李嬌律師

“跳單”一般是指在房屋買賣或租賃中介糾紛中發(fā)生的一種買賣雙方跳過(guò)中介達(dá)成買賣合同或者租賃合同的一種行為。跳單行為在法律上是有違背契約精神的，在法律法規(guī)中被明文禁止。然而在現(xiàn)實(shí)生活中，跳單的糾紛層出不窮。

本文將結(jié)合案例，分析跳單現(xiàn)象該如何界定，以及討論跳單的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

裁判要旨

中介機(jī)構(gòu)主張買受人存在跳單行為，但并未提供證據(jù)證明其為案涉房屋業(yè)主獨(dú)家授權(quán)委托買賣的中介機(jī)構(gòu)的，且當(dāng)中介機(jī)構(gòu)無(wú)法促成買受人與出賣人的購(gòu)房合同,將買受人意向金歸還時(shí)，即認(rèn)為雙方案涉房產(chǎn)形成的中介合同關(guān)系至此終止。買受人通過(guò)其他人與賣方簽訂房屋買賣合同,完成案涉房產(chǎn)的交易并支付中介費(fèi)的，可見(jiàn)買受人獲得案涉房源的途徑并非唯一來(lái)源于中介機(jī)構(gòu)，買受人通過(guò)公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息,最終選擇其認(rèn)為服務(wù)更好的中介機(jī)構(gòu)促成房屋買賣合同的成立，該行為不構(gòu)成“跳單”。

案件分析

2022年11月29日，原告A公司與被告萬(wàn)某簽訂《購(gòu)房意向書(shū)》，約定由買受人萬(wàn)某擬通過(guò)居間人A公司購(gòu)買位于?？谑行阌^(qū)某小區(qū)的案外人劉某名下的一套房產(chǎn),被告萬(wàn)某要求原告A公司按照意向書(shū)的要求與該房屋所有權(quán)人治談，于當(dāng)日向原告支付購(gòu)房意向金5000元，約定成交總價(jià)為145萬(wàn)時(shí)成交，并同意該購(gòu)房意向金在居間人處進(jìn)行無(wú)息監(jiān)管。意向書(shū)第三條約定，若買受人所提條件在居間人努力促成下該房屋所有權(quán)人全部接受的,則視作買受人自愿按本意向書(shū)各項(xiàng)規(guī)定完成本交易。意向書(shū)第四條約定，因房屋所有權(quán)人的原因?qū)е聼o(wú)法促成本次房屋買賣交易,則買受人有權(quán)要求居間人退還購(gòu)房保證金或轉(zhuǎn)為其他意向房源的購(gòu)房保證金。意向書(shū)簽訂后被告向原告支付了5000元意向金，自2022年10月起萬(wàn)某及其配偶與A公司工作人員到現(xiàn)場(chǎng)查看房屋并溝通相關(guān)買房事宜，因未能成交，2022年12月9日，原告將被告的意向金5000元退還給被告。

2022年12月20日，被告與案外人劉某簽訂房屋買賣合同，B公司作為居間方。約定買受人萬(wàn)某通過(guò)居間人B公司購(gòu)買劉某的房產(chǎn)，成交價(jià)為1500000元。被告向B公司支付20000元傭金。

案件結(jié)果

原告并未提供證據(jù)證明其為案涉房屋業(yè)主獨(dú)家授權(quán)委托買賣的中介機(jī)構(gòu)，原告與被告簽訂的購(gòu)房意向書(shū)中亦沒(méi)有明確約定被告獨(dú)家委托原告為其購(gòu)買房屋，因被告未與賣方達(dá)成購(gòu)房合同，2022年12月9日原告將意向金5000元退還給被告后,2022年12月20日，在B公司作為居間方的促成下,被告與賣方簽訂房屋買賣合同,完成案涉房產(chǎn)的交易，被告向B公司支付相應(yīng)的中介費(fèi)用，被告獲得案涉房源的途徑并非唯一來(lái)源于原告方。原被告雙方未能按購(gòu)房意向書(shū)達(dá)成的簽約條件與賣方達(dá)成房屋買賣合同,原告將意向金5000元退還被告后，雙方就案涉房產(chǎn)形成的中介合同關(guān)系至此終止，而后被告另行通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)促成完成了交易，且購(gòu)房意向書(shū)中雙方亦未對(duì)居間服務(wù)費(fèi)進(jìn)行約定。

綜上，被告的行為不構(gòu)成“跳單”。原告主張被告支付居間中介費(fèi)的訴請(qǐng)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。判決：駁回原告A公司的訴訟請(qǐng)求。

律師分析

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”

在房屋買賣與租賃活動(dòng)中，中介為買賣雙方提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)獲得相應(yīng)的勞動(dòng)報(bào)酬。買賣雙方在獲得中介的服務(wù)后，出于逃避傭金等心態(tài)，跳過(guò)中介方，或通過(guò)其他中介人達(dá)成買賣合同或租賃合同的，是對(duì)買賣方與中介方簽訂的中介合同的違約，是有違契約精神的。如果委托方構(gòu)成了跳單行為，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在跳單行為的實(shí)際認(rèn)定中，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)核心要件：

一、委托人接受、并利用了中介方的服務(wù)。該要件作為最核心的要件，其一方提供了服務(wù)，另一方應(yīng)當(dāng)給付報(bào)酬。且委托人簽訂合同是基于中介方的服務(wù)發(fā)生的。服務(wù)一般是指，中介提供了房源信息、中介代領(lǐng)委托人實(shí)地看房，等。

二、委托人繞過(guò)中介方簽訂了合同?？梢允俏腥俗约汉炗喓贤?，也可以是委托人委托第三方簽訂合同。在實(shí)際生活中，有些委托人會(huì)選擇讓第三方代簽合同來(lái)逃避跳單的責(zé)任，此時(shí)應(yīng)注意第三人與委托人之間的關(guān)系。

三、委托人與中介方應(yīng)當(dāng)簽署了獨(dú)家合同。如果雙方并不是獨(dú)家委托合同，則委托人有權(quán)選擇其他更好的中介方享受中介服務(wù)，等。

在司法實(shí)踐中，跳單行為的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際內(nèi)容進(jìn)行分析。本案中，原告機(jī)構(gòu)無(wú)證據(jù)證明原被告之間是獨(dú)家委托，且在原告退還被告意向金時(shí)，雙方的委托合同就已經(jīng)終止。被告因此有權(quán)選擇其他中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合同的訂立，不構(gòu)成跳單。

法律條文

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。