【租賃合同】違約被索賠22萬(wàn)，律師力爭(zhēng)減少賠償14萬(wàn)
來(lái)源：廣東熊何律師
發(fā)布時(shí)間：2017-12-05
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【案 號(hào)】（2017）粵0605民初842、847號(hào)
【委 托 人】喬*竹（被告)
【審理程序】初審法院一審
【代理結(jié)果】成功為當(dāng)事人減少賠償14萬(wàn)余元
【代理單位】廣東熊何律師事務(wù)所
【主辦律師】謝偉娟 律師、盧劍龍 實(shí)習(xí)律師、劉作朋 律師助理
一、基本案情
原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社與被告喬*竹于分別在2011年11月28日、2013年10月22日簽訂兩份租賃合同，約定合同于2014年12月31日到期，租賃廠房總面積約1000平米。后2014年1月開始，佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社在喬*竹租賃的廠房處粘貼公告進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)的范圍包含了該租賃廠房，喬*竹誤以為佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社此舉是違法的違約行為，但實(shí)際上公告的內(nèi)容顯示其租賃期是在2015年1月1日開始的，佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社只是提前進(jìn)行公告。因?yàn)榇藭r(shí)喬*竹于2014年1月開始拒付佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社租金，并且一直占有使用至合同結(jié)束。
另外，租賃廠房附近于2014年1月左右曾發(fā)生山體滑坡，但是對(duì)租賃廠房影響的程度不得而知。
現(xiàn)原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社起訴被告喬*竹，要求被告喬*竹支付2014年整年的租金，加上逾期的違約金以及律師費(fèi)共計(jì)22萬(wàn)余元。
二、代理過(guò)程
我所接受被告喬*竹的委托后，認(rèn)真研究了案卷材料，考慮到以下兩個(gè)方面的問(wèn)題，第一是本案中兩份合同的效力問(wèn)題，第二是山體滑坡對(duì)于本案的影響。辦案律師認(rèn)為因?yàn)樯襟w滑坡的原因，導(dǎo)致喬*竹所租賃的廠房部分區(qū)域處于鏤空狀態(tài)，對(duì)廠房的使用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，因此該合同應(yīng)當(dāng)予以解除。
隨后我們與被告喬*竹本人進(jìn)行了詳細(xì)的溝通，發(fā)現(xiàn)其在簽訂兩份合同的時(shí)候有繳納合同保證金共計(jì)28000元，因此我門馬上向法院提起了反訴，要求原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社向被告返還上述的合同保證金。
在開庭時(shí)，對(duì)方還當(dāng)庭提交了很多材料，同時(shí)在借口整理證據(jù)的過(guò)程中還拿走了其庭前提交的證據(jù)（一份對(duì)我方極其有利的通知），隨后在庭審過(guò)程中被我方發(fā)現(xiàn)，我方當(dāng)庭要求補(bǔ)充證據(jù)，得以證明山體滑坡的事實(shí)。此外，原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社還申請(qǐng)了證人出庭作證。在庭審的過(guò)程中，我方辦案律師詳細(xì)地核對(duì)了該案材料，并且通過(guò)詢問(wèn)，使得對(duì)方提請(qǐng)的證人承認(rèn)了曾發(fā)生山體滑坡，且對(duì)喬*竹所租賃的廠房的使用產(chǎn)生了影響。同時(shí)，我們還發(fā)現(xiàn)該廠房沒(méi)有進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建，因此我方主張喬*竹所簽訂的兩份合同無(wú)效，佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社訴請(qǐng)的違約金沒(méi)有任何依據(jù)，并且因?yàn)楹贤瑹o(wú)效，原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社應(yīng)當(dāng)向被告喬*竹返還合同保證金。
最終，法院采納我方觀點(diǎn)，判決兩份合同無(wú)效，我方無(wú)需支付2014年整年的租金及違約金，并要求佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社返還當(dāng)事人兩份合同的保證金合計(jì)28000元，當(dāng)事人僅需支付2014年使用該廠房的使用費(fèi)及延期支付的利息，即我所成功為當(dāng)事人減免賠償14萬(wàn)余元，當(dāng)事人對(duì)此非常滿意。
（以下是第一份合同的判決結(jié)果）
佛山市禪城區(qū)人民法院作出如下判決：
一、喬*竹應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付2014年1-12月的使用費(fèi)21444.48元予佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社。
二、喬*竹應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付截至2017年1月13日止延期支付使用費(fèi)的利息損失3287.17元予佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社。
三、佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還履約保證金7000予喬*竹。
（以下是第二份合同的判決結(jié)果）
佛山市禪城區(qū)人民法院作出如下判決：
一、喬*竹應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付2014年1-12月的使用費(fèi)68323.2元予佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社。
二、喬*竹應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付截至2017年1月13日止延期支付使用費(fèi)的利息損失10529.26元予佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社。
三、佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還履約保證金21000元予喬*竹。
三、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
1、山體滑坡的情況是否導(dǎo)致喬*竹所租賃的廠房無(wú)法使用
2、兩份合同的效力問(wèn)題
四、律師點(diǎn)評(píng)
對(duì)于租賃合同來(lái)說(shuō)，如果租賃廠房沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，則該建筑為違章建筑，而基于此建筑簽訂的合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)被視為無(wú)效合同。而因?yàn)楹贤瑹o(wú)效，那么合同處于爭(zhēng)議條款外，均為無(wú)效條款。具體到本案，因?yàn)槿狈勺C，所以我方認(rèn)為該合同為無(wú)效合同，對(duì)于合同有關(guān)于違約金的約定，均是無(wú)效條款，因此我方主張?jiān)娣鹕绞?**經(jīng)濟(jì)合作社無(wú)權(quán)要求支付違約金，并且應(yīng)當(dāng)返還合同保證金，最后成功為當(dāng)事人爭(zhēng)取到理想結(jié)果。
