賣方反悔買方連敗兩場官司，高院再審成功翻案
關鍵詞：申請再審 賣方反悔 購房款
【案情回顧】老王早在上世紀80年代在 **區(qū)給年邁的父母購置了三間小平房，當時因為老王單位分的是樓房，五層503室沒有電梯，當時老王的父母均已年過七旬，上下樓很不方便，也怕萬一摔了老人，后來老王就在家附近的胡同里買了三間平房供父母居住。
1989年9月15日老王與賣方趙某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，約定：趙某將其共有房屋中屬于自己的三間平房出售給老王，房屋總價款為12000元，協(xié)議簽訂當日老王便將一萬元支付給了趙某，趙某當天把房屋及鑰匙都交付給了老王，當時雙方約定剩余2000元待過戶拿到房產證當日再支付。
其后，老王的父母便搬入平房居住，老王時常去探望父母。搬入后，老王便多次催促趙某去過戶，但是因為與趙某同為院子房屋共有人的李某未經批準加蓋了一層房屋，故房管局不同意給趙某和老王辦理過戶手續(xù)，要求必須李某拆除違章建筑后方可辦理。對此，趙某也很無奈，此事便一直擱置，老王考慮反正父母住進去了，不辦房產證也不影響居住，故也未再催促。
一晃二十二年都過去了， 的房價早已今非昔比，二老也均已年過九旬，2012年的一天，老王突然接到法院的傳票，原來賣方趙某將老王告上法庭，要求收回三間房屋，老王當時覺得自己買了二十多年房子，怎么說收回就能收回呢。老王覺得這個事情很簡單，自己有理走遍天下，便信心滿滿地打算一個人出庭應訴。
判決結果
人民法院經過審理，作出判決：
一、解除原告（反訴被告）趙某與被告（反訴原告）老王于一九八九年九月十五日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》；
二、被告（反訴原告）老王及第三人老王的父母于本判決生效后十五日內將三間平房騰空交還原告（反訴被告）趙某收回；
三、原告（反訴被告）趙某于本判決生效后十五日內退還被告（反訴原告）老王所交購房款人民幣一萬元，并按照中國人民銀行同期貸款利率標準的四倍給付上述款項自一九八九年九月十五日至判決生效之日的利息；
四、駁回原告（反訴被告）趙某的其他訴訟請求；
五、駁回被告（反訴原告）老王的其他訴訟請求。
判決作出后，老王及第三人均不服一審判決，向 第二中級人民法院提起上訴，二中院經過審理后，判決：
駁回上訴，維持原判。
拿到終審判決后，老王在李律師的建議下，向 高級人民法院申請再審， 高院經過審查，裁定如下：
指令中級人民法院再審本案；
再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
【律師剖析】
本案是一起典型的房屋買賣合同引起的糾紛，筆者認為買受人的合法權益應依法受到法律保護。在本案中，老王在購房之初已經查看了出賣人趙某的房產證等相關情況，證實所購三間平房是屬于出賣人趙某所有。因此，老王已經盡到了謹慎的審查義務。至于房屋由于案外人的違法翻建而無法正常辦理產權過戶手續(xù)，已經遠遠超過了買受人的審查范圍。
再者，辦理過戶手續(xù)是賣方的義務，在買方支付完房屋購房款后，賣方應配合買方辦理過戶手續(xù)，即便是由于案外人的原因導致無法過戶，也不能免除賣方的過戶義務?，F(xiàn)在由于房屋價值大幅攀升，賣方惡意提出毀約，要求買受人返還房屋，顯然出賣人違反了民法通則中的誠實信用原則，出賣人是存在過錯的。
依據(jù)我國《合同法》九十七條的相關規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案雙方買賣合同解除，將給買受人造成巨大的經濟損失，作為守約方，買受人有權要求出賣人賠償損失，其合法權益應當受到法律的保護。
同時，筆者需要指出，老王購買趙某的房屋已經長達二十余年，現(xiàn)在合同解除對于老王而言， 損失莫過于房屋升值的損失，當初購房只花了一萬余元，現(xiàn)在房屋的價值已經翻了上百倍。如果解除合同而沒有任何賠償，顯然對于老王是顯失公平，不僅會使雙方的利益明顯失衡，同時也會嚴重激化社會矛盾，不利于和諧社會的構建。
鑒于此，當事人可以依法向法院申請對房屋現(xiàn)在的市場價值進行評估，以便明確房屋升值損失的具體數(shù)額。一般情況下，高院會通過搖號來確定評估機構，法院也會參照評估報告來判定當事人的損失，進而做出公平公正的判決。
本案一審，老王獨自出庭應訴，考慮到父母年事已高，離不開人照顧，加之住在胡同的平房里上廁所比較不方便。老王思前想后，便同意解除合同，但要求趙某賠償重新購置房屋的費用、裝修費等共計100余萬元。
一審法院依當事人申請，分別對房屋現(xiàn)在的市場價值及1990年的價值進行了評估。趙某稱90年時老王已經知道該房屋不能過戶，即便賠償也應按當時的價格賠償。老王不同意，堅決要求其以現(xiàn)在的市場價值為基礎，給予合理的賠償。
房屋評估后，現(xiàn)在的市場價值有200余萬，1990年的價值也就幾萬元?？墒?，令老王怎么也沒有想到的是，一審法院判決解除《房屋買賣協(xié)議》，但是僅判決出賣人返還了當初的一萬元購房款，并加倍支付利息，沒有其他賠償。眼看著價值200多萬的房子就這樣化為烏有了，老王無論如何也接受不了這樣的結果，老王拿著一審判決找到李律師。
李律師查看判決后，認為一審法院認定事實不清，適用法律錯誤，且判決嚴重侵害了老王及第三人的合法權益，當即建議老王向中級人民法院提起上訴。二審階段，筆者進行了充分的準備，針對一審判決中存在的問題據(jù)理力爭，但是令誰也沒想到的，二審竟然維持原判。
拿到二審判決后，筆者很是失望，老王也猶如當頭一棒，一下子懵了。憑借多年的辦案經驗，結合本案的實際情況，筆者指出，這個案件存在法律適用錯誤，且二審判決嚴重侵害了老王的合法權益。在經過慎重考慮后，筆者建議老王申請再審。老王抱著最后的一線希望，委托筆者繼續(xù)代理此案，申請再審。
在經過漫長的等待后，最終， 高級人民法院采納了筆者的意見，經過組成合議庭審查，作出裁定：“一、指令 第二中級人民法院再審本案；二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行?！?br />