廣州業(yè)主一房二賣(mài)應(yīng)當(dāng)過(guò)戶(hù)給誰(shuí)?
關(guān)鍵詞：一房二賣(mài)、惡意串通、合法占有房屋
【案情簡(jiǎn)介】
張某紅和李某強(qiáng)是母子關(guān)系，2015年李某強(qiáng)和他人合伙投資生意，李某強(qiáng)和張某紅商量，將其位于某處的302號(hào)房屋出售給張某紅，房屋總價(jià)款220萬(wàn)元，簽協(xié)議當(dāng)天李某強(qiáng)把房屋鑰匙給了張某紅，張某紅將全款轉(zhuǎn)至李某強(qiáng)賬戶(hù)。李某強(qiáng)說(shuō)如果過(guò)戶(hù)稅費(fèi)會(huì)比較高，先暫時(shí)別過(guò)了。張某紅想著自己的兒子還能坑自己不成，于是也不著急過(guò)戶(hù)。張某紅不看好李某強(qiáng)的生意，想著生意失敗了，李某強(qiáng)還有個(gè)地方住，因此302號(hào)房一直空著。
2016年，張某紅外出遇到302號(hào)房的鄰居，鄰居問(wèn)張某紅房屋賣(mài)給誰(shuí)了，是否好相處。張某紅說(shuō)房屋沒(méi)有出售，一直空著呢！鄰居說(shuō)有人在搬東西，張某紅一聽(tīng)趕緊到302號(hào)房。到了302號(hào)房，看到一個(gè)陌生人在搬東西，詢(xún)問(wèn)之下得知搬東西的是王某林，是李某強(qiáng)的朋友，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了302號(hào)房屋，并拿出買(mǎi)賣(mài)協(xié)議給張某紅。李某強(qiáng)和王某林的買(mǎi)賣(mài)合同約定，李某強(qiáng)將房屋以120萬(wàn)元的價(jià)格出售給王某林，李某強(qiáng)交房當(dāng)日王某林支付首付款50萬(wàn)元，尾款過(guò)戶(hù)當(dāng)日支付。張某紅當(dāng)即告訴王某林，李某強(qiáng)已將房屋出售給自己，王某林置之不理。王某林到銀行取款給李某強(qiáng)正好碰到張某紅，張某紅再次告知王某林房屋已出售給自己，就等過(guò)戶(hù)了。李某強(qiáng)和王某林過(guò)戶(hù)當(dāng)日，張某紅到交易大廳鬧了一通，未過(guò)戶(hù)成功。張某紅多次要求李某強(qiáng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，李某強(qiáng)置之不理，無(wú)奈之下張某紅咨詢(xún)律師看此事如何解決。


【律師解讀】
廣東法制盛邦律師事務(wù)所李律師表示，李某強(qiáng)的行為構(gòu)成一房二賣(mài)，李某強(qiáng)與王某林之間存在惡意串通的事實(shí)，所訂立的合同應(yīng)屬于無(wú)效合同。
王某林和李某強(qiáng)是否構(gòu)成惡意串通，要看二者主觀上是否構(gòu)成惡意，且客觀上是否損害第三人的利益。在王某林未支付房款時(shí)，張某紅已明確告知起和李某強(qiáng)存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，之后張某紅多次阻擾王某林都未被理會(huì)，不符合常理。其次，張某紅在2015年購(gòu)房時(shí)約定房款為220萬(wàn)元，王某林2016年購(gòu)房時(shí)房款為120萬(wàn)元，明顯低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。李律師表示，應(yīng)對(duì)房屋王某林和李某強(qiáng)交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如果王某林和李某強(qiáng)合同約定的價(jià)格達(dá)不到評(píng)估價(jià)值的70%，依照相關(guān)規(guī)定屬于明顯不合理的低價(jià)。推論王某林和李某強(qiáng)主觀上存在惡意，且客觀上損害了張某紅的利益，雙方惡意串通，損害第三人的利益，依照《合同法》之相關(guān)規(guī)定，該合同無(wú)效。張某紅應(yīng)以王某林和李某強(qiáng)為被告，訴至法院要求確認(rèn)二人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，之后再要求李某強(qiáng)履行他們之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
假如李某強(qiáng)和王某林之間不存在惡意串通的事實(shí)或者不能被認(rèn)定為惡意串通，根據(jù)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)之相關(guān)規(guī)定，一房數(shù)賣(mài)合同均有效的前提下，買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行合同的，至原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買(mǎi)受人：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。本案中王某林已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋，李某強(qiáng)應(yīng)履行和王某林的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的已經(jīng)不存在，張某紅簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，直接解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同后，要求李某強(qiáng)賠償其損失。