未簽訂書面合同買賣房屋遇賣家違約，法院判決出賣人敗訴
關(guān)鍵詞：未簽訂書面合同，回遷安置房，辦理產(chǎn)權(quán)登記，賣家違約
【案情回顧】劉先生因房屋拆遷分到3套回遷安置房，將其中一套賣給了王女士。同年12月，王女士就向劉先生支付了全部購(gòu)房款50萬元。王女士、劉先生與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)書中的購(gòu)房人為王女士，并有開發(fā)商的蓋章和劉先生的簽字。同月，王女士與物業(yè)公司辦理了物業(yè)交割手續(xù)，拿到鑰匙后精心裝修房子，滿心歡喜地入住至今。
去年9月，開發(fā)商通知可以辦理過戶了，王女士聯(lián)系劉先生配合辦理過戶手續(xù)。然而此時(shí)房?jī)r(jià)飛漲，劉先生反悔了，稱賣房時(shí)其妻不知情，斷然拒絕配合過戶。
劉先生還找到開發(fā)商，把回遷房購(gòu)房發(fā) 票的付款人信息都改成了他妻子的名字。王女士說，依據(jù)開發(fā)商公示的房屋過戶需提交的手續(xù)，如果直接給她辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房發(fā) 票的名稱就必須是王女士本人。發(fā) 票名字改了,她就沒法直接辦理產(chǎn)權(quán)證了。
王女士不禁憂心忡忡地問：“當(dāng)時(shí)沒簽正式的買賣合同，我買回遷房的行為到底有沒有效？要是對(duì)方一直不配合過戶，我可怎么辦？”前期王女士咨詢了很多律師，大多告知沒有書面買賣合同，房子要不回來。偶然的一次機(jī)會(huì)，王女士在晚報(bào)上看到李律師的文章，抱著最后的一絲希望，王女士找到了李律師。
李律師在詳細(xì)了解了案件情況之后，建議王女士以開發(fā)商和出賣人劉先生為共同被告，起訴要求二被告配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
法院判決
人民法院經(jīng)過審理后，依法作出判決：
一、被告劉先生于本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助配合原告王女士辦理產(chǎn)權(quán)登記證書。
二、被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三十日內(nèi)為原告王女士辦理某號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)登記證書。
三、訴訟費(fèi)七十元由劉先生承擔(dān)。
【律師剖析】
本案屬于一例典型的沒有簽訂書面買賣合同的房屋交易，類似此種的情況并不多見，一般這種沒有簽訂合同的交易多發(fā)生在有一定親屬關(guān)系或者朋友關(guān)系的人之間，但往往多年之后因?yàn)榉课輧r(jià)格的上漲，導(dǎo)致雙方對(duì)簿公堂的亦不在少數(shù)。
結(jié)合本案的情況，李律師認(rèn)為， 房屋可以直接過戶給王女士。雖然本案中王女士和劉先生沒有簽訂正式的房屋買賣合同，但是雙方均已按照合同的約定履行了相應(yīng)的義務(wù)。具體來說，王女士已向劉先生支付了全部購(gòu)房款，劉先生也履行了交付義務(wù)，已經(jīng)將房屋交給王女士實(shí)際占有及使用，因而雙方的買賣行為是真實(shí)有效的。
依據(jù)《 高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十四條規(guī)定，“房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理轉(zhuǎn)移登記，終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院可以依申請(qǐng)或根據(jù)案件具體情況追加登記權(quán)利人（第 一手出賣人）作為第三人參加訴訟，經(jīng)審查訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持的，可以判決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當(dāng)事人另有約定的除外。”
在本案中，王女士、劉先生及開發(fā)商之間簽訂了認(rèn)購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)書中的購(gòu)房人是王女士，這表示開發(fā)商同意將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到王女士名下。這種情況屬于上述規(guī)定中“當(dāng)事人另有約定”的情形，因而不必依次辦理過戶，房屋可以直接過戶到王女士的名下。
李律師認(rèn)為，出賣人稱配偶不知情不能成立。王女士自購(gòu)買劉先生的房屋之后，經(jīng)裝修一直入住至今，劉先生一家人與王女士在同一棟樓居住，經(jīng)常會(huì)碰面。在長(zhǎng)時(shí)間里，劉先生的配偶對(duì)王女士購(gòu)買此套房屋并未提出任何異議，因而其主張對(duì)王女士購(gòu)買此套房屋不知情是不成立的。
因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲，為了不配合王女士辦理房屋過戶，劉先生找到開發(fā)商將發(fā) 票改為其妻子的名字，使王女士無法辦理房產(chǎn)過戶，進(jìn)而達(dá)到其收回房屋的目的。 李律師認(rèn)為，依據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定：買賣合同簽訂后，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)。
本案中，王女士買房時(shí)已經(jīng)與劉先生及開發(fā)商明確約定： “待房屋可以辦理過戶時(shí)，劉先生應(yīng)配合王女士辦理過戶手續(xù)”。目前，劉先生故意將發(fā) 票改為自己妻子的名字，屬于毀約行為，依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，劉先 生應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)，配合王女士辦理過戶。
?