廣州未簽訂房屋買賣合同，賣方去世怎么辦？

關(guān)鍵詞：未簽訂房屋買賣合同、賣方去世、確定房屋價格、繼承公證

【案情簡介】
張磊和王婧，均為化名，相戀多年，2006年畢業(yè)后都在廣州工作，想在廣州買套房結(jié)婚時用。張磊的舅舅李陽（化名）在廣州某單位工作，承租單位一套公房，1999年房改時購買了承租的202號房屋，對外出租。李陽想著兩個年輕人買房也不容易，又是自己的親外甥，提出以40萬元的價格將202號房出售給張磊，并同意40萬元5年內(nèi)付清即可。因該房屋是很好的學(xué)區(qū)房，李陽附加條件是暫時不過戶，等到李陽的兒子李明的孩子上學(xué)后，再過戶給張磊。舅舅幫自己解決了最大的問題，張磊是非感激，暫不過戶也欣然接受。都是自己人，也就沒簽訂書面的買賣合同，2006年6月張磊通過銀行轉(zhuǎn)賬給舅舅李陽支付20萬元，李陽將房屋所有權(quán)證、出售共有住房協(xié)議書原件、購房發(fā)票原件等購房手續(xù)一起給了張磊。房屋交付后，張磊和王婧對202號房屋裝修后入住，居住使用至今。之后幾年張磊陸陸續(xù)續(xù)通過銀行轉(zhuǎn)賬支付購房款，到2010年10月，張磊全部的購房款40萬元付清。舅舅李陽和舅媽趙琳寫了一個收條：收到張雷、王靜購房款40萬元。
2012年李陽和趙琳發(fā)生車禍，李陽和趙琳去世。2013年李明的孩子使用該房屋的學(xué)區(qū)名額順利上了小學(xué)。 張磊找李明商量過戶的事，萬萬沒想到李明竟然說不知道房屋是賣給了張磊，以為大家都是親戚，借住而已。張磊拿出李陽和趙琳寫的收條和一張存在居委會的證明。證明是2008年張磊要換電卡時，李陽給居委會出的證明：居委會同志，我是202號房屋的原房主，房子在2006年已經(jīng)賣給了張磊，特此證明。李明對張磊拿出來的收條和證明都不認(rèn)可，如果是買賣的話怎么沒有買賣合同，并且這么多年也不過戶。張磊和李明多次溝通未果，難道賣方去世了，這戶還過不了了？張磊咨詢律師尋求幫助。


【律師解讀】
完整的證據(jù)鎖鏈，證明雙方存在買賣房屋的事實(shí)
廣東法制盛邦律師事務(wù)所李律師表示，因買賣中的一方當(dāng)事人去世，雙方又沒有書面的買賣合同，要證明雙方確實(shí)存在房屋買賣的事實(shí)，需有完整的證據(jù)鎖鏈證明雙方確實(shí)存在房屋買賣的事實(shí)。2008年換電卡時，李陽給居委會出具的證明，表示202號房屋其已經(jīng)于2006年賣給了張磊，證明雙方存在房屋買賣的事實(shí)。2006年張磊通過銀行轉(zhuǎn)賬到李陽賬戶購房款20萬元，之后又陸陸續(xù)續(xù)轉(zhuǎn)賬4次到李陽的賬戶，有銀行的轉(zhuǎn)賬憑條證明。李陽和趙琳出具的收到張磊、王婧購房款40萬元的收據(jù)。證明張磊支付了購買202號房屋的購房款。202號房屋的房屋所有權(quán)證原件、購買時的公有住房出售協(xié)議、繳納購房款的發(fā)-票等原始購房的手續(xù)原件都由張磊持有。張磊對房屋進(jìn)行了裝修，入住后至今的水、電、煤、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用都是由張磊支付。有賣方李陽出具的買賣的證明、收到購房款的收條，以及張磊這么多年實(shí)際占有、使用、支配房屋等一系列證據(jù)形成完整的證據(jù)鎖鏈，證明李陽和張磊之間存在房屋買賣的事實(shí)。
張磊、王婧以房屋買賣合同糾紛訴至法院，因李陽、趙琳已去世，張磊有權(quán)要求李陽、趙琳的繼承人即李明在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)履行合同債務(wù)，辦理房屋過戶登記手續(xù)，將202號房屋轉(zhuǎn)移登記至張磊、王婧名下。訴訟中，李律師請李陽的大哥即張磊的大舅出庭作證，證明李陽和張磊確實(shí)存在買賣202號房屋的事實(shí)，且有其他親屬提交的聯(lián)名信，證明雙方確存在買賣房屋的事實(shí)，雙方形成房屋買賣的法律關(guān)系。雖然雙方?jīng)]有書面的房屋買賣協(xié)議，依照《合同法》之相關(guān)規(guī)定，合同的形式有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。張磊支付了購房款，李陽和趙琳也履行了交房義務(wù)，雙方口頭房屋買賣合同成立且生效，且雙方按照口頭約定履行合同義務(wù)。


