某置業(yè)公司訴林某某房屋出售合同糾紛案
——委托人的告知義務(wù)和定金罰責(zé)的適用
【案情】
某置業(yè)公司于
2004年
4月
18日與廖某某簽訂一份委托購房合同，約定由廖某某委托該公司購買位于羅湖區(qū)某花園某樓
A棟
5層的房產(chǎn)，價(jià)格為人民幣
31.5萬元。某置業(yè)公司于當(dāng)日收到廖某某交付的物業(yè)保證金人民幣
2萬元。
2004年
4月
20日，某置業(yè)公司又與林某某簽訂了一份委托售房合同，該合同約定林某某委托某置業(yè)公司出售位于羅湖區(qū)某花園某樓
A棟
5層的房產(chǎn)。該合同對房產(chǎn)的基本情況（包括房內(nèi)附有的設(shè)施明細(xì)、廁所已被拆除）、房屋出售價(jià)格（人民幣
31萬元）以及付款方式（先交付定金
1萬元，再一次性支付余款
30萬元）作了約定。
合同簽訂后，某置業(yè)公司交付給林某某定金
1萬元，并聯(lián)系廖某某購買林某某委托出售的房屋。廖某某在了解到林某某委托出賣的房屋存在滲漏的情況后，拒絕購買該房屋。某置業(yè)公司認(rèn)為林某某在委托售房時(shí)隱瞞委托出售房屋的瑕疵（洗手間滲漏），導(dǎo)致買受人拒絕購買，要求林某某返還已交付的定金，但林某某拒絕。某置業(yè)公司遂提起訴訟，要求林某某雙倍返還定金人民幣
2萬元，支付傭金人民幣
5000元，并由林某某承擔(dān)訴訟費(fèi)。
雙方的爭議焦點(diǎn)主要集中在：第一，關(guān)于事實(shí)的爭議。林某某委托出售的房屋是否存在漏水情況。林某某認(rèn)為其與某置業(yè)公司簽訂委托售房協(xié)議，該房屋的滲漏問題已解決，某置業(yè)公司所稱隱瞞漏水情況的事實(shí)不存在。林某某提供了管理處的證明書，以證明其房屋在委托某置業(yè)公司出售時(shí)已不存在漏水問題。第二，
1萬元定金的性質(zhì)。某置業(yè)公司認(rèn)為，林某某違約，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，雙倍返還定金。林某某認(rèn)為，某置業(yè)公司支付的定金性質(zhì)不明確。其在收取該定金時(shí)并未與任何買方有訂立合約的意向，在簽訂委托售房協(xié)議的第一天就收取了中介機(jī)構(gòu)的定金。該定金應(yīng)當(dāng)理解為中介機(jī)構(gòu)獨(dú)享委托權(quán)定金，該定金是用來限制委托人委托其他中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的權(quán)利。第三，某置業(yè)公司是否具備本案的訴訟主體資格。林某某認(rèn)為某置業(yè)公司作為房屋買賣合同的居間人，不是買賣合同當(dāng)事人，不具備訴訟主體資格。某置業(yè)公司認(rèn)為，
1萬元定金的付款行為發(fā)生在某置業(yè)公司與林某某之間，因此，某置業(yè)公司具備訴訟主體資格。
【審判】
深圳市羅湖區(qū)法院一審認(rèn)為，某置業(yè)公司與林某某之間簽訂的合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。林某某在簽訂合同時(shí)應(yīng)將該房屋的真實(shí)情況告知某置業(yè)公司，雖然林某某提供管理處的證明書證明其房屋在委托某置業(yè)公司出售時(shí)已不存在漏水問題，但該證明書上載明“
2004年
3月
13日，關(guān)于房屋漏水問題，到現(xiàn)場檢查結(jié)果未能確定是什么地方漏水，……”從該證明中僅能確定林某某委托某置業(yè)公司出售的房屋確實(shí)存在漏水問題，但該問題是否解決，物業(yè)管理部門并未明確說明，且林某某無證據(jù)證明其在出售房屋時(shí)曾經(jīng)明確告知某置業(yè)公司該房屋存在漏水問題，因此在簽訂委托售房合同過程中，林某某存在過錯(cuò)，林某某應(yīng)當(dāng)返還某置業(yè)公司交付的人民幣
1萬元。因居間合同是以交易成功為條件收取傭金，在本案中某置業(yè)公司未完成林某某委托事項(xiàng)，因此無權(quán)收取傭金，鑒于該居間事項(xiàng)無法成交系由林某某未如實(shí)告知出售房屋的真實(shí)情況所造成，林某某應(yīng)給付某置業(yè)公司人民幣
500元作為補(bǔ)償。因此，羅湖區(qū)法院依照《
中華人民共和國合同法》第
6條、第
427條的規(guī)定，作出如下判決：林某某返還某置業(yè)公司人民幣
1萬元；林某某給付某置業(yè)公司補(bǔ)償費(fèi)人民幣
500元；駁回某置業(yè)公司的其他訴訟請求。
宣判后，林某某不服，向深圳市中級人民法院提起上訴，請求撤銷或變更一審判決。深圳市中級人民法院二審審理后認(rèn)為原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，依法駁回上訴，維持原判。
【律師點(diǎn)評】
本案是目前二手房交易市場較為典型的糾紛，涉及的關(guān)鍵問題主要有兩個(gè)：一是定金的性質(zhì)如何認(rèn)定？能否要求雙倍返還？二是置業(yè)公司能否要求林某某支付報(bào)酬？
