規(guī)避限購(gòu)令借用親戚朋友名義購(gòu)房，約定符合限購(gòu)政策再過(guò)戶是否有效？
關(guān)鍵詞：規(guī)避限購(gòu)令 ，借親朋名購(gòu)房?，資格購(gòu)房??
【案情回顧】王先生2011年欲結(jié)婚購(gòu)置一套新房，當(dāng)時(shí)房已基本看好，可是2月份 突然出臺(tái)了“限購(gòu)令”，外地人需繳納社?；騻€(gè)人所得稅連續(xù)滿5年才有資格購(gòu)房。當(dāng)時(shí)王先生的社保剛滿三年，和限購(gòu)令規(guī)定的還差兩年。
王先生為此很是發(fā)愁，這時(shí)中介公司提出，王先生買(mǎi)的是一套回遷房，當(dāng)時(shí)房屋剛剛建成，取得房本也需要一段時(shí)間，建議雙方在合同中約定待王先生取得購(gòu)房資質(zhì)后再辦理過(guò)戶手續(xù)。賣(mài)方想著反正房本一時(shí)半會(huì)也下不來(lái)，就同意了中介公司的提議。
2011年5月18日王先生與賣(mài)方劉女士簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：劉女士將房屋出售給王先生，房屋總價(jià)款為150萬(wàn)元，首付款140萬(wàn)元，于本合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)支付；待王先生取得購(gòu)房資質(zhì)后，雙方于一個(gè)月內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)，余款10萬(wàn)元于過(guò)戶當(dāng)日支付。
合同簽訂后，王先生如約支付了全部首付款，2011年10月劉女士將房屋交付給王先生，王先生將房屋裝修后入住至今。2012年10月開(kāi)發(fā)商通知領(lǐng)取房產(chǎn)證，劉女士在領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，突然找到王先生說(shuō)其沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)，構(gòu)成根本違約，要將305號(hào)房屋收回。
“眼看社保到2013年4月底就滿五年了，現(xiàn)在賣(mài)方突然反悔了，這該如何是好呢？如果房子收回去，我們住哪里呀？”帶著種種疑問(wèn)，王先生夫婦慕名找到 李律師求助。
【律師分析】
王先生不構(gòu)成違約，劉女士無(wú)權(quán)收回房屋
李律師指出，本案雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效，各方均應(yīng)按照合同約定履行。本案王先生在合同簽訂后已經(jīng)如約支付了全部首付款，劉女士也已經(jīng)將房屋交付王先生，王先生已經(jīng)裝修入住至今，在合同履行過(guò)程中，王先生并不存在違約的情形。
再者，雙方在合同中明確約定“待王先生取得購(gòu)房資質(zhì)后，再辦理過(guò)戶手續(xù)”，李律師認(rèn)為該約定并不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定，約定真實(shí)有效，雙方應(yīng)當(dāng)遵照約定履行。現(xiàn)在劉女士以王先生沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)為由，主張收回房屋，并要求王先生承擔(dān)違約責(zé)任，顯然缺乏相應(yīng)的事實(shí)及法律依據(jù)。
取得購(gòu)房資質(zhì)后，買(mǎi)方可要求賣(mài)方配合辦理過(guò)戶
截至2012年10月份，王先生的社保尚未滿五年，辦理過(guò)戶的條件并不具備。李律師建議待2013年4月王先生取得購(gòu)房資質(zhì)后，可依照合同約定要求賣(mài)方配合辦理過(guò)戶手續(xù)。如果劉女士拒不配合，可先協(xié)商解決，如果協(xié)商不成則建議考慮通過(guò)司法途徑解決，請(qǐng)求法院依法判令劉女士繼續(xù)履行雙方于2011年5月18日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并配合王先生辦理305號(hào)房屋的過(guò)戶手續(xù)。
李律師指出，雙方關(guān)于過(guò)戶的約定并非規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)令的行為。根據(jù)意思自治原則，本案雙方在合同中約定待王先生取得購(gòu)房資質(zhì)后過(guò)戶，系當(dāng)事人對(duì)自己權(quán)利的處分行為，也是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)依照其約定履行。
另外， 高院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件第八條明確規(guī)定，合同約定待買(mǎi)受人符合住房限購(gòu)政策后再辦理房屋過(guò)戶登記的，依照其約定。因此，李律師認(rèn)為在王先生符合限購(gòu)政策后，可以要求賣(mài)方配合辦理過(guò)戶手續(xù)。
律師提醒
在此，李律師特別提醒，很多讀者誤以為類(lèi)似此種的約定是無(wú)效的，實(shí)際上這是當(dāng)事人對(duì)自己私權(quán)的一種處分行為，只要雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，且內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么此種約定就是有效的，應(yīng)當(dāng)遵照履行。
近年來(lái)，因限購(gòu)政策而引發(fā)的糾紛呈上升趨勢(shì)，很多購(gòu)房人為了規(guī)避限購(gòu)令借用親戚、朋友名義購(gòu)房，有的是在合同中約定符合限購(gòu)政策再過(guò)戶，但房?jī)r(jià)上漲后出賣(mài)人反悔的就比較多。李律師建議購(gòu)房人，在遇到上述問(wèn)題后不要慌張，應(yīng)及時(shí)向?qū)I(yè)人士請(qǐng)教，以便最 大限度挽回?fù)p失。