孟翔律師

案情簡(jiǎn)介：

佛山市順德區(qū)居民陳某與XX房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議并交納了預(yù)付款5萬元，后因雙方對(duì)于認(rèn)購協(xié)議中未確認(rèn)的其他購房合同條款達(dá)不成一致意見，未能簽訂商品房買賣合同，陳某認(rèn)為是開發(fā)商的原因?qū)е码p方最終未能簽訂商品房買賣合同，但是認(rèn)購協(xié)議對(duì)于商品房買賣作了一些約定，可視為商品房買賣合同，要求法院判決解除認(rèn)購協(xié)議、要求開發(fā)商雙倍返還人認(rèn)購金10萬元。本律師的一位朋友知道此事后，向開發(fā)商的一位負(fù)責(zé)人推薦了本律師，在本律師接受委托之后，通過仔細(xì)研究合同條款，結(jié)合對(duì)方的主張，提出了一些有力的辯論意見，最終獲得了勝訴。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

本案中所簽訂的認(rèn)購協(xié)議是否可視為商品房買賣合同？解除認(rèn)購協(xié)議是否適用認(rèn)購金雙倍返還的罰則？

庭審現(xiàn)場(chǎng)：

原告（買房者）律師的證據(jù)及主張

原告律師在庭審時(shí)提交了《商品房認(rèn)購協(xié)議》、訂房款、協(xié)商過程的錄音、樓盤宣傳廣告，用以證明原被告雙方曾就購買商品房進(jìn)行協(xié)商的事實(shí)，并且原告在協(xié)商完畢之后，通過簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》確認(rèn)了自己的購房意向，但后來由于房屋交付使用條件和交付時(shí)間等問題達(dá)不成一致意見，導(dǎo)致無法簽訂正式的商品房買賣合同，所以原告律師認(rèn)為是由于開發(fā)商不誠信的商業(yè)行為導(dǎo)致雙方不能繼續(xù)履行，所以請(qǐng)求法院判處解除認(rèn)購協(xié)議、并要求開發(fā)商雙倍返還認(rèn)購金10萬元。

本律師的抗辯：

一、本案中所簽訂的認(rèn)購協(xié)議在性質(zhì)上只屬于預(yù)約合同，并不屬于商品房買賣合同

所謂預(yù)約合同，一般指雙方當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。本案中的認(rèn)購協(xié)議就屬于為了將來訂立正式的商品房買賣合同而達(dá)成的一種合意。在認(rèn)購協(xié)議中僅載明認(rèn)購商品房的基本情況（位置、面積、單價(jià)），未對(duì)商品房交付使用條件、時(shí)間等必備條件作約定，不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，該認(rèn)購協(xié)議不屬于商品房買賣合同。

二、由于雙方未能就商品房的交付使用條件、時(shí)間達(dá)成一致意見，導(dǎo)致未簽訂正式的商品房買賣合同，我方是不存在過錯(cuò)的，不應(yīng)該承擔(dān)雙倍返還認(rèn)購金的責(zé)任，并且認(rèn)購金并非定金。

在開庭前，法院組織過原被告雙方調(diào)解，但是原告一再堅(jiān)持要按其主張的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交房，否則就追究我方的違約責(zé)任，而本律師在開庭時(shí)也一再強(qiáng)調(diào)，我方對(duì)于廣告上承諾的交房標(biāo)準(zhǔn)是可以達(dá)到的，但是交房時(shí)間不能確定，只能根據(jù)施工進(jìn)度給出大概的交房時(shí)間，原告方苛刻的要求交房的具體時(shí)間，是不合理的，屬于加重我方的責(zé)任，一旦在合同履行過程中，出現(xiàn)了逾期交房，則我方就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這既不公平、也不合理。我方對(duì)于廣告上所承諾的條件可以完全履行，但是對(duì)于原告要求的具體交房時(shí)間和附加的苛刻的違約條款，我方是不接受的。所以，即使原告不愿繼續(xù)購房，我方是不存在任何過錯(cuò)的，加之認(rèn)購金并不屬于定金，故不應(yīng)該由我方承擔(dān)雙倍返還認(rèn)購金的責(zé)任。

裁判結(jié)果：

法院依法判決：一、被告歸還原告認(rèn)購金人民幣5萬元；二、本案訴訟費(fèi)用由原告負(fù)擔(dān)XX元、被告負(fù)擔(dān)XX元。后原被告雙方均服判息訴。

辦案心得：

在商品房這種大宗商品交易中，對(duì)房產(chǎn)的重要信息要盡可能用書面形式進(jìn)行約定，買房之前詳細(xì)詢問，可以避免不必要的糾紛。本案雙方雖然均服判息訴，但是卻浪費(fèi)了大量的財(cái)力和精力，所以在簽訂協(xié)議之前一定要了解清楚交易的具體事項(xiàng)，慎重處理為宜。