首先，定金是以確保合同的履行為目的，由當(dāng)事人一方支付給另一方金錢。定金具有擔(dān)保性質(zhì)，其擔(dān)保作用主要通過定金罰則得以實(shí)現(xiàn)，即給付定金的一方不履行債務(wù)的，不得請求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。按照我國法律規(guī)定，定金還具有預(yù)付款性質(zhì)，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。
本案中，依據(jù)置業(yè)公司與林某某訂立的合同，該合同對委托出售的房屋價(jià)格、房屋狀況、隨房屋出售的室內(nèi)設(shè)施和付款方式的約定，應(yīng)視為林某某與居間人對從事居間活動(dòng)內(nèi)容的具體約定。居間人某置業(yè)公司應(yīng)依據(jù)該委托售房合同中約定的價(jià)格、房屋狀況及屋內(nèi)現(xiàn)有設(shè)施等如實(shí)向買方報(bào)告，以促成交易的完成
。因此，委托售房合同中關(guān)于“定金一萬元”的約定應(yīng)理解為未來成立房屋買賣合同的擔(dān)保條款。某置業(yè)公司主張其交付給林某某的
1萬元是買受人廖某某委托其轉(zhuǎn)交給林某某的購房定金，
因林某某與廖某某之間的房屋買賣合同尚未成立，某置業(yè)公司交付給林某某的1萬元不能認(rèn)定為房屋買賣合同的定金。而且，某置業(yè)公司提供的證據(jù)只能證明廖某某曾向其支付
2萬元物業(yè)保證金，而
1萬元定金的憑據(jù)上也沒有出現(xiàn)廖某某的簽名，無法認(rèn)定某置業(yè)公司系以廖某某代理人的身份向林某某支付定金，亦無法認(rèn)定林某某收到的
1萬元系廖某某支付的房屋買賣合同的定金。因此，本案不能適用雙倍返還的定金罰則。
需要注意的是，如果本案中的該定金為房屋買賣合同定金的事實(shí)成立，則應(yīng)由廖某某作為原告，依據(jù)房屋買賣合同關(guān)系提起訴訟。因此，置業(yè)公司是否具備訴訟主體資格也成為了本案的爭議焦點(diǎn)之一。法院在審理中，認(rèn)為定金的事實(shí)不成立，置業(yè)公司也因此成為了適格的訴訟主體。但是，法院沒有支持某置業(yè)公司要求林某某雙倍返還定金的訴訟請求。當(dāng)然，根據(jù)《
合同法》有關(guān)規(guī)定，林某某未告知房屋瑕疵，屬于違約一方，某置業(yè)公司可要求林某某返還已交付的
1萬元。因此，法院判決林某某返還置業(yè)公司已交付的
1萬元是正確的。
其次，某置業(yè)公司與林某某簽訂的合同雖名為委托售房合同，但在該合同中約定林某某與買方須另行簽訂房地產(chǎn)買賣合同，因此，林某某與某置業(yè)公司之間的委托售房合同應(yīng)認(rèn)定為居間合同。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。在居間合同中，提供交易媒介的一方稱為居間人，給付報(bào)酬的一方為委托人。居間合同為有償合同。居間人享有報(bào)酬請求權(quán)，如果居間人僅為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，并不與第三人發(fā)生關(guān)系，僅應(yīng)由委托人承擔(dān)居間人的報(bào)酬給付義務(wù)；如果居間人是為訂約媒介，則交易雙方均因居間人的介紹而受益，因此，除非另有約定，應(yīng)由雙方當(dāng)事人平均分擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間合同雖為有償合同，但居間人只有在有居間結(jié)果時(shí)才能請求報(bào)酬。如果委托人與第三人的合同未成立，或者雖成立但無效，居間人無權(quán)取得報(bào)酬。
本案中，某置業(yè)公司要求林某某支付居間酬金
5000元。根據(jù)法律規(guī)定，未促成合同成立的，居間人不得要求委托人支付酬金，法院因此駁回了該公司的此項(xiàng)訴訟請求。林某某存在隱瞞房屋瑕疵的過錯(cuò)，又不能提供證據(jù)證明居間人存在不履行居間義務(wù)的情形。因此，居間人無法完成居間事項(xiàng)的過錯(cuò)在林某某，在房屋買賣合同未成立時(shí)，居間人應(yīng)享有要求委托人支付居間費(fèi)用的請求權(quán)。人民法院酌定由林某某支付
500元作為居間費(fèi)用，體現(xiàn)了民法的公平原則。
本案帶給我們的啟示是，在有房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)介入的房屋交易過程中，如買賣雙方想通過定金形式保證買賣合同的成立以及順利履行，首先要注意定金的交付問題。交付定金應(yīng)當(dāng)有買賣雙方到場簽字，并在定金的交付憑據(jù)上明確注明定金的性質(zhì)。否則，該交付行為有可能出現(xiàn)像本案無法適用定金罰則的情形，使“定金”無法發(fā)揮其擔(dān)保的功能。其次，要注意合同格式和內(nèi)容。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國家和當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)示范文本締約。如果在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自行印制的格式條款中存在“無效果付酬條款”，屬于無效條款，委托人有權(quán)拒絕支付報(bào)酬。（北大法寶）
