答辯狀

答辯人：××投資管理有限公司

法定代表人：何某某

被答辯人：××置業(yè)有限公司

法定代表人：黃某某

答辯人因租賃合同糾紛〔案號：（2013）佛南法民三初字第×××號〕一案，針對被答辯人的訴訟請求，提出答辯意見如下：

一、被答辯人解除《某某酒店租賃合同》和《某某酒店戶外廣告租賃合同》的主張不成立

被答辯人主張答辯人拖欠租金，構(gòu)成嚴重違約，所以單方解除合同。上述主張不能成立，因為答辯人并未拖欠租金。

二、答辯人沒有拖欠被答辯人的租金

1、被答辯人違反了于2011年7月1日前交付驗收手續(xù)的約定。

答辯人與被答辯人于2011年1月30日簽訂了《某某酒店租賃合同》和《某某酒店驗收補充協(xié)議》。《某某酒店租賃合同》第6.1規(guī)定：“甲方承諾：在2011年7月1日前，甲方完成一切綜合驗收手續(xù)驗收文件；……?！薄赌衬尘频曜赓U合同》附件第2條約定：“2、用來說明房產(chǎn)所有權(quán)屬的法律文件復印件，包括：土地使用證；建設用地規(guī)劃許可證；建設工程施工許可證；建設竣工驗收證明書（2011年7月1日前提供）；……?！?span>

《某某酒店驗收補充協(xié)議》第1.1條規(guī)定：“甲方應于2011年7月1日之前將租賃房產(chǎn)及配套設施、設備按本協(xié)議及簽定《某某酒店租賃合同》所述條件交付乙方驗收，……；驗收房產(chǎn)時，甲方應將相關(guān)政府部門的驗收文件的復印件交給乙方。”

實際上，被答辯人嚴重違反了于2011年7月1日前交付驗收手續(xù)的約定，拖延到2013年4月3日才辦理完成《建筑工程竣工驗收報告》。

2、因為被答辯人違約，答辯人的起租日期應當是2013年4月4日。

《某某酒店租賃合同第3.2條規(guī)定：“裝修免租期共8個月，自2011年3月1日至2011年10月31日，免收租金?！?/span>《某某酒店驗收補充協(xié)議》第1.4條規(guī)定：“如果甲方未能在前述日期前向乙方交付租賃房產(chǎn)，每逾期一日，乙方有權(quán)向甲方收取基本月綜合費的萬分之二的違約金或免租期順延，……。但因不可抗力的原因造成逾期通知驗收的，甲方不承擔責任。”第2.3條規(guī)定：“甲方應在本協(xié)議簽訂后，若甲方未能按上述規(guī)定履行義務并因此造成乙方無法正常營業(yè)時，乙方可暫停支付租金或免租期相應順延。乙方行使前述權(quán)利不受本合同其他條款約束?！?span>

被答辯人拖延到2013年4月3日才辦理完成《建筑工程竣工驗收報告》，所以，順延后的起租日期應當從被答辯人完成驗收手續(xù)后起算，即2013年4月4日。

3、答辯人已經(jīng)預交了12.14個月的租金。

在上述拖延期間內(nèi)，被答辯人以“解決資金困難”為由，要求答辯人預交租金，表示多交租金日后分期扣減處理。答辯人因急需盡早辦完手續(xù)以正常開業(yè)，從2011年11月起向被答辯人預交租金，但至2012年8月被答辯人尚未辦理好以上證件，答辯人停止預交租金。

答辯人一共預交了12.14個月的租金，計算方法如下：答辯人已經(jīng)交納的租金總額為9136607.2元（462920+855504.8+400000+455504.8+855504.8+855504.8+285168+2566500+400000+2000000）。另外，2011年11月經(jīng)減免后實收租金462920元。2012年5月免收租金。雙方約定每月租金為855504.8元，這樣，答辯人預交租金所折合的總月份=（9136607.2–462920）÷855504.8+2011年11月+2012年5月=12.14月。

4、答辯人不但沒有拖欠被答辯人的租金，反而是多交了8.14個月的租金。

由于順延后的起租日期應當是2013年4月4日。這樣，至2013年7月31日，答辯人應該交納租金的時間為4個月，但答辯人已經(jīng)預交了12.14個月的租金。所以，答辯人不是遲交，而是多交了8.14個月的租金。

三、被答辯人對廣告位租金的計算是錯誤的

1、廣告位租金應當按照實際使用的具體時間來計算。

雙方簽訂的《某某酒店戶外廣告租賃合同》第4條約定：“廣告牌租金收取周期為6個月”，而被答辯人按照年度標準把租金計算到2013年10月30日是錯誤的，應當按照實際拖欠的時間，把年租金換算成月租金或日租金，逐月逐日來計算。

2、廣告位租金應當從答辯人領取營業(yè)執(zhí)照時開始起算。

因為只有領取了營業(yè)執(zhí)照，答辯人才能正常使用和經(jīng)營廣告位。

2、被答辯人嚴重違約在先，并且約定的違約金過高。

由于被答辯人嚴重違反了于2011年7月1日前交付驗收手續(xù)的約定，使答辯人不能正常開業(yè)從而不能正常使用戶外廣告牌。另外，《某某酒店戶外廣告租賃合同》第4.1條規(guī)定：“每逾期一日按應付款項的3‰償付滯納金?！痹撘?guī)定中的“日息3‰”過高?！逗贤ā返谝话僖皇臈l規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”《民法通則》第122條第1款規(guī)定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應相當于另一方因此所受到的損失。”

所以，答辯人同意補足未交的廣告位租金，但由于被答辯人嚴重違約在先，并且約定的違約金過高，答辯人只同意按照延期付款的相關(guān)規(guī)定來支付利息。

四、關(guān)于沒收300萬元保證金

原告關(guān)于“因被告擅自轉(zhuǎn)租和改變副樓的使用功能，依約應當沒收300萬元保證金”的主張不能成立，理由如下：

1、答辯人與××國際會所的關(guān)系不是轉(zhuǎn)租關(guān)系，而是承包與合作關(guān)系。

按照答辯人和××國際會所的約定，××國際會所是以答辯人的名義，使用答辯人的發(fā)票、公章等來經(jīng)營的，雙方是承包合作關(guān)系。

2、保證金的目的是為了保證合同的履行。作為承租方，答辯人并未拖欠租金，沒有造成被答辯人的經(jīng)濟損失，所以，被答辯人無權(quán)沒收保證金。

答辯人被迫簽訂的《承諾書》顯示：只有答辯人答應了非法的、苛刻的條件，被答辯人才同意轉(zhuǎn)租。由于被答辯人長期拖延提交驗收手續(xù)，使答辯人一直不能正常開業(yè)，從而持續(xù)承著巨大的并且不斷加大的經(jīng)濟損失。答辯人為了減輕一些經(jīng)濟壓力，避免陷入絕境，才不得已與××國際會所進行合作。這些合作并沒有導致答辯人與被答辯人之間的合同目的無法實現(xiàn)。而且作為承租方，答辯人并未拖欠被答辯人的租金，被答辯人無權(quán)沒收保證金。

綜上所述，被答辯人關(guān)于解除《某某酒店租賃合同》和《某某酒店戶外廣告租賃合同》、支付拖欠的租金、沒收保證金的訴訟請求與事實不符、于法無據(jù)，請求法院予以駁回并依法裁決“廣告位租金”問題。

此致

佛山市南海區(qū)人民法院

附：本答辯狀副本1份

答辯人：××投資管理有限公司

2013年8月2日