【案      號(hào)】（2016）穗仲案字第452號(hào)

【委  托  人】張*（原告）

【審理程序】仲裁

【代理結(jié)果】對(duì)方返還房款188萬、支付違約金564000元、補(bǔ)償律師費(fèi)78400元、擔(dān)保費(fèi)18800元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元

【代理單位】廣東熊何律師事務(wù)所

【主辦律師】官雯 律師

一、基本案情

2015年12月30日，張*與陳*的代理人（公證代理人）簽訂《房屋買賣合同》，約定購(gòu)買陳*名下番禺房產(chǎn)，價(jià)款188萬元。并且對(duì)交付房屋的時(shí)間、方式、過戶的時(shí)間等均有明確約定（房屋買賣合同為我所代為起草、見證）。

后雙方簽訂協(xié)議，我方依約于3天內(nèi)將房款188萬元全額支付到陳*代理人賬戶，陳*代理人已出具確認(rèn)書確定。但隨后陳*卻不予配合辦理相應(yīng)的過戶、交接手續(xù)。張*無奈之下隨我所進(jìn)行代理。

二、代理過程

我方接受委托之后，迅速向?qū)Ψ奖救税l(fā)放律師函，在律師函溝通無效之下，向廣州市仲裁委提起仲裁，并且做出相應(yīng)的訴前財(cái)產(chǎn)保全，將其涉案房屋查封（首封）。隨后在仲裁之中，發(fā)現(xiàn)該房屋在買賣之前已經(jīng)辦理抵押，且抵押款項(xiàng)基本等于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)，判斷過后，我方變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求對(duì)方返還房款并且承擔(dān)違約責(zé)任。

隨后，仲裁委兩次開庭，辦案律師在法庭上為當(dāng)事人據(jù)理力爭(zhēng)，最終取得仲裁委全面支付我方仲裁請(qǐng)求的結(jié)果 。判決陳*返還房款188萬、支付違約金564000元、補(bǔ)償律師費(fèi)78400元、擔(dān)保費(fèi)18800元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元。

廣州市仲裁委員會(huì)作出裁決如下：

裁決被申請(qǐng)人自裁決生效之日起3天內(nèi)返還申請(qǐng)人房款188萬、支付違約金564000元、補(bǔ)償律師費(fèi)78400元、擔(dān)保費(fèi)18800元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，并且承擔(dān)本案的全部仲裁費(fèi)用。

三、代理意見

1、雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)有效，我方在簽訂合同之時(shí)不知曉房屋存在的抵押狀況。

我方因朋友介紹，覺得該房源可信賴度較高，并且對(duì)方代理人出示了預(yù)售合同、預(yù)告登記、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)查冊(cè)，并且代理人持有公證授權(quán)，因此我方對(duì)對(duì)方的代理權(quán)限及后續(xù)的代理資格存在信賴的基礎(chǔ)。

2、簽訂合同后，我方已依據(jù)合同約定履行全部義務(wù)，不存在違約行為。

3、簽訂合同后，對(duì)方不履行合同約定的事項(xiàng)，經(jīng)催告仍不履行，已經(jīng)構(gòu)成違約。且房屋存在抵押，現(xiàn)無法過戶，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，為維護(hù)我方利益，要求解除合同，并要求對(duì)方承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

四、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、雙方簽訂的買賣合同，買方是否存在過錯(cuò)；

2、合同約定的違約責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整。

五、律師點(diǎn)評(píng)

本案是一起典型的房屋買賣合同糾紛案件，在房?jī)r(jià)瘋漲的背景下，房主惡意違約，坐地起價(jià)的情況屢見不鮮，買受人對(duì)此應(yīng)果斷拿起法律武器，維護(hù)自身的合法權(quán)益。在自身利益受損的情況之下，應(yīng)當(dāng)積極尋求律師提供專業(yè)的法律幫助。并且，在訴訟過程之中，要善于收集證據(jù)，及時(shí)調(diào)整訴訟策略，以保證權(quán)益最終得到應(yīng)有的保障。