律師支招，確認(rèn)房屋價款
庭審中，李明表示其不知道父母和張磊之間有買賣的交易，就算存在買賣的交易，張磊、王婧并沒有支付購房款，收條上的名字是張雷、王靜而非張磊、王婧。李律師表示，雙方是親屬關(guān)系，日常沒有需要書寫對方名字的需要，收條寫成別人，在生活中也十分常見。收條原件由張磊、王婧持有，一般人不會無故向他人出具具有收款內(nèi)容的收條，由此可以認(rèn)定張磊、王婧為收條所載內(nèi)容購房款的付款人。
就購房款是否已經(jīng)支付的問題，張磊、王婧表示當(dāng)初說好的購房款是40萬元，2006年6月銀行轉(zhuǎn)賬20萬元，之后幾年給的都是現(xiàn)金，直到2010年10月付清全款，李陽和趙琳寫了一個總的收條，但收條并未寫明40萬元是否是全部的購房款。因雙方?jīng)]有書面的買賣協(xié)議，合同另一方當(dāng)事人李陽、趙琳又都去世了，為了證明張磊支付的40萬元為全部的購房款，李律師申請對202號房屋2006年6月的房屋市場價值進(jìn)行評估。通過法院搖號選取的評估機(jī)構(gòu)對房屋當(dāng)時市場價值評估后顯示與40萬價值相當(dāng)，由此可以證明當(dāng)時雙反協(xié)商的購房款確為40萬元，張磊、王婧已履行完付款義務(wù)。


再生變故，買方能否要回房屋
再次庭審中，李明向法庭提交202號房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證，李明通過繼承公證將房屋登記到自己名下，房屋屬于李明的個人財產(chǎn)，張磊、王婧無權(quán)要求其辦理過戶手續(xù)。李律師當(dāng)庭表示，張磊和李陽的買賣合同在先，李陽未履行完合同義務(wù)去世，依照相關(guān)法律之規(guī)定，出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權(quán)要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過戶登記，也就是說李明作為李陽的繼承人應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)。且李明明知李陽已將房屋出售給張磊，在訴訟中辦理繼承公證，無償取得訴爭房屋，不屬于善意，不影響買賣合同的當(dāng)事人主張合同義務(wù)。
李律師指出，如果李明將202號房屋通過中介公司賣給了不知情的張三且張三取得了房屋所有權(quán)證，張三構(gòu)成善意取得，張磊無法再主張過戶，只能要求李明對其損失進(jìn)行賠償。
由于雙方爭議較大，案件一方當(dāng)事人去世，查清事實(shí)更困難，人民法院經(jīng)過兩年多的審理，認(rèn)定證明和收條證明了李陽將房屋出售給張磊，張磊支付了全部購房款，且持有房屋所有原始購房的材料，實(shí)際居住至今，李陽和張磊形成了房屋買賣合同關(guān)系，李陽、趙琳去世后，應(yīng)有其繼承人李明履行合同義務(wù)。最終法院判決李明配合張磊、王婧辦理202號房屋的過戶登記手續(xù)。