xié)議的約定，宋某已經(jīng)將房屋從張二處回購，宋某對該房屋享有完全的處分權利，且宋某在協(xié)議簽訂后已經(jīng)履行了全部的付款義務，張二有義務配合宋某辦理過戶手續(xù)。因此，宋某可以起訴要求張二配合辦理過戶手續(xù)。
2、起訴要求張二償還出售房屋所得的260萬價款。此主張適用于案外第三人已經(jīng)善意取得訴爭房屋所有權證的情況。依據(jù)我國《物權法》關于善意取得制度的規(guī)定，如果郭某在購房時是善意且以合理的價格購買，并辦理了過戶手續(xù)，則郭某便取得了訴爭房屋的所有權。
宋某作為房屋的原實際所有人便不能主張要回房屋，但是原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。據(jù)此，宋某可以起訴要求張二償還出售訴爭房屋所得的260萬元。本案因案外第三人尚未取得產(chǎn)權，建議選擇第 一種訴訟策略。