經(jīng)典案例選之（12）-----合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛

案情簡介：2012年東莞**食品公司（簡稱食品公司）在成都設(shè)立分廠，當(dāng)?shù)卣猩虝r承諾給兩塊相鄰地皮建兩個廠區(qū)，第二個廠區(qū)建成后三年內(nèi)免稅45% 。一號廠區(qū)于2014年底完工并投產(chǎn)，2016年5月食品公司提出建第二個廠區(qū)，當(dāng)?shù)卣饛?fù)稱預(yù)留相鄰地塊已被某國企業(yè)內(nèi)定了，沒有多余的地塊出讓，相鄰只有林業(yè)所有塊劃撥土地，條件都匹配，只是林業(yè)所希望聯(lián)合建廠，食品公司出資，林業(yè)所出地并在簽約1年后每月分配固定利潤16萬，2016年10月合同簽訂后，食品公司支付保證金200萬，從立項(xiàng)、評估、規(guī)劃順利進(jìn)行，但由于政府領(lǐng)導(dǎo)換屆，政策收緊，林業(yè)所承諾的公關(guān)能力遇到困難，截止2018年4月施工許可證難以搞定，從2017年11月份食品公司共支付林業(yè)所96萬元，后續(xù)一直拖欠，考慮是否解除合同或認(rèn)定合同無效，林業(yè)所搶先一步，起訴食品公司支付利潤及違約金。食品公司提出反訴，要求返還保證金、已付利潤96萬元及其利息。

焦點(diǎn)：

一、反訴選擇解除or無效？

選擇解除利大于弊，理由：1、根據(jù)法律法規(guī)及審判實(shí)務(wù)，未經(jīng)審批出讓手續(xù)，將劃撥土地給私企經(jīng)營，合同因違反了強(qiáng)制性規(guī)范而無效，無需當(dāng)事人提出，法院應(yīng)依職權(quán)認(rèn)定無效。若食品公司提出確認(rèn)無效后得到支持，容易激化矛盾，不利于保持食品公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系，食品公司提出解除，法院不支持而認(rèn)定無效，這樣把矛盾就丟給了法院，林業(yè)所及當(dāng)?shù)卣粫肿铩?、若主張無效，可能面臨行政罰款，主張解除，只是涉及民生權(quán)益層面上，不會引來行政處罰。

二、已付96萬利潤是否返還？

林業(yè)所觀點(diǎn)：不應(yīng)返還，利潤是雙方合同約定的，應(yīng)受法律保護(hù)，

食品公司實(shí)際占用該地，耽誤了林業(yè)所對這塊地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，理應(yīng)支付占用費(fèi)即利潤形式體現(xiàn)。

   食品公司觀點(diǎn)：1、廠房還未建成投產(chǎn)，本無利潤可言，合同約定利潤在履行過程中實(shí)際沒有產(chǎn)生，食品公司可不予支付，否則，就不合常理，顯示公平。2、劃撥土地依法應(yīng)用于公共利益，不得經(jīng)營，就無所謂經(jīng)濟(jì)價(jià)值，不得轉(zhuǎn)化為占用費(fèi)或利潤。同理，違約金也失去了依據(jù)。

三、利息起算點(diǎn)?

林業(yè)所觀點(diǎn)：1、食品公司違約在先，不應(yīng)要求利息，2、應(yīng)從起訴之

日起算利息。

食品公司觀點(diǎn)：合同無效的原因自合同簽訂時就已經(jīng)存在，即合同自

始無效，應(yīng)從簽約之日或?qū)嶋H支付之日起計(jì)算利息。