【案件基本信息】
原告：杜某
被告：劉玉某


【基本案情】
原告與被告系初中同學(xué)，2003年5月確定戀愛關(guān)系，2005年1月25日登記結(jié)婚，審理中，原告、被告均表示夫妻感情已經(jīng)破裂，同意離婚。關(guān)于財產(chǎn)分割，被告劉玉某在婚前曾與某貿(mào)易中心有限公司簽訂《房屋買賣合同》，并支付了238000元房款及4760元房屋維修基金，購買了－寧波市鄞州區(qū)A住宅小區(qū)某號樓某單元603室房產(chǎn)（以下稱A房產(chǎn)）。2007年7月6日，被告劉玉某與案外人王春某在寧波某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下，簽訂了《寧波市房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，被告以65萬元的價款將A房產(chǎn)出售給案外人王春某。2007年7月7日，被告與案外人鄧某簽訂《寧波市存量房屋買賣合同》，并用上述款項(xiàng)中的60萬元，購買了寧波市鄞州區(qū)B某號樓405號房屋（以下稱B房產(chǎn)）。2009年5月21日，被告劉玉某與案外人張某簽訂《寧波市存量房屋買賣合同》，將B房產(chǎn)以71萬元的價格出售給王某。2009年9月2日，被告與案外人朱文某簽訂《寧波市存量房屋買賣合同》，合同約定被告劉玉某購買寧波市鄞州區(qū)C小區(qū)某號樓某單元202號房屋（以下稱C房產(chǎn)），房屋成交價為86萬元，2009年9月14日，被告劉玉某用B房產(chǎn)售房款中的46萬元向朱文某支付了房屋首付款。被告劉玉某另向?qū)幉ㄣy行股份有限公司某支行貸款40萬元向朱文某支付了剩余房款。另查，被告劉玉某與寧波銀行股份有限公司某支行簽訂的《個人二手房按揭貸款借款合同》約定被告劉玉某向?qū)幉ㄣy行股份有限公司某支行貸款40萬元，用于購買C房產(chǎn)，貸款期限為20年，自2009年9月25日貸款放款日起算，還款方式為等額本息還款。2009年9月15日，被告劉玉某取得C房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記在劉玉某名下。從2009年10月起，被告劉玉某逐月償還上述貸款，截至2012年2月3日前，被告劉玉某共償還貸款本息69783.14元，被告的母親郭某于2012年2月3日從中國銀行支取226153.61元，從中國工商銀行支取66000元、從中國工商銀行支取100000元，當(dāng)日支付被告劉玉某380000元用于償還剩余的銀行貸款。2012年2月6日，C房產(chǎn)貸款本息清償完畢，貸款本息共計(jì)439332.81元。庭審中，原、被告均認(rèn)可鄞州區(qū)C小區(qū)某號樓202號房屋目前的市場價格為200萬元。案件審理中，被告劉玉某的母親郭某出庭陳述：“我出于心疼女兒，將38萬元贈與我女兒個人用于歸還房屋貸款，該筆款項(xiàng)與杜某沒有任何的關(guān)系。當(dāng)時杜某寫了宇條，已經(jīng)明確表示B和C的房屋跟他沒有任何的關(guān)系。我讓他去作公證，他不去，還說別花那冤枉錢了，寫個宇條就可以了?！?br />

【案件焦點(diǎn)】
劉玉某婚前一方個人所有的房屋，結(jié)婚后出售該房屋重新購房，離婚時婚內(nèi)購買的房屋是否應(yīng)當(dāng)作為劉玉某與杜某的夫妻共同財產(chǎn)予以分割？


【法院裁判要旨】
寧波市鄞州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：婚姻是以感情為基礎(chǔ)的?，F(xiàn)原、被告均表示夫妻感情已破裂并同意離婚，本院亦不持異議。關(guān)于C房產(chǎn)的分割。A房產(chǎn)系劉玉某的婚前財產(chǎn)，購買于2004年10月。C房產(chǎn)的首付款最終源于被告劉玉某出售其婚前所購買的A房產(chǎn)，被告的母親郭某明確表示其支付被告劉玉某用于償還房屋貸款的38萬元系對被告劉玉某的個人贈與，并且涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記在被告劉玉某名下。因此，C房產(chǎn)應(yīng)歸被告劉玉某所有。C房產(chǎn)在雙方婚后償還的貸款本息69783.14元及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，應(yīng)作為雙方的夫妻共同財產(chǎn)分割，被告在取得C房屋的情況下，應(yīng)就上述財產(chǎn)給予原告一定的補(bǔ)償。關(guān)于補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，本院根據(jù)C房產(chǎn)的房價款及利息、雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間還貸金額、房屋的現(xiàn)值等情況，并按照法律規(guī)定的照顧女方和子女的原則，確定被告劉玉某給予原告杜某補(bǔ)償款7萬元。寧波市鄞州區(qū)人民法院依照《中華人民共和國婚姻法》第三十二條、第三十六條、第三十七條，《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十九條，《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國婚姻法〉若于問題的解釋（三）》第十條之規(guī)定，作出如下判決：一、準(zhǔn)予原告杜某和被告劉玉某離婚；二、位于寧波市鄞州區(qū)C某某號樓某層202號房屋歸被告劉玉某所有，被告劉玉某于本判決生效后七日內(nèi)支付原告杜某補(bǔ)償款七萬元。判決后，雙方均未提出上訴。