【委 托 人】喬*竹（被告)
【審理程序】初審法院一審
【代理結(jié)果】成功為當(dāng)事人減少賠償14萬(wàn)余元
【代理單位】廣東熊何律師事務(wù)所
【主辦律師】謝偉娟 律師、盧劍龍 實(shí)習(xí)律師、劉作朋 律師助理
一、基本案情
原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社與被告喬*竹于分別在2011年11月28日、2013年10月22日簽訂兩份租賃合同，約定合同于2014年12月31日到期，租賃廠房總面積約1000平米。后2014年1月開始，佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社在喬*竹租賃的廠房處粘貼公告進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)的范圍包含了該租賃廠房，喬*竹誤以為佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社此舉是違法的違約行為，但實(shí)際上公告的內(nèi)容顯示其租賃期是在2015年1月1日開始的，佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社只是提前進(jìn)行公告。因?yàn)榇藭r(shí)喬*竹于2014年1月開始拒付佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社租金，并且一直占有使用至合同結(jié)束。
另外，租賃廠房附近于2014年1月左右曾發(fā)生山體滑坡，但是對(duì)租賃廠房影響的程度不得而知。
現(xiàn)原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社起訴被告喬*竹，要求被告喬*竹支付2014年整年的租金，加上逾期的違約金以及律師費(fèi)共計(jì)22萬(wàn)余元。
（文中所用均為化名）
二、代理過(guò)程
我所接受被告喬*竹的委托后，認(rèn)真研究了案卷材料，考慮到以下兩個(gè)方面的問(wèn)題，第一是本案中兩份合同的效力問(wèn)題，第二是山體滑坡對(duì)于本案的影響。辦案律師認(rèn)為因?yàn)樯襟w滑坡的原因，導(dǎo)致喬*竹所租賃的廠房部分區(qū)域處于鏤空狀態(tài)，對(duì)廠房的使用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，因此該合同應(yīng)當(dāng)予以解除。
隨后我們與被告喬*竹本人進(jìn)行了詳細(xì)的溝通，發(fā)現(xiàn)其在簽訂兩份合同的時(shí)候有繳納合同保證金共計(jì)28000元，因此我門馬上向法院提起了反訴，要求原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社向被告返還上述的合同保證金。
在開庭時(shí)，對(duì)方還當(dāng)庭提交了很多材料，同時(shí)在借口整理證據(jù)的過(guò)程中還拿走了其庭前提交的證據(jù)（一份對(duì)我方極其有利的通知），隨后在庭審過(guò)程中被我方發(fā)現(xiàn)，我方當(dāng)庭要求補(bǔ)充證據(jù)，得以證明山體滑坡的事實(shí)。此外，原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社還申請(qǐng)了證人出庭作證。在庭審的過(guò)程中，我方辦案律師詳細(xì)地核對(duì)了該案材料，并且通過(guò)詢問(wèn)，使得對(duì)方提請(qǐng)的證人承認(rèn)了曾發(fā)生山體滑坡，且對(duì)喬*竹所租賃的廠房的使用產(chǎn)生了影響。同時(shí)，我們還發(fā)現(xiàn)該廠房沒(méi)有進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建，因此我方主張喬*竹所簽訂的兩份合同無(wú)效，佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社訴請(qǐng)的違約金沒(méi)有任何依據(jù)，并且因?yàn)楹贤瑹o(wú)效，原告佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社應(yīng)當(dāng)向被告喬*竹返還合同保證金。
最終，法院采納我方觀點(diǎn)，判決兩份合同無(wú)效，我方無(wú)需支付2014年整年的租金及違約金，并要求佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社返還當(dāng)事人兩份合同的保證金合計(jì)28000元，當(dāng)事人僅需支付2014年使用該廠房的使用費(fèi)及延期支付的利息，即我所成功為當(dāng)事人減免賠償14萬(wàn)余元，當(dāng)事人對(duì)此非常滿意。
（以下是第一份合同的判決結(jié)果）
佛山市禪城區(qū)人民法院作出如下判決：
一、喬*竹應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付2014年1-12月的使用費(fèi)21444.48元予佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社。
二、喬*竹應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付截至2017年1月13日止延期支付使用費(fèi)的利息損失3287.17元予佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社。
三、佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還履約保證金7000予喬*竹。
（以下是第二份合同的判決結(jié)果）
佛山市禪城區(qū)人民法院作出如下判決：
一、喬*竹應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付2014年1-12月的使用費(fèi)68323.2元予佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社。
二、喬*竹應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付截至2017年1月13日止延期支付使用費(fèi)的利息損失10529.26元予佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社。
三、佛山市***經(jīng)濟(jì)合作社應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還履約保證金21000元予喬*竹。
三、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
1、山體滑坡的情況是否導(dǎo)致喬*竹所租賃的廠房無(wú)法使用
2、兩份合同的效力問(wèn)題
四、律師點(diǎn)評(píng)
對(duì)于租賃合同來(lái)說(shuō)，如果租賃廠房沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，則該建筑為違章建筑，而基于此建筑簽訂的合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)被視為無(wú)效合同。而因?yàn)楹贤瑹o(wú)效，那么合同處于爭(zhēng)議條款外，均為無(wú)效條款。具體到本案，因?yàn)槿狈勺C，所以我方認(rèn)為該合同為無(wú)效合同，對(duì)于合同有關(guān)于違約金的約定，均是無(wú)效條款，因此我方主張?jiān)娣鹕绞?**經(jīng)濟(jì)合作社無(wú)權(quán)要求支付違約金，并且應(yīng)當(dāng)返還合同保證金，最后成功為當(dāng)事人爭(zhēng)取到理想結(jié)果。
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