房產(chǎn)中介忽悠客戶根本違約 賠償巨款 
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)中介 忽悠客戶 一房二賣(mài) 根本違約 一般違約
【案情回顧】2012年初王女士有一套房屋欲出售，因王女士對(duì)法律知識(shí)不懂，怕買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現(xiàn)什么疏漏，專(zhuān)門(mén)委托了一家中介公司提供居間服務(wù)。在中介公司登記完房源之后，王女士覺(jué)得心里踏實(shí)多了。
沒(méi)過(guò)兩個(gè)月，中介公司給王女士找到了一個(gè)買(mǎi)主劉先生，當(dāng)時(shí)劉先生看了房對(duì)房屋挺中意的，2012年3月10日王女士和劉先生在中介公司簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并與中介公司簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》。
后在合同履行過(guò)程中，劉先生因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題，遲遲未支付購(gòu)房款。中介公司這時(shí)找到王女士，告訴其房子可以另行賣(mài)與他人，并隨后給找了一個(gè)新的買(mǎi)主李女士，同年4月15日王女士與李女士在中介公司的居間介紹下簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》。
可是誰(shuí)也沒(méi)料到，李女士在支付了定金及首付款之后，不知何故也未能按時(shí)支付購(gòu)房款，合同約定的付款期限已經(jīng)超過(guò)了八天，恰巧此時(shí)第 一個(gè)買(mǎi)主劉先生資金已經(jīng)周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，可以一次性支付全部購(gòu)房款。中介公司的工作人員專(zhuān)門(mén)與王女士聯(lián)系，告知其李女士逾期付款已經(jīng)構(gòu)成違約，您可以將房屋再出售給劉先生。
王女士心想中介公司是專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，他們肯定對(duì)合同能否履行、是否違約等特別清楚，出于對(duì)中介公司的信任，王女士便將首付款及定金退給了李女士，最終將房屋出售給劉先生并辦理完成了過(guò)戶手續(xù)。
后來(lái)李女士找到王女士，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，王女士很是不解，明明是她不付款，中介公司告知其李女士違約了，王女士才又將房子賣(mài)給劉先生，怎么變成是自己違約了呢？不久，王女士便收到了法院的傳票，原來(lái)李女士將王女士告上了法庭。
【律師解析】
王女士一房二賣(mài)，構(gòu)成違約
李律師指出，本案王女士將其名下的房屋先后賣(mài)給劉先生和李女士，王女士的行為已經(jīng)構(gòu)成了典型的“一房二賣(mài)”。
王女士與劉先生簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容也不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。依據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，各方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。
王女士在上述合同未解除的情況下，便又與李女士就同一處房屋簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，顯然王女士的行為違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。依據(jù)雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，王女士已經(jīng)構(gòu)成違約，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
李女士也存在違約行為，但尚未構(gòu)成根本違約
李女士與王女士簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》也系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該份合同也是合法有效的。李女士在合同簽訂后，已經(jīng)按照合同約定支付了購(gòu)房定金及首付款，但是其并未按照合同約定支付后續(xù)的購(gòu)房款，李女士的行為也構(gòu)成了違約。
李律師指出，雖然李女士未按照合同約定時(shí)間支付后續(xù)購(gòu)房款，其已經(jīng)構(gòu)成了付款遲延，但是李女士逾期付款八日，依據(jù)雙方合同的約定，逾期付款超過(guò)十五日賣(mài)方才享有單方解除權(quán)。根據(jù)合同中的約定，顯然李女士的逾期付款行為尚未構(gòu)成根本違約，王女士此時(shí)可以向李女士主張遲延付款違約金，但并不因此而享有約定的或法定的單方解除合同的權(quán)利。
但是，本案中，李女士尚未構(gòu)成根本違約，中介公司便誘導(dǎo)王女士將房屋出售給劉先生并辦理過(guò)戶手續(xù)，王女士的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本違約。因房屋已經(jīng)過(guò)戶給劉先生，李女士與王女士簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》在客觀上便無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
李律師認(rèn)為，作為買(mǎi)受人，李女士可依據(jù)合同約定要求解除合同，并向出賣(mài)人主張違約責(zé)任。但如果雙方約定的違約金過(guò)分高于損失，則出賣(mài)人可以請(qǐng)求法院調(diào)低違約金的數(shù)額，最終法院判令王女士給付李女士違約金20萬(wàn)元。
房產(chǎn)中介公司忽悠客戶 賠償巨款
王女士作為出賣(mài)人，其系委托專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)即中介公司來(lái)進(jìn)行交易，但是本案中，中介公司并未按照居間服務(wù)合同的約定忠實(shí)地提供居間服務(wù)。中介公司明知王女士與劉先生的簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》并未解除的情況下，為了達(dá)到多收取中介費(fèi)的目的，置出賣(mài)人的法律風(fēng)險(xiǎn)于不顧，誘使出賣(mài)人在可能承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，與李女士再次簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
中介公司的上述行為已經(jīng)違背了法律法規(guī)的規(guī)定及職業(yè)準(zhǔn)則，正是由于中介公司居間服務(wù)不當(dāng)，最終導(dǎo)致法院判決，王女士向李女士承擔(dān)違約責(zé)任，支付李女士違約金20萬(wàn)元。面對(duì)如此巨額的賠償，顯然中介公司對(duì)此負(fù)有不可推卸的責(zé)任。
在此，李律師建議可先由賣(mài)方王女士先行支付李女士20萬(wàn)元違約金，之后再向中介公司索賠。 高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）第二十七條明確規(guī)定：“房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項(xiàng)及當(dāng)事人的訂約能力負(fù)有積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)。房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。委托人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任?！?br /> 同時(shí)，李律師指出，出賣(mài)人王女士在本案中并非毫無(wú)過(guò)錯(cuò)，王女士作為完全民事行為能力，應(yīng)當(dāng)具有一定的判斷力并知曉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果，因此王女士對(duì)于損失的發(fā)生亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。王女士在李律師的建議下提起索賠之訴，最終，法院按照過(guò)錯(cuò)程度判令中介公司賠償王女士的大部分損失。
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