【張律師點(diǎn)評】
婚前一方個人所有的房屋，結(jié)婚后出售該房屋重新購房，離婚時婚內(nèi)購買的房屋是否應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割？應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況予以處理。


1、婚前一方個人所有的房屋，結(jié)婚后出售該房屋重新購房，若新購置的房產(chǎn)款項(xiàng)全部來源于出售房屋，離婚時婚內(nèi)購買的房屋是夫妻一方婚前財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，應(yīng)屬于夫妻個人財產(chǎn)?！痘橐龇ā返谑邨l、第十八條的規(guī)定：“夫妻在存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有，而夫妻一方的婚前財產(chǎn)屬于夫妻的個人財產(chǎn)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用（中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十九條規(guī)定：“夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外?！辫b于此，婚前一方個人所有的房產(chǎn)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，將該房產(chǎn)出售，新購置房產(chǎn)款項(xiàng)全部來源于出售房屋的，離婚時該房產(chǎn)直接歸屬于原房屋購置人所有。因?yàn)樵摲慨a(chǎn)的物權(quán)取得只是夫妻一方婚前財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。


2、婚前一方個人所有的房屋，結(jié)婚后用出售該房屋的款項(xiàng)，支付首付款按揭購房，可以參照《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國婚姻法〉若于問題的解釋（三）》第十條規(guī)定確定房屋歸屬，而夫妻共同還貸部分及其對應(yīng)的房產(chǎn)增值部分的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，由取得房屋的一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。界定按揭房屋在離婚糾紛中的歸屬有兩個關(guān)鍵因素：一個是關(guān)鍵時間點(diǎn)的確定，另一個是購房資金的來源，確定這兩點(diǎn)將構(gòu)成分析按揭房屋歸屬的基礎(chǔ)。理論上，不動產(chǎn)的物權(quán)變動是一個過程，而以按揭方式購買房屋大致需經(jīng)歷三個階段：(1)簽訂房屋買賣合同；(2)簽訂房屋按揭合同（支付首付款）；(3)取得房屋權(quán)屬證書。其中第(2)階段為分水嶺。而購買按揭房屋的資金來源也存在兩種情況：首付款由一方以個人財產(chǎn)支付或者由雙方共同支付首付款簽訂按揭合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國婚姻法〉若于問題的解釋（三）》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理……雙方婚后共同還貸的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”鑒于此，將夫妻婚前一方的個人房產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間出售，用該款項(xiàng)作為首付款購置房產(chǎn)且登記于首付支付方名下，應(yīng)優(yōu)先考慮將新購置房產(chǎn)歸首付款支付方所有，而夫妻共同還貸部分及其對應(yīng)的房屋增值部分的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，由取得房屋的一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。


本案中，C房產(chǎn)的首付款46萬元最終源于被告劉玉某出售其婚前所購買的A房產(chǎn)，該首付款系劉玉某個人財產(chǎn)的自然轉(zhuǎn)化，同時劉玉某的母親贈與劉玉某個人38萬元，用于支付涉案房屋的剩余貸款及利息369549.67元，可以確認(rèn)劉玉某的個人財產(chǎn)及其母贈與其個人用于償還貸款的款項(xiàng)巳占涉案房屋全部購置款的百分之九十二，且涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記在被告劉玉某名下。因此，C房產(chǎn)歸被告劉玉某所有更為適宜。
婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方共同償還貸款部分，應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。還貸行為客觀上減少了夫妻的家庭收入，實(shí)際上對夫妻共同財產(chǎn)的使用產(chǎn)生了巨大的機(jī)會成本。所以，如果房屋增值巨大，夫妻雙方使用共同財產(chǎn)支付月供的時間較長，婚后還貸行為對按揭房屋增值做出了實(shí)質(zhì)性的貢獻(xiàn)，分割財產(chǎn)時則應(yīng)將還貸部分所占的增值部分作為夫妻共同財產(chǎn)，考慮讓房屋所有人在返還另一方共同還貸額的二分之一之外，再就房屋增值部分給予一定的補(bǔ)償。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可以按照夫妻在婚姻存續(xù)期間共同償還貸款占婚前購買房屋一方巳支付的首付款與貸款本息和的比例確定。
本案中，C房產(chǎn)在杜某與劉玉某婚后償還的貸款本息69783.14元及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，應(yīng)作為雙方的夫妻共同財產(chǎn)分割，劉玉某在取得C房屋的情況下，應(yīng)就上述財產(chǎn)給予杜某一定的補(bǔ)償即77594.3元(69783.14/899332.81X2000000/2)。關(guān)于補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，法院綜合考量C房產(chǎn)的房價款及利息、雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間還貸金額、房屋的現(xiàn)值等情況，并按照法律規(guī)定的照顧女方和子女的原則，最終確定被告劉玉某給予原告杜某補(bǔ)償款7萬元，并無不當(dāng)。