謝曉陽律師

廣東省佛山市南海區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2014）佛南法民三初字第611號

原告謝某，男，漢族，住廣東省四會市東城區(qū)，公民身份號碼：×××437X。

委托代理人謝曉陽，系廣東龍浩律師事務所律師。

委托代理人劉敏，系廣東龍浩律師事務所律師。

被告梁某，男，漢族，住廣東省佛山市禪城區(qū)，公民身份號碼：×××3418。

被告簡某，男，漢族，1974年6月11日，住廣東省佛山市禪城區(qū)。

被告佛山市XX有限公司，住所地：佛山市南海區(qū)。

法定代表人簡某。

委托代理人梁某，公司股東，系上列被告之一。

原告謝某與被告梁某、簡某、佛山市XX有限公司，房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年6月13日受理后，依法由審判員朱道春適用簡易程序于同年7月28日公開開庭進行了審理。原告的委托代理人謝曉陽、被告簡某、被告某公司委托代理人暨被告梁某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告訴稱，2012年4月16日，原告通過中介將原告所有位于信苑3404房出售給被告梁某、簡某，雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定交易價格為3330000元，首期房款1000000元在銀行通知提前還貸3個工作日內支付，尾期房款2330000元在房管部門核發(fā)新房產(chǎn)證后3個月內支付，逾期支付每日按成交價為3‰支付違約金。合同簽訂后原告履行了出賣人全部義務，并在2012年6月25日將房產(chǎn)過戶登記到被告簡某名下，但被告簡某、梁某并未按合同約定向原告支付購房尾款2330000元。經(jīng)原告催討，某公司開具一張金額為2330000元支票給原告，用于擔保被告簡某、梁某應向原告支付的購房款。某公司開具支票后，被告梁某告知原告某公司賬戶內并無現(xiàn)金，要求原告不要承兌，以免公司被罰款，2013年7月22日，被告某公司名稱變更，原告至今無法承兌支票。此后，被告又向原告支付了部分款項，截止2014年3月17日，被告梁某、簡某仍欠原告購房款款本金1860000元未付，兩被告向原告書面承諾于2014年5月18日向原告支付上述款項，并同意在款項未支付完前房屋由原告出租，租金無償歸原告所有。逾期，被告簡某、梁某仍未向原告支付任何款項。原告起訴請求法院判令：1、被告梁某、簡某向原告支付購房款1860000元；2、被告梁某、簡某支付從2012年9月26日起以拖欠的購房款1860000元為本金按銀行同期貸款利率（6.55%）的四倍計算至還清購房款之日為止的違約金（暫計至2014年6月10日為1012001.2元）；3、確認從2012年4月16日起至被告實際清償購房款時止房屋的出租權屬于原告，出租收益無償歸原告所有；4、被告某公司在2330000元范圍內對被告梁某、簡某付款義務承擔連帶清償責任；5、訴訟費用由被告承擔。

被告梁某辯稱：我方對原告的起訴沒有異議，并愿意在一年的時間內分期支付購房款本金給原告，原告在出售房屋前已將房屋出租，出售后至今租金一直由原告收取，該租金可沖抵全部利息。

被告簡某辯稱：我方對原告的起訴沒有異議。

被告某公司辯稱：本案與某公司無關，請求法院駁回原告對公司的訴訟請求。

根據(jù)庭審中采信的證據(jù)結合當事人的陳述，本院認定如下事實：

被告某公司為有限責任公司，其股東為被告梁某、簡某。2012年4月16日，原告與被告梁某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，原告將自己所有位于佛山市南海區(qū)桂城街道燈湖西路20號保利水城公館信苑3404房（房地產(chǎn)權證號為佛字第××號A，以下簡稱涉訟房產(chǎn)）出售給被告梁某，成交價為3330000元，首期房款1000000元（含定金）在銀行通知提前還貸3個工作日內支付，尾期房款2330000元在房管部門核發(fā)買方房產(chǎn)證當天開始3個月內支付，逾期須每日按成交價的3‰支付違約金，物業(yè)交付使用時間為賣方收齊樓款當天。2012年6月25日，涉訟房產(chǎn)變更登記權屬人為被告簡某，登記權利證號為020***號A。同年7月25日，某公司出具一張支票，金額為2330000元，收款人為原告謝某，用途為購房款，該支票原告至今仍未承兌。

2014年3月17日，被告梁某、簡某出具《還款計劃書》，確認實際購房人是簡某、梁某，截止同日尚欠謝某購房款本金1860000元，保證于同年5月18日前還清欠款，在未還清欠款前房屋由謝某出租，租金無償歸謝某所有。

2014年6月13日，原告提起本案訴訟。訴訟中，原、被告均確認涉訟房屋一直由謝某收取租金，原告確認2014年7月前月租金為5500元，此后每月租金7500元。

本院認為，原告謝某與被告梁某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方當事人真實意思表示，內容沒有違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效合同，對雙方當事人均具有法律約束力。被告梁某、簡某對原告起訴請求支付購房款1860000元沒有異議，本院對原告此項訴訟請求予以支持。涉訟房產(chǎn)于2012年6月25日變更登記在被告簡某名下，依照合同約定被告應于2012年9月26日前支付剩余購房款給原告，被告梁某、簡某未按合同約定支付購房款，已構成違約，應承擔逾期付款違約責任?？紤]到原告的損失為利息損失，且涉訟房產(chǎn)租金一直由原告收取，本院酌情調整按日萬分之五計算逾期付款違約金，原告主張按銀行貸款利率四倍計算稍高，超出部分本院不予支持。合同約定原告交付房屋的時間為被告付清購房款之日，因此，雖然涉訟房屋已登記在被告簡某名下，但原告一直收取租金并不構成違約，況且2014年3月17日被告梁某、簡某在出具還款計劃書時，也明確付清購房款前涉訟房產(chǎn)租金無償歸原告所有，被告梁某辯解以租金沖抵全部逾期付款違約金依據(jù)不足，本院不予采納。原告起訴請求確認在被告付清購房款前涉訟房產(chǎn)出租權屬原告、租金無償歸原告所有，其實質是請求本院確認在被告付清購房款前，其仍享有涉訟房產(chǎn)的收益權利，原告此項請求符合合同約定，本院予以支持。雖然某公司向原告出具支付金額為2330000元支票，但考慮到被告梁某、簡某為某公司股東，二人以某公司名義向原告支付購房款符合情理，原告并未舉證證明被告某公司是以擔保人名義出具支票，其要求被告某公司對本案債務承擔擔保責任理據(jù)不足，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國物權法》第一百一十七條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第二款、第三款、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告梁某、簡某應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內支付購房款1860000元予原告謝某。

二、被告梁某、簡某應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內支付以1860000元為本金，從2012年9月26日起至實際清償日止按日萬分之五計算的違約金予原告謝某。

三、確認在被告梁某、簡某履行完上述第一項、第二項判決確定的義務前，位于信苑3404房（登記權屬人為簡某，登記權利證號為0**號A）收益權利歸原告謝某享有。

四、駁回原告其他訴訟請求。

本案適用簡易程序結案，案件受理費減半收取15438元、財產(chǎn)保全費5000元，合計20438元（原告已預交），由被告梁某、簡某負擔，兩被告應于上述付款同期逕付還原告，本院不另收退。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院。

審判員　　朱道春

二〇一四年八月二十九日

書記員　　譚國敏