【案    號(hào)】（2017）粵0605民初12318號(hào)

【委 托 人】張*（委托人）

【審理程序】初審法院一審

【代理結(jié)果】成功拿回定金、中介服務(wù)費(fèi)及違約金合計(jì)23萬(wàn)3千

【代理單位】廣東熊何律師事務(wù)所

【主辦律師】黃少峰 律師 羅翠怡 實(shí)習(xí)律師

一、 基本案情

委托人張*于2017年1月2日與李*、寧*簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定李*、寧*將共同所有的位于廣東省佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)**小區(qū)*號(hào)樓**房出售給委托人，建筑面積為90.45平方米，總房?jī)r(jià)為人民幣113萬(wàn)元人民幣。合同簽訂后，委托人依約支付了定金人民幣10萬(wàn)元整。

在履行合同的過(guò)程中，委托人得知案涉房屋已在2016年12月22日被禪城區(qū)人民法院查封，但李*、寧*表示會(huì)盡快將房產(chǎn)解封。委托人曾就房屋查封事宜與李*、寧*多次協(xié)商處理，但是李*、寧*卻一直沒(méi)有解封案涉房產(chǎn)，導(dǎo)致合同不能履行。2017年 7月13 日，委托人曾與李*、寧*在佛山市**房地產(chǎn)中介有限公司（第三人）協(xié)商退還定金及違約金事宜，但雙方未就此達(dá)成一致意見。另委托人于2017年7月25日向李*、寧*發(fā)出解除合同通知書，于2017年7月31日發(fā)出律師函，要求李*、寧*給予書面答復(fù)，并就合同解除的后續(xù)事宜作出說(shuō)明，李*、寧*均沒(méi)有任何書面回復(fù)。委托人遂委托我所代理此案件，要求對(duì)方返還10萬(wàn)元定金及支付違約金。

（文中所用均為化名）

二、代理過(guò)程

2017年7月18日，張*委托我所代理本案。詳細(xì)了解案情后，辦案律師馬上發(fā)函解除合同通知書郵寄對(duì)方，多次與當(dāng)事人溝通案情，起訴前多次電話與對(duì)方調(diào)解，并草擬3份調(diào)解協(xié)議書，最終因?qū)Ψ轿慈缂s出現(xiàn)，導(dǎo)致調(diào)解失敗。隨后快速準(zhǔn)備材料立案，做好財(cái)產(chǎn)保全防止對(duì)方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，判決出具并生效后立刻申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，積極跟進(jìn)執(zhí)行情況，參與首封法院分配，參與法院開債權(quán)人會(huì)議并簽筆錄，讓委托人順利拿回定金、違約金及中介服務(wù)費(fèi)共23萬(wàn)3千元。

佛山市南海區(qū)人民法院作出一審判決書如下：

1、確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣合約》解除；

2、被告李*、寧*于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還定金10萬(wàn)元、違約金11萬(wàn)3千以及中介服務(wù)費(fèi)2萬(wàn)于原告張*。

三、代理意見

雙方于2017年1月2日簽訂的《房屋買賣合約》，該合同經(jīng)雙方依法簽訂，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立，合法有效，原告要求解除合同并由兩被告承擔(dān)違約責(zé)任理?yè)?jù)充分。違約行為1：案涉房屋存在被查封的情況，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)及辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。違約行為2：兩被告沒(méi)有在約定的時(shí)間向抵押銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸手續(xù)。

四、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、 對(duì)方違約的證據(jù)是否充足？

2、 曾簽訂過(guò)補(bǔ)充協(xié)議表示原告知悉查封事宜，該協(xié)議有何效力？

3、能否主成交價(jià)10%的違約金？

五、律師點(diǎn)評(píng)

在涉案標(biāo)的金額較大時(shí)，務(wù)必申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，查封等額財(cái)產(chǎn)，以保證執(zhí)行的順利，以免贏了官司輸了錢。