廣州房屋賣方未配合辦理過戶是否構(gòu)成違約？過戶義務(wù)的轉(zhuǎn)移
關(guān)鍵詞：未配合辦理過戶、過戶義務(wù)、公證委托
【案情簡介】
2015年6月 ，張先生通過中介公司將自己某處的房屋出售給王女士，合同約定房屋總價款為560萬元，王女士在合同簽訂當(dāng)日支付定金20萬元，首付款于網(wǎng)簽當(dāng)日支付240萬元，繳稅后三個工作日內(nèi)過戶，過戶當(dāng)天支付尾款300萬元。雙方最晚于2015年9月1日前辦理完房屋過戶登記手續(xù)。
合同簽訂后雙方都按照合同約定履行，7月10日中介通知雙方該繳稅了，王女士有一套房屋正在出售，尚未過戶，現(xiàn)在繳稅的話按照二套房來繳，稅比較高，另外王女士售房時也承諾其正在出賣的另外一套房屋是滿五唯-一，如果這套房屋過戶了，出售的房屋就不是唯-一住房，自己就違約了。于是就提出，暫時先不繳稅，由張先生做一個授權(quán)公證，授權(quán)王女士指定的第三人李女士代為辦理后續(xù)繳稅、過戶等手續(xù)，王女士將尾款300萬元支付給張先生。都是誠心交易，張先生便同意了，于是和王女士簽了一份補(bǔ)充約定，約定張先生委托王女士指定的李女士代為辦理繳稅、過戶等手續(xù)，王女士于公證當(dāng)日支付張先生尾款300萬元，因指定李女士辦理過戶產(chǎn)生的一切法律后果由王女士承擔(dān)。第二天張先生到公證處做了公證委托，將房屋后續(xù)繳稅、過戶的義務(wù)都授權(quán)給李女士全權(quán)辦理，授權(quán)期限至2015年11月30日。并將后續(xù)所需要的戶時的所有資料原件交給了王女士。
2015年12月，張先生接到中介的電話，要求張先生配合辦理過戶手續(xù)，張先生心想這個時間房子不應(yīng)該早就過戶了嗎？張先生這才從中介處了解到，王女士出售的房屋半個月前才過戶，11月29日王女士繳了稅，公證書的期限已過，看張先生什么時間方便配合辦理一下過戶手續(xù)。張先生經(jīng)常出差，常年不在北京，沒有答應(yīng)王女士刻過戶的請求。王女士以為張先生想趁機(jī)漲價，找個理由拖著，于是一紙訴狀將張先生訴至法院要求張先生配合辦理過戶手續(xù)，并承擔(dān)違約金。


【律師解讀】
廣東法制盛邦律師事務(wù)所李律師表示，雖然配合辦理過戶是賣方的義務(wù)，但本案買賣雙方對賣方繳稅、過戶的義務(wù)主體進(jìn)行了變更，按照原有合同的約定應(yīng)當(dāng)是由賣方張先生配合買方王女士辦理過戶手續(xù)，后續(xù)雙方的補(bǔ)充約定就將賣方的過戶義務(wù)轉(zhuǎn)給了買方指定的人，所產(chǎn)生的法律責(zé)任也是由買受人承擔(dān)。由此，不按時過戶的法律責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由買方承擔(dān)。
張先生和王女士在房屋買賣合同中約定2015年9月1日前完成過戶手續(xù)，張先生給李女士的公證委托有效期至2015年11月30日，只要王女士按照合同約定來履行，在公證委托書的有效期內(nèi)，王女士完全可以完成繳稅、過戶手續(xù)。現(xiàn)因王女士原因，導(dǎo)致合同在2015年9月1日前未完成過戶登記手續(xù)，又依照合同約定逾期履行合同義務(wù)超過30日的，守約方有權(quán)解除合同，王女士延遲履行合同義務(wù)超過30日，張先生有權(quán)解除合同，并要求王女士承擔(dān)違約金。張先生作為守約方也可以選擇繼續(xù)履行合同，并要求王女士承擔(dān)延遲履行的違約金。
李律師認(rèn)為在本案中，王女士未在合同約定的時間內(nèi)完成房屋繳稅及過戶手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約。作為張先生對于王女士的起訴行為，可依法提起反訴，通過法院要求王女士承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。李律師提請廣大讀者，合同的內(nèi)容取決于雙方當(dāng)事人的意思自治，雙方在不違法的前提下，可以變更合同的條款，任何一方都要遵守合同的約定。