【案        號】（2018）粵0607民初983號

【委  托  人】羅*樂

【審理程序】初審法院一審

【代理結果】成功爭取到繼續(xù)履行房屋買賣合同

【代理單位】廣東熊何律師事務所

【主辦律師】黃少峰 律師、羅翠怡 實習律師

一、基本案情

委托人羅*樂曾于2016年10月29日與被告陳*深、第三人佛山市三水區(qū)**房屋中介服務部簽訂第一份《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定被告將其個人名下的位于佛山市三水區(qū)**新城某座某房出售給委托人，房屋建筑面積為92.35平方米，總房價為人民幣448000元。合同簽訂后，委托人依約支付了定金人民幣5萬元。

在履行合同的過程中，被告一直以經(jīng)濟周轉(zhuǎn)困難無法向銀行贖契等原因拖延履行合同，委托人為了能繼續(xù)履行合同，在此期間一直積極與被告溝通，并通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付了首付款168000元。2017年9月1日委托人委托其丈夫杜*成重新與被告簽訂了第二份《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，被告也表示會盡快向銀行申請贖契，協(xié)助委托人辦理房屋過戶手續(xù)。目前委托人的貸款申請早已獲得第三人佛山市三水區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社樂平信用社的審批通過，但被告聯(lián)系不上。

為維護自身的合法權益，順利爭取到該涉案房屋，羅*樂遂委托我所代理此案。

（文中所用均為化名）

二、 二、代理過程

2018年1月，當事人羅*樂委托我所代理本案。在詳細了解案情后，辦案律師判斷，簽訂合同后，兩被告一直沒有履行合同約定的贖契義務，已是違約在先，應承擔相應的違約責任。同時，根據(jù)合同約定，原告有權要求繼續(xù)履行合同?；谝陨锨闆r，辦案律師第一時間指導當事人開展相關的搜集微信聊天記錄證明對方違約及銀行同貸書證明我方有支付能力等證據(jù)的工作。另外，辦案律師又多次與被告一陳*深進行溝通，并做好錄音證據(jù)，運用嫻熟的談判技巧以及沉著擔當?shù)呐R場處理經(jīng)驗，最終成功獲得了對方是因房價上漲而要求增加房款，否則不愿意繼續(xù)履行該房屋買賣合同的證據(jù)。在立案時，辦案律師又及時做好財產(chǎn)保全，查封對方房產(chǎn)，避免對方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，將房屋轉(zhuǎn)售給不知情的第三人，保證后續(xù)的執(zhí)行事宜。開庭后，法官釋明在原被告雙方均無法一次性還清貸款的情況下，很大可能不判決繼續(xù)履行合同。經(jīng)過辦案人員與當事人充分分析利弊關系后，當事人同意變更訴訟請求要求對方承擔違約責任。但在后期庭審過程中，當事人表示其經(jīng)過考慮后，還是希望能繼續(xù)履行合同。為此，經(jīng)過辦案律師及當事人多次與兩被告溝通，為其分析利弊和訴訟風險，最終在判決前與對方達成了調(diào)解協(xié)議。兩被告同意繼續(xù)履行房屋買賣合同。

佛山市三水區(qū)人民法院主持調(diào)解，雙方達成調(diào)解協(xié)議如下：

1、雙方一致同意繼續(xù)履行房屋買賣合同；

2、兩被告于2018年7月31日前償還涉案房屋所欠的銀行按揭貸款；

3、兩被告應于2018年8月31日前協(xié)助原告羅*樂辦案房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，若由于銀行原因仍未解除抵押的，則辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時間順延至兩被告收到銀行的解除抵押證明材料之日；

4、兩被告需無條件協(xié)助配合原告羅*樂辦理二手房按揭手續(xù)，房屋尾款在交易過戶及抵押登記手續(xù)完成后由貸款銀行直接劃入被告賬戶。

三、代理意見

本案的《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，且當事人要求繼續(xù)履行合同并由兩被告承擔違約責任理據(jù)充分。

兩被告的違約行為：1、兩被告沒有在約定的時間向抵押銀行申請?zhí)崆斑€貸手續(xù)。2、被告一的貸款已經(jīng)申請獲批，有足夠的經(jīng)濟能力贖契以及還清欠款，但當事人與其溝通時，兩被告卻明確表示要漲價。

綜上，根據(jù)合同約定，當事人有權要求繼續(xù)履行合同。

四、爭議焦點

1、能否繼續(xù)履行該合同；

2、若不能繼續(xù)履行合同，在被告妻子不知情的情況下，能否要求被告妻子承擔連帶責任？

五、律師點評

     本案中，因當事人的意愿是繼續(xù)履行合同，而繼續(xù)履行合同的前提是沒有阻礙房屋買賣合同履行的因素，這需要被告配合向抵押銀行申請?zhí)崆斑€貸手續(xù)。以調(diào)解的方式盡快辦結案件，既是從客戶第一的理念出發(fā)，加快了辦案房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)的辦理，快速實現(xiàn)當事人的委托目的，又提高了辦案效率，節(jié)省了成本的